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 Jurisprudências
 

TJ/SC - Convenção condominial

Data da publicação da decisão - 04/12/2007.

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Apelação Cível n. 2007.047519-8, de Itajaí

 

Relator: Juiz Henry Petry Junior (Cooperador)

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ANULAÇÃO DE VOTAÇÃO EM ASSEMBLÉIA COM BASE EM VÍCIO DE CONSENTIMENTO. FATO EXPOSTO E REITERADO NA EXORDIAL. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. ANTERIORIDADE LÓGICA À CONDENAÇÃO. PRELIMINAR DE CARÊNCIA DE AÇÃO. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. AFASTADA. NECESSIDADE DE COBRAR EM JUÍZO. PAGAMENTO PARCIAL DA TAXA DE CONDOMÍNIO PELA INCORPORADORA APROVADO EM ASSEMBLÉIA. ALEGADO VÍCIO DE CONSENTIMENTO. IRRELEVANTE PARA O DESLINDE DO CASO. REDUÇÃO DA TAXA QUE FERE O CRITÉRIO DE RATEIO DE DESPESAS ADOTADO PELO CONDOMÍNIO. DELIBERAÇÃO EM ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA QUE CONTRARIA A CONVENÇÃO. PREVALÊNCIA DA NORMA INTERNA DO CONDOMÍNIO. NECESSIDADE DE QUORUM ESPECIAL PARA ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO. NULIDADE ABSOLUTA DO ATO QUE NÃO RESPEITA FORMA PREVISTA POR LEI. SOLENIDADE INVÁLIDA. EFEITOS EX TUNC. COMPLEMENTAÇÃO DAS TAXAS CONDOMINIAIS PAGAS PARCIALMENTE. CONDENAÇÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

 

I ¿ Ainda que ausente requerimento expresso para a anulação do item da ata de assembléia que gerou o litígio, inexiste julgamento extra petita quando a declaração de nulidade do ato jurídico é pressuposto lógico para posterior condenação e o motivo que gerou a invalidade foi repetidamente aventado na exordial.

 

II ¿ Persiste o interesse de agir do condomínio/autor ante a necessidade de cobrar-se em juízo a complementação das taxas condominiais pagas apenas parcialmente, pois apesar de ser possível a discussão da situação em assembléia, a deliberação valeria a partir daquele momento, não retroagindo ou obrigando o pagamento dos valores remanescentes.

 

III ¿ A convenção condominial é lei entre os condôminos, devendo ser respeitada e sendo irregular qualquer decisão que a contrarie. Para modificação do critério de rateio estabelecido na norma interna, necessário quorum especial e maioria qualificada, reputando-se nulo o ato que desrespeite a forma prevista e qualquer deliberação em assembléia que fira a lei interna dos condôminos.

 

"Se na Convenção foi estipulada a forma da contribuição, tanto para as despesas ordinárias como para as extraordinárias, não se pode admitir a alteração levada a efeito pela assembléia, pois nula de pleno de direito. Não se põe em pauta para discussão a obrigatoriedade da convenção após aprovada, pois passa a ser a lei da comunidade, 'e seus dispositivos obrigam a todo o condomínio. Sujeita mesmo a própria Assembléia (BENDERSKY), salvo a esta faculdade de alterá-lo regularmente' " (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. 6. ed. 1991. Forense. p. 134).

 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 2007.047519-8, da comarca de Itajaí (1ª Vara Cível), em que é apelante Incopass Empreendimentos Imobiliários Ltda., e apelado Condomínio Residencial Vila do Mar:

 

ACORDAM, em Terceira Câmara de Direito Civil, por votação unânime, conhecer do recurso e negar-lhe provimento. Custas legais.

 

RELATÓRIO

 

1. A ação

 

Na comarca de Itajaí, CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILA DO MAR, representado por sua síndica Karla Souza da Rosa, aforou ação de cobrança em face de INCOPASS ¿ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., nos autos qualificados, alegando, em apertadas linhas, que: [a] o condomínio autor foi incorporado pela ré; [b] cinqüenta e uma das sessenta unidades do condomínio ainda estão sob o domínio da ré; [c] logo após a incorporação, foi realizada uma assembléia ordinária na qual ficou estabelecido que a empresa/ré, detentora da maior parte dos terrenos do condomínio/autor, não estaria obrigada ao pagamento da totalidade da taxa condominial, mas a apenas 30% (trinta por cento) de tal valor; [d] tal sugestão partiu da representante da demandada, que argumentou que o Código Civil Brasileiro, em algum de seus artigos, estabelece tal possibilidade, qual seja, a de que terrenos não edificados tivessem desconto na taxa condominial; [e] a intenção da representante da ré, ante informações infundadas e distorcidas, era angariar benefícios; e [f] mesmo constando em ata a existência da referida norma, esta não deve prevalecer ante o vício claro e contrariedade ao ordenamento jurídico vigente.

 

Requereu, assim, a condenação da ré ao pagamento da quantia de R$ 19.635,00 (dezenove mil, seissentos e trinta e cinco reais), correspondentes aos valores que o condomínio deixou de arrecadar devido ao pagamento de apenas 30% (trinta por cento) da taxa condominial pela demandada.

 

Adequadamente processado o pleito, com apresentação de contestação (fls. 39/51), impugnação (fls. 57/61), audiência de instrução e julgamento (fl. 79) oportunidade em que foi colhido o depoimento pessoal da representante da parte autora (fl. 80) e inquirida uma testemunha (fl. 81) e juntada de razões finais (fls. 9294 e 95/101), sobreveio decisão judicial.

 

2. A sentença

 

No ato compositivo da lide (fls. 103/111), o magistrado de primeiro grau, Juiz Osvaldo João Ranzi, acolheu o pedido formulado pelo autor, sob o fundamento de que a proposta da representante da demandada para pagamento parcial da taxa condominial, sob o argumento que era prevista tal possibilidade no Código Civil de 2002, baseou-se em dolo. Assim, declarou parcialmente nulo o item 3 da ata da assembléia de condomínio, condenando a demandada ao pagamento do saldo devedor, no importe de R$ 19.635,00 (dezenove mil, seissentos e trinta e cinco reais).

 

3. O recurso

 

Às fls. 115/126 apelou a ré aduzindo, preliminarmente: [a] nulidade da sentença por julgamento extra petita, pois em nenhum momento da inicial o postulante pleiteou anulação da ata por vício de consentimento; [b] o demandante cobrou, somente, o valor devido, por nulidade da ata em decorrência da impossibilidade de pagamento diferenciado da taxa condominial; [c] permanecendo a decisão tal como está, será violado o direito da ré à ampla defesa, já que condenada por fatos diversos do alegado na exordial; e [d] falta à postulante interesse de agir, em face da desnecessidade de recorrer ao judiciário para cobrança dos referidos valores, uma vez que a forma de rateio das despesas do condomínio poderia ser discutida na assembléia geral ordinária, o que de fato restou modificado em junho de 2006.

 

No mérito, alegou: [a] o dolo não poderia ser reconhecido, seja pela falta de pedido específico, seja porque não há provas de sua existência; [b] que, quanto aos efeitos da sentença desconstitutiva, estes se operam ex nunc, e a sentença guerreada retroagiu os efeitos até a data da assembléia cuja ata se anulou; e [c] os honorários advocatícios foram fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, não respeitando as diretrizes para uma fixação eqüitativa.

 

Pugnou, enfim, por reforma total da sentença hostilizada.

 

Contra-razões às fls. 133/142.

 

Ascenderam os autos a esta Corte.

 

É o relatório possível e necessário.

 

VOTO

 

1. Admissibilidade do recurso

 

Satisfeitos os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

 

2. Preliminares

 

2.a. Nulidade da sentença por julgamento extra petita

 

Aduziu preliminarmente a ré a existência de julgamento extra petita, uma vez que o demandante pleiteou a simples cobrança da parte restante das taxas condominiais que eram pagas parcialmente, sob o fundamento de nulidade da ata por impossibilidade de pagamento diferenciado pelos condôminos. O juiz sentenciante, no entanto, anulou a ata em virtude do vício de consentimento.

 

A preliminar não merece guarida, pelos fundamentos que seguem.

 

O Código de Processo Civil em seu artigo 128 determina que o juiz deve decidir a lide nos limites dos pedidos formulados pelo autor. Reza mencionado dispositivo:

 

Art. 128. O juiz decidirá a lide nos limites em que foi proposta, sendo-lhe defeso conhecer de questões, não suscitadas, a cujo respeito a lei exige a iniciativa da parte.

 

Comentando o dispositivo supracitado, NELSON NERY JÚNIOR e ROSA MARIA DE ANDRADE NERY:

 

Deve haver correlação entre pedido e sentença (CPC 460), sendo defeso ao juiz decidir aquém (citra ou infra petita), fora (extra petita) ou além (ultra petita) do que foi pedido, se para isso a lei exigir a iniciativa da parte. (...) A decisão do juiz fica vinculada à causa de pedir e ao pedido. (NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria Andrade. Código de processo civil comentado: e legislação extravagante. 7 ed. São Paulo: RT, 2003).

 

Ainda que não haja pedido expresso da parte para anulação de determinado item da ata de assembléia, que contém a matéria objeto da causa de pedir do autor, a declaração de nulidade do ato que originou o pagamento parcial da taxa condominial figura como antecedente lógico da condenação da parte ré (incorporadora) ao pagamento dos 70% (setenta por cento) restantes para integralização das despesas do condomínio.

 

Ou seja, para que se condene a ré ao pagamento dos valores faltantes e resultantes do pagamento apenas parcial das despesas condominiais, é inevitável que antes se declare a invalidade da disposição que estipulou esta possibilidade. Em outras palavras, se válida a cláusula, seria formalmente legítimo o pagamento apenas parcial do condomínio.

 

Ademais, a existência de vício de consentimento e de dolo da representante da incorporadora, quando da proposta de isenção do pagamento integral das despesas, foi insistentemente abordada na oportunidade de exposição das causas de pedir, na peça inaugural.

 

Às partes cabe a exposição dos fatos, e ao juiz, a determinação dos direitos. Se ante a alegação de atitude dolosa da representante da ré, que alegadamente ludibriou os presentes na assembléia, visando votação em benefício próprio, o magistrado sentenciante entendeu a existência do vício de consentimento e a conseqüente invalidade do ato, não há que se falar em julgamento extra petita na declaração de nulidade parcial do item 3, da assembléia geral ordinária de fls. 16/26.

 

Portanto, afastada a existência de julgamento extra petita, já que a sentença se ateve aos pedidos e a causa de pedir do autor.

 

2.b. Da falta de interesse de agir

 

Com a proibição da autotutela, o Estado tomou para si o monopólio da resolução dos conflitos de interesse, sendo concedido aos jurisdicionados o direito de requerer a tutela jurisdicional, o chamado direito de ação. O exercício de tal direito, porém, está condicionado a existência de alguns requisitos, que apontam o vínculo entre o direito de ação e a relação material tutelada, as denominadas condições da ação ¿ legitimidade das partes, interesse de agir e possibilidade jurídica do pedido.

 

O interesse processual de agir pode ser resumido no trinômio necessidade-adequação-utilidade: é a necessidade da intervenção do Estado-juiz para resolução do conflito de interesse, não podendo ser este resolvido por outros meios; a adequação da via judicial eleita; e a utilidade do provimento judicial emanado para pôr fim à situação litigiosa.

 

É a lição de CÂNDIDO RANGEL DINAMARCO:

 

Haverá interesse processual sempre que o provimento jurisdicional pedido for o único caminho para tentar obtê-lo e tiver aptidão a propiciá-lo àquele que o pretende. Depois, quando reconhecida existência de interesse de agir, o juiz conceder-lhe-á ou não o bem da vida, conforme o caso (e essa será a decisão de mérito). (DINAMARCO, Cândido Rangel. Instituições de direito processual civil. v. 2. 5.ed. São Paulo: Malheiros, 2005. p. 303).

 

Também sobre a matéria, resumem LUIZ GUILHERME MARINONI e SÉRGIO CRUZ ARENHART:

 

No que diz respeito ao interesse de agir, este repousa no binômio necessidade+adequação. A parte tem "necessidade" quando seu direito material não pode ser realizado sem a intervenção do juiz. Contudo, além da "necessidade", exige-se a "adequação". Se a parte requer providência jurisdicional incapaz de remediar a situação por ela narrada na fundamentação de seu pedido, também falta o interesse de agir. (in: Manual do processo de conhecimento. 4a ed. São Paulo: RT, 2005. p. 62).

 

Logo, para que haja interesse de agir, deve a parte demonstrar, in casu, a necessidade da tutela jurisdicional e sua adequação, ou utilidade, do meio utilizado para o solucionamento do interesse resistido.

 

No mesmo sentido a jurisprudência desta Corte:

 

O interesse de agir consubstancia-se no binômio ¿necessidade-utilidade¿, correspondente à necessidade de o titular do direito material alegado recorrer às vias judicias, no intuito de obter um provimento jurisdicional a ele favorável, bem como à adequação do pedido ao procedimento escolhido. (Apelação Cível n. 2006.028122-0, de Tubarão. Relatora: Desa. SALETE SILVA SOMMARIVA, j. em: 16.01.2007).

 

Aduz a incorporadora/ré que o condomínio não tinha necessidade de postular em juízo o pagamento dos valores restantes para integralização das taxas condominiais pagas. Isso porque tal questão poderia ser discutida em assembléia condominial, como de fato o foi em junho de 2006 (sete meses após a proposição da demanda), quando ficou estabelecido que a incorporadora, assim como os proprietários de terrenos não edificados, teriam que arcar com a totalidade das despesas condominiais.

 

Na oportunidade da audiência de instrução e julgamento foi acostada aos autos a ata da assembléia geral ordinária do Condomínio Residencial Vila do Mar, realizada em 24 de junho de 2006 (fls. 82/83), na qual consta, em seu item 4, que o rateio das despesas condominiais deverá ser feito de acordo com o determinado na convenção (fls. 16/26), ou seja, que todos deverão arcar com a taxa integral que couber a cada um dos condôminos, de acordo com sua fração ideal.

 

No entanto, ainda que a questão de cobrança diferenciada em relação aos condôminos que possuem terrenos não construídos (caso da incorporadora) e àqueles cujos terrenos possuem edificação, tenha sido solucionada em assembléia condominial, ou seja, que passará a ser cobrada a totalidade do que é devido a cada um dos condôminos, não foi registrado se as diferenças das taxas já adimplidas deveriam ser pagas. A pretensão do autor cinge-se ao pagamento da quantia restante para integralização das taxas.

 

Ainda que modificada a situação fática, não sendo mais possível o pagamento apenas parcial das despesas do condomínio, devido à deliberação na assembléia realizada em 24.06.2006, esta disposição vale a partir daquele momento, ou seja, as futuras taxas condominiais serão cobradas integralmente, porém, com relação às despesas anteriores e parcialmente quitadas, não ficou estabelecida a cobrança, ou não, da diferença.

 

Sendo assim, subsiste o interesse de agir do condomínio/autor, pois a tutela jurisdicional é o meio apto à cobrança dos valores faltantes, sendo-lhe útil e necessária.

 

Afasta-se, assim, a preliminar de ausência de interesse de agir argüida pela apelante.

 

3. Mérito

 

Consta na Convenção do Condomínio Vila do Mar (fls. 16/26), em seu art. 6.º, que é dever dos condôminos:

 

Art. 6.º - (...) l) contribuir para as despesas comuns do condomínio na proporção das respectivas frações, efetuando o recolhimento nas ocasiões oportunas.

 

Para modificação do disposto na convenção é necessária a realização de uma assembléia condominial ordinária, estando a proposta de modificação da convenção em pauta e ficando a aprovação da mudança condicionada ao consentimento dos detentores de 2/3 (dois terços) das frações ideais do condomínio. É o que dispõe 1.351 e 1.352 do Código Civil de 2002:

 

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

 

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

 

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

 

No mesmo norte, dispõe a convenção do condomínio/autor:

 

Art. 9. Cada condômino terá direito a votos proporcionalmente à fração ideal do solo que possuir, computando-se os resultados das votações por maioria de votos, calculados sobre o total da área ideal presente à vista do livro de presença por todos assinado.

 

§.1º - Será exigida maioria qualificada ou unanimidade para as matérias que o exigem por lei.

 

[...]

 

Art. 15. Nas assembléias gerais, ordinárias ou extraordinárias, os resultados das votações serão computados por maioria dos votos, calculados sobre o montante das frações ideais à vista do "Livro de Presença" por todos assinado, salvo disposto no parágrafo único deste artigo.

 

Parágrafo único: (...) e) ¿ será ainda exigida maioria qualificada ou unanimidade para as deliberações para as quais a lei imponha como também para a alteração da presente convenção.

 

A incorporadora/ré (Incopass ¿ Empreendimentos Imobiliários Ltda.) detém 51 das 60 unidades (terrenos) do condomínio. Portanto, seu voto na tomada de decisões condominiais, proporcionalmente à fração ideal que possui, terá valor preponderante e decisivo, possuindo grande probabilidade (mais do que possibilidade) de aprovar suas propostas colocadas em votação.

 

Nessa condição inegavelmente confortável e de "poder" em relação aos demais condôminos, a ré propôs na primeira assembléia ordinária realizada, por meio de sua representante Marinês Passos, que os proprietários de terrenos ainda não edificados pagassem apenas 30% (trinta por cento) das despesas condominiais, consignando que era uma possibilidade prevista pelo Código Civil de 2002, o que restou aprovado pelos condôminos presentes.

 

Segundo o condomínio/autor, a proposta de Marinês Passos, representante da empresa Incopass e que se apresentou como advogada, foi revestida de engodo e pretensamente destinada a convencer os demais condôminos que aprovassem o pagamento de apenas 30% (trinta por cento) das despesas condominiais para proprietários de terrenos não edificados, o que, segundo a representante da ré, era previsto por lei.

 

Alegou que, além de haver claro dolo na proposta de pagamento apenas parcial da taxa condominial e de inexistir previsão legal, tal situação também contraria o disposto na convenção do condomínio, não podendo a assembléia revogar o disposto em tal ato.

 

Ficou registrado na ata da assembléia ordinária realizada em 19.01.2005 (fls. 16/26):

 

Quanto aos lotes não comercializados pela empresa Incopass, a mesma pagará o equivalente a 30% do valor da taxa de condomínio mensal, conforme Lei do Novo Código Civil Brasileiro. Os presentes na reunião, também concordaram que os proprietários dos terrenos sem benfeitorias pagarão 30% do valor da taxa de condomínio. (sic) (fl. 17).

 

No mesmo sentido, colhe-se do depoimento da testemunha Carlos Antônio Mansur, morador do condomínio (fl. 81):

 

Que o depoente reside no condomínio autor; que a Sra. Marines, em uma assembléia, disse que a ré precisaria pagar apenas 30% do valor do condomínio, referente aos lotes por ela não vendidos, que a Sra. Marines disse que esta é uma norma do novo Código Civil e "que ela por ser advogada conhecia a Lei".

 

Ocorre, no entanto, que a proposta da incorporadora, apesar de aprovada, ainda que com vício de consentimento, ou não, contraria o critério legal de rateio das despesas condominiais (art. 12 e § único da Lei de Condomínio e Incorporações (Lei n.º 4.591/64), ainda parcialmente em vigor, e reproduzido pelo Código Civil de 2002 em seu art. 1336) , reproduzido pela convenção do condomínio/autor. Dispõe o art. 29, da convenção condominial:

 

Art. 29. Compete à assembléia fixar o orçamento das despesas comuns, e cabe aos condôminos concorrer para o custeio das referidas despesas comuns, dentro do primeiro mês de cada trimestre, realizando-se o rateio na proporção das respectivas frações ideais. (grifo nosso).

 

A assembléia geral ordinária realizada no dia 19.01.2005 tinha como finalidade, entre outras, a aprovação da convenção de condôminos, que restou efetivamente mantida em seus termos, conforme a ata da reunião. Restou consignado (fl. 16):

 

2) Após a leitura da Minuta de Convenção de Condomínio do residencial Vila do Mar, registrada na Incorporação sob o n.º 01, Matrícula 24.020, todos os presentes votaram pela sua aprovação, a qual será transcrita na íntegra no final desta ata.

 

Contudo, logo após a aprovação da convenção condominial, foi aprovado, irregularmente, disposição que lhe é contrária, qual seja, o pagamento parcial da taxa condominial pela incorporadora Incopass, sem que fosse realizado o procedimento adequado para a modificação do referido ato (como anteriormente disposto na convenção).

 

Além disso, não pode a incorporadora, que detém a grande maioria das unidades (51 das 60 unidades), praticamente se autoconceder redução da taxa condominial para apenas 30% (trinta por cento) do valor integral, pois sendo os votos proporcionais a fração ideal pertencente à cada condômino, acaba por locupletar-se da condição favorável em detrimento da minoria e da inegável defasagem para a receita do condomínio. Ademais, a concessão foi realizada em mera assembléia ordinária, sem poderes para superar o disposto na convenção, lei entre os condôminos.

 

Sobre a questão do condômino que detém mais de 50% das frações ideais, pondera João Batista Lopes:

 

O princípio geral que rege as cotações da assembléia de condôminos é o da maioria de interesses, e não de pessoas, como estabelece o art. 1.352, parágrafo único, do Código Civil.

 

Assim, o condômino titular de frações ideais que representem mais de 50% do total terá, de fato e de direito, o controle das assembléias e suas deliberações, podendo surgir a figura que a doutrina denomina "maioria de um só". (LOPES, João Batista. Condomínio. 9.ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2006.)

 

Na mesma esteira, entendimento exposto em julgado desta Corte, semelhante à espécie:

 

CIVIL - CONDOMÍNIO - TAXA - REDUÇÃO AUTOCONCEDIDA PELA MAIORIA (INCORPORADORA) EM DETRIMENTO DA MINORIA (ADQUIRENTES DE UNIDADES) - INEFICÁCIA POR VIOLAÇÃO DO ART. 12 DA LEI 4.591/64 - MATÉRIA QUE PODE SER ARGÜIDA INDEPENDENTEMENTE DE PRÉVIA AÇÃO ANULATÓRIA DA ASSEMBLÉIA - RECURSO DESPROVIDO.

 

Não pode a Incorporadora, que detém a maioria das unidades condominiais, se autoconceder redução da taxa do condomínio, porquanto a deliberação viola o artigo 12 da Lei de Incorporações.

 

"A convenção do condomínio, embora faça lei, entre os condôminos, só pode criar direitos e obrigações ex novo que não firam disposição expressa da Lei 4.591, de 1964, nem seu espírito". Caso em que a redução foi concedida em simples assembléia. (TJSC, Ac. n. 48.675, de São José. Relator: Des. Amaral e Silva, j. em: 02.05.1995).

 

Também esclarece o critério para rateio das despesas condominiais e a possibilidade de sua modificação, assim como a necessidade de respeitar o disposto na convenção, julgado recente da Turma de Recursos de Itajaí:

 

RECURSO INOMINADO - AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM COBRANÇA - TAXA DE CONDOMÍNIO - FRAÇÃO IDEAL - CRITÉRIO LEGAL - CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - ALTERAÇÃO DO CRITÉRIO PARA RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS - POSSIBILIDADE - UTILIZAÇÃO PELO CONDOMÍNIO DE CRITÉRIO NÃO ADOTADO POR LEI E NEM PELA CONVENÇÃO CONDOMINIAL - VALORES COBRADOS EM EXCESSO - DEVOLUÇÃO DEVIDA - SENTENÇA REFORMADA.

 

A Lei Federal nº 4.591/64, em seu artigo 12, estipula o critério da fração ideal de terreno de cada unidade para fins de rateio nas despesas condominiais, permitindo, contudo que seja modificado pela Convenção.

 

A Convenção do Condomínio, embora com redação deficiente e confusa, confirma o critério legal da fração ideal e não o da área total, havendo excesso de cobrança no caso. (Turma de Recursos de Itajaí, Recurso Inominado n. 2007.700232-5, de Balneário Camboriú. Relator: Juiz Rodolfo Cezar Ribeiro da Silva, j. em: 19.03.2007. DJE n. 173, de 28.03.2007).

 

Sendo assim, tenho que nula a deliberação que não atende aos requisitos legais e/ou internos para a modificação do critério de rateio das despesas condominiais, contrariando o disposto e anteriormente aprovado na convenção.

 

Neste sentido, julgado desta Corte:

 

APELAÇÃO CÍVEL - COBRANÇA - DESPESAS CONDOMINIAIS - RATEIO - FRAÇÃO IDEAL - CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO - ASSEMBLÉIA - INTELIGÊNCIA DO ART. 12 E § 1° DA LEI N° 4591/64 - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO.

 

Os condôminos farão face às despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo expressa disposição em contrário na Convenção.

 

À assembléia é vedado deliberar diversamente do que naquela fôra estabelecido, principalmente se violar expressa disposição legal.

 

Inobstante a estreita via da ação de cobrança, é possível limitar a responsabilidade do condômino inadimplente por haver flagrante divergência entre o teor da Convenção do Condomínio e da deliberação em assembléia posterior. (TJSC, Apelação cível n. 99.014581-6, de Xanxerê. Relator: Des. Wilson Augusto do Nascimento, j. em: 06.11.2001). (grifo nosso).

 

A existência de dolo, ou não, por parte da representante da ré na tentativa de, supostamente, ludibriar os condôminos e locupletar-se da isenção de pagamento integral das despesas condominiais, afigura-se secundária para o deslinde da quaestio, ante a nulidade absoluta da deliberação, que contrariou as normas internas do condomínio e não respeitou as exigências legais, contrariando o exposto na convenção.

 

4. Da nulidade e de seus efeitos

 

A declaração de nulidade absoluta do item 3 da ata da assembléia geral ordinária, na parte que consigna a modificação do critério de rateio (fl 16/17) realizada em 19.01.2005, é o pressuposto lógico da condenação da ré, pois esta tão-somente decorre da irregularidade e invalidade da aprovação da proposta de pagamento parcial da taxa condominial, contrariando o disposto em lei e também na convenção.

 

Segundo o Código Civil de 2002, reputam-se nulos os atos previstos taxativamente pelo art. 166.

 

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

 

[...]

 

IV - não revestir a forma prescrita em lei;

 

V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade.

 

No caso sub examine, não foi respeitada a forma prescrita em lei, e reproduzida na norma interna do condomínio. A proposta de pagamento apenas parcial das despesas condominiais restou aprovada irregularmente, ferindo o critério de rateio posto pela convenção. Para modificação do critério de rateio era necessária a modificação da norma interna, por ser-lhe de todo contrária.

 

Quanto a nulidade de deliberação em assembléia que fere o disposto na convenção do condomínio, os ensinamentos de CAIO MÁRIO PEREIRA DA SILVA:

 

Se na Convenção foi estipulada a forma da contribuição, tanto para as despesas ordinárias como para as extraordinárias, não se pode admitir a alteração levada a efeito pela assembléia, pois nula de pleno de direito. Não se põe em pauta para discussão a obrigatoriedade da convenção após aprovada, pois passa a ser a lei da comunidade, 'e seus dispositivos obrigam a todo o condomínio. Sujeita mesmo a própria Assembléia (BENDERSKY), salvo a esta faculdade de alterá-lo regularmente' " (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. 6. ed. 1991. Forense. p. 134).

 

Sobre os efeitos da nulidade, leciona SÍLVIO DE SALVO VENOSA:

 

A função da nulidade é tornar sem efeito o ato ou negócio jurídico. A idéia é fazê-lo desaparecer, como se nunca houvesse existido. Os efeitos que lhe seriam próprios não podem ocorrer. Trata-se, portanto, de vício que impede o ato de ter existência legal e produzir efeito, em razão de não ter sido obedecido qualquer requisito essencial.

 

Nos casos de nulidade absoluta, em contraposição à nulidade relativa, que é a anulabilidade, existe interesse social, além de interesse individual, para que o ato não ganhe força.

 

[...]

 

A nulidade é penalidade que importa em deixar de existir qualquer efeito do ato, desde o momento de sua formação (ex tunc). A sentença que decreta a nulidade retroage, pois, à data do nascimento do ato viciado. (VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil ¿ Parte Geral. 3.Ed. São Paulo: Atlas, 2003. p. 570 e 574). (grifo nosso)

 

Exsurge, assim, ante os efeitos ex tunc da declaração de nulidade absoluta da deliberação assemblear, a necessidade de a ré complementar as despesas condominiais referentes ao período de janeiro de 2005 a novembro de 2005, conforme planilha de saldo devedor, não impugnada pela ré (fl. 28).

 

Ademais, repiso, a ré, enquanto proprietária da maioria das unidades condominiais, possui condição favorável na aprovação de propostas postas em votação. E assim, ao propor o pagamento parcial das taxas condominiais acaba locupletando-se de seu poder decisório em detrimento da minoria e da defasagem da receita do condomínio, agindo com clara má-fé.

 

Nesse ínterim, importante consignar que serviram de diretrizes para a elaboração do Código Civil vigente três princípios fundamentais, tidos como valores essenciais: o da eticidade, da sociabilidade e da operabilidade. O primeiro ressalta a importância dos valores éticos no ordenamento jurídico; o segundo indica o predomínio do social sobre o individual; e o terceiro visa à facilitação da interpretação e da aplicação das normas pelo operador do direito.

 

In casu, além da manifesta ilegalidade da deliberação assemblear, o que enseja sua nulidade absoluta, a conduta da ré fere o princípio da eticidade, estruturador das normas civis em vigor e norteador de sua aplicabilidade. Tal princípio deve servir de base às condutas sociais, devendo ser rechaçadas ações que atentem seu sentido e firam a boa-fé necessária às relações havidas no seio das sociedade.

 

Assim sendo, porque nula em absoluto a votação da proposta que deu origem à indigitada redução, deve a ré arcar com o pagamento da quantia restante para integralização das taxas condominiais já pagas, no importe de R$ 19.635,00 (dezenove mil, seissentos e trinta e cinco reais), atualizados monetariamente a partir do vencimento das respectivas contribuições condominiais parcialmente adimplidas e incidentes os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês (conforme disposto na convenção condominial, art. 37 - fl. 24, dos autos ¿ e art. 12, § 3º, da Lei 4.591/64 e art. 1.336, § 1º, do CC/02).

 

DECISÃO

 

Ante o exposto, por unanimidade, a Câmara decide conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos supra.

 

O julgamento, realizado nesta data, foi presidido pelo Exmo. Sr. Des. Fernando Carioni, com voto, dele participando a Exmo. Sr. Des. Marcus Túlio Sartorato.

 

Florianópolis, 04 de dezembro de 2007.

 

Henry Petry Junior (cooperador)

 

Relator

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