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 Jurisprudências
 

TJ/MG - Condomínio irregular

Data da publicação da decisão - 15/09/2010.

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Número do processo:            1.0024.05.846731-7/001(1)         Númeração Única:    8467317-26.2005.8.13.0024                Acórdão Indexado!

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Relator:          ELPÍDIO DONIZETTI

Relator do Acórdão:            ELPÍDIO DONIZETTI

Data do Julgamento:           15/09/2009

Data da Publicação:            25/09/2009

Inteiro Teor:    

 

EMENTA: AÇÃO DE COBRANÇA - DESPESAS CONDOMINIAIS - CONDOMÍNIO IRREGULAR - CAPACIDADE E LEGITIMIDADE PARA COBRAR AS DESPESAS COMUNS - MANUTENÇÃO DE BENFEITORIAS E TAXA DE CALÇAMENTO DE ÁREAS COMUNS - DESPESAS A SEREM RATEADAS ENTRE OS CONDÔMINOS - DIVISÃO PROPORCIONAL À COTA DE CADA CONDÔMINO EM RELAÇÃO À PARTE COMUM - OBRAS DE CALÇAMENTO - APROVAÇÃO PELA MAIORIA SIMPLES DOS CONDÔMINOS - LEGALIDADE - JUROS MORATÓRIOS - TERMO INICIAL - VENCIMENTO DE CADA PRESTAÇÃO - PERCENTUAL - LIMITES DO CÓDIGO CIVIL - MULTA MORATÓRIA - LIMITAÇÃO LEGAL - LEI 4.591/64 - SUCUMBÊNCIA MÍNIMA - DIVISÃO DAS CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. - O condomínio, embora irregular, tem capacidade para exigir dos condôminos a contribuição avençada para custeio das despesas comuns. A par da irregularidade formal quanto à constituição, há uma realidade fática que deve prevalecer, consistente na intenção dos proprietários de criar entidade para atuar em prol dos interesses comuns. - A legitimidade para o processo, conforme teoria da asserção, diz respeito à verificação da pertinência abstrata com o direito material controvertido. Assim, se em uma análise preliminar do feito verifica-se que o pedido deduzido pelo autor deve ser dirigido ao réu em razão dos fatos e fundamentos deduzidos na inicial, há a pertinência subjetiva com a lide. Nada impede que, eventualmente, verifique-se que o direito alegado na inicial não existia, o que implicará a extinção do processo com resolução do mérito, mais precisamente com a improcedência do pedido do autor. - Não pode o condômino se furtar à contribuição proporcional para custeio das despesas de manutenção do patrimônio comum. Do contrário, estaria o co-proprietário se beneficiando das melhorias implementadas pelo ente comum, sem a devida contraprestação, o que caracterizaria enriquecimento ilícito. - Ausente previsão contratual em contrário, na vigência do Código Civil de 1916, as despesas condominiais devem ser rateadas proporcionalmente à cota de cada condômino em relação à parte comum. - Obras de calçamento de vias localizadas nas partes comuns de condomínio visam facilitar o uso do bem comum, qualificando-se, pois, como obras úteis, sujeitas à aprovação da maioria simples dos condôminos, na forma do art. 1.341, II, do CC/02, - Cuidando-se de obrigações líquidas e com prazo certo de vencimento, o termo inicial de incidência dos juros moratórios é a data em que a obrigação deveria ter sido cumprida, uma vez que a mora se dá automaticamente a partir do descumprimento. É o que a doutrina denomina mora ex re, na qual vigora a regra dies interpelat pro omine. Nesse contexto, é de se destacar que não há necessidade de notificação. A simples falta de pagamento na data estabelecida é suficiente para caracterizar a mora solvendi , pelo que, a partir daí, devem incidir os juros moratórios. - Os juros moratórios devem ser fixados em 6% ao ano até o início da vigência do Código Civil de 2002, quando, então, serão devidos à taxa de 12% ao ano. - De acordo com o art. 12, §3º da Lei 4.591/64, o inadimplemento com relação às despesas condominiais dará ensejo à multa de até 20% sobre o valor do débito. - Decaindo o autor de parte mínima dos pedidos formulados na inicial, deverá a ré arcar com a integralidade das custas e honorários advocatícios, na forma do art. 21, parágrafo único, do CPC.

 

APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0024.05.846731-7/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): ROGÉRIA DE FREITAS COSTA - APTE(S) ADESIV: CONDOMÍNIO ALDEIA CACHOEIRA PEDRAS - APELADO(A)(S): ROGÉRIA DE FREITAS COSTA, CONDOMÍNIO ALDEIA CACHOEIRA PEDRAS - RELATOR: EXMO. SR. DES. ELPÍDIO DONIZETTI

 

ACÓRDÃO

 

Vistos etc., acorda, em Turma, a 18ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM REJEITAR AS PRELIMINARES, DAR PROVIMENTO PARCIAL À APELAÇÃO PRINCIPAL E INTEGRAL PROVIMENTO À ADESIVA.

 

Belo Horizonte, 15 de setembro de 2009.

 

DES. ELPÍDIO DONIZETTI - Relator

 

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

 

O SR. DES. ELPÍDIO DONIZETTI:

 

VOTO

 

Trata-se de apelações interpostas à sentença que, nos autos da ação de cobrança ajuizada por Condomínio Aldeia da Cachoeira das Pedras em face de Rogéria de Freitas Costa, julgou parcialmente procedente o pedido inicial, condenando a ré ao pagamento das taxas de manutenção e taxas de calçamento vencidas e não pagas, atualizadas pelos índices da Tabela da Corregedoria de Justiça e acrescidas de multa de 2%, a partir da data do vencimento, e juros de mora desde a citação.

 

Na sentença (f. 432-439), rejeitou o juiz de primeiro grau a preliminar de ilegitimidade ativa e a prejudicial de prescrição. Quanto ao mérito, asseverou que é lícito ao condomínio autor cobrar da ré e dos demais condôminos taxas para manutenção de suas benfeitorias, observado o princípio da proporcionalidade na divisão das despesas, nos termos da cláusula 13ª do contrato particular de preservação ecológica e de bem viver pactuado entre as partes.

 

Com relação às taxas relativas à obra de calçamento, entendeu que a realização de tal empreendimento se mostrou necessária, haja vista "que o trecho objeto de calçamento era terra, o que gerava diversos riscos para os condutores que trafegavam na via" (f. 437). Destacou, ademais, que tais obras foram regularmente aprovadas pelos condôminos em assembléia designada para este fim.

 

Ainda na sentença, o juiz de primeiro grau asseverou que a cobrança de multa no valor de 10 salários mínimos com relação aos débitos anteriores ao CC/02 é abusiva, na medida em que supera o limite estabelecido pela Lei 4.591/64.

 

Autor e ré interpuseram embargos declaratórios (f. 440-442 e 443-453), rejeitados pelo juiz sentenciante.

 

Inconformada, a ré interpôs apelação (f. 455-475), aduzindo, em síntese, que:

 

a) o apelado não foi regularmente constituído como condomínio, uma vez que os respectivos atos constitutivos foram registrados apenas no Cartório de registro de títulos e documentos;

 

b) o apelado, na verdade, trata de mero loteamento e, portanto, parte ilegítima para exigir da ré despesas para manutenção de patrimônio público (ruas, pras, áreas de preservação, avenidas);

 

c) a convenção de condomínio não pode fundamentar a condenação da recorrente, porquanto celebrada após a constituição do débito;

 

d) o apelado não executou qualquer serviço que ensejasse a cobrança de taxa de manutenção;

 

e) eventuais despesas condominiais devem ser proporcionalmente rateadas entre os condôminos;

 

f) caso mantida a condenação, o valor das taxas de manutenção vencidas e vincendas devem ser calculadas em liquidação de sentença;

 

g) jamais fora comunicada sobre a assembléia que aprovou as obras de calçamento. Acrescenta que a efetivação de tais obras não contou com a anuência de 2/3 dos condôminos, em afronta ao disposto no art. 1342 do CC;

 

h) a cobrança de taxa de calçamento no valor de R$400,00 por condômino é ilegal, porquanto beneficia aqueles proprietários detentores de muitos lotes em detrimento daqueles que são proprietários de apenas um lote;

 

i) os juros moratórios devem ser fixados no patamar de 12% ao ano;

 

j) deve se deferir a compensação dos valores pagos pela apelante com os valores de eventual condenação, apurados em liquidação de sentença.

 

Arremata requerendo o provimento da apelação, nos termos acima delineados.

 

O autor, a seu tempo, apresentou contrarrazões (f. 478-480), nas quais alega que:

 

a) a existência do bem condominial independe de convenção de condomínio, cuja única destinação é regular a utilização da propriedade comum;

 

b) o condomínio existe desde 1984 e a ficha condominial da autora (f. 90) comprova o pagamento da taxa de condomínio pela autora de fevereiro de 1985 até agosto de 1995;

 

c) a existência de bens condominiais é incontroversa, até porque a prefeitura cobra IPTU sobre eles;

 

d) a liquidação deve se efetivar por simples cálculos do credor, na forma do art. 475-B.

 

Requer, assim, seja negado provimento à apelação.

 

Ato contínuo, o autor interpôs apelação adesiva (f. 481-483), aduzindo, em suma, que:

 

a) deve ser admitida a cobrança de multa moratória no patamar de 10 salários mínimos, conforme previsto no contrato, haja vista que a limitação em 2% foi estabelecida por lei posterior (CC/02);

 

b) os juros de mora devem incidir a partir do vencimento da obrigação;

 

c) houve sucumbência mínima do autor, pelo que as custas e honorários advocatícios devem ser integralmente suportados pela ré.

 

Ao final, requer o provimento do recurso e a reforma da sentença.

 

A ré apresentou contrrarazões à apelação adesiva (f. 486-490), alegando que:

 

a) o recorrente adesivo inovou no processo ao requerer a fixação dos juros moratórios a partir do vencimento da obrigação;

 

b) houve sucumbência recíproca, pelo que também o autor deve ser condenado ao pagamento de custas e honorários, na forma determinada na sentença.

 

Arremata pugnando pela manutenção da sentença nos pontos discutidos pelo apelante adesivo.

 

Considerando-se que a presente demanda se desenvolveu sob o rito sumário, não há revisão (art. 551, §3º).

 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço das apelações.

 

1 - DA APELAÇÃO PRINCIPAL

 

1.1 - DA ILEGITIMIDADE ATIVA

 

Em preliminar, sustenta o apelante que o apelado é parte ilegítima para o feito, porquanto não fora regularmente constituído como condomínio, uma vez que os respectivos atos constitutivos foram registrados apenas no Cartório de registro de títulos e documentos. Acrescenta que o recorrido, na verdade, trata de mero loteamento, não podendo exigir despesas para manutenção de patrimônio público.

 

Primeiramente, é importante observar que a assertiva de que o condomínio apelado não fora regularmente instituído não repercutirá na legitimidade ad causam, condição da ação, mas sim na capacidade de ser parte, pressuposto de existência do processo, consistente na aptidão para adquirir direitos e contrair obrigações na órbita civil.

 

Pois bem. Depreende-se da inicial que pretende o apelado principal a cobrança de encargos condominiais vencidos desde setembro de 1990 (f. 64). Ocorre que, de fato, o condomínio só veio a ser formalmente constituído em novembro de 2003, quando lavrada ata da assembléia geral extraordinária realizado pelos então proprietários envolvidos. A princípio, portanto, era de se concluir que somente após a constituição válida é que o apelado adquiriu personalidade judiciária e, portanto, se tornou titular de direitos e obrigações, sendo impossível exigir débitos anteriores.

 

No entanto, analisando detidamente a farta documentação acostada aos autos, conclui-se que há um verdadeiro condomínio de fato entre os vários proprietários da região, existente, pelo menos com relação à apelante, desde 1985. Essa constatação emerge, principalmente, do documento de f. 96, que representa uma ficha cadastral da recorrente perante a "Aldeia da Cachoeira das Pedras", com vários recibos a pagamentos realizados a partir de janeiro de 1985 a título de "taxa de manutenção".

 

Também merecem destaque as guias de cobrança de IPTU de f. 92, datadas de 1994 e 1996 e emitidas pela prefeitura Municipal de Brumadinho, nas quais consta como contribuinte o Condomínio Aldeia da Cachoeira das Pedras.

 

Assentada a existência de condomínio de fato na região, cumpre observar que predomina na jurisprudência, com acerto, o entendimento de que o condomínio, embora irregular, tem capacidade para exigir dos condôminos a contribuição avençada para custeio das despesas comuns. A par da irregularidade formal quanto à constituição, há uma realidade fática que deve prevalecer, consistente na intenção dos proprietários de criar entidade para atuar em prol dos interesses comuns e a efetiva atuação dessa entidade irregular. Destaque-se que o registro da Convenção de Condomínio tem por finalidade precípua imprimir-lhe eficácia contra terceiros, em nada alterando a relação jurídica entre os condôminos.

 

Nesse sentido:

 

"Conforme destacado pelo acórdão recorrido, amparado em jurisprudência pacífica do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, a alegada irregularidade do Condomínio não o impede de vir a juízo cobrar dos adquirentes dos lotes compreendidos dentro de seus limites as taxas estabelecidas em assembléias regulares. Existe uma realidade fática que necessariamente deve ser observada. Verifica-se que por ato de vontade dos adquirentes estabeleceu-se o Condomínio Privê Lago Norte I e II. Com isso, forçoso concluir que há despesas de conservação, manutenção e melhorias que a todos aproveita, o que inclusive aumenta o valor do imóvel." (Trechos do voto proferido pelo Min. Fernando Gonçalves no julgamento do REsp 265534/DF, 4ª Turma, julgado em 20/11/03).

 

CIVIL - AÇÃO DE COBRANÇA - COTAS CONDOMINIAIS - CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO NÃO REGISTRADA - LOTEAMENTO - CONDOMÍNIO HORIZONTAL.

 

I - O Registro da Convenção de Condomínio tem por finalidade precípua imprimir-lhe validade contra terceiros, não sendo requisito "inter partes". Por isso não pode o condômino sob este fundamento recusar-se a cumprir os seus termos ou a pagar as taxas para sua manutenção.

 

II - Um condomínio, ainda que atípico, caracteriza uma comunhão e não se afigura justo, nem jurídico, em tal circunstância que um participante, aproveitando-se do "esforço" dessa comunhão e beneficiando-se dos serviços e das benfeitorias realizadas e suportadas pelos outros condôminos, dela não participe contributivamente, .

 

III - Recurso conhecido e provido. (STJ, REsp 139952/RJ, 3ªTurma, rel. Min. Waldemar Zveiter, julgado em 23/02/1999, DJ 19/04/1999 p. 134).

 

O condomínio irregular, portanto, é titular de direito subjetivo de exigir dos condôminos as despesas para manutenção da coisa comum.

 

Com relação à assertiva de que o condomínio apelado estaria exigindo despesas para manutenção de áreas públicas - o que, aí sim, poderia repercutir na legitimidade ativa ad causam -, cumpre observar que a legitimidade para o processo, conforme teoria da asserção, diz respeito à verificação da pertinência abstrata com o direito material controvertido. Assim, se em uma análise preliminar do feito verifica-se que o pedido deduzido pelo autor deve ser dirigido ao réu em razão dos fatos e fundamentos deduzidos na inicial, há a pertinência subjetiva com a lide. Nada impede que, eventualmente, verifique-se que o direito alegado na inicial não existia, o que implicará a extinção do processo com resolução do mérito, mais precisamente com a improcedência do pedido do autor.

 

No caso dos autos, pleiteia o autor (apelado) o recebimento de encargos condominiais cujo pagamento entende ser de responsabilidade da apelante.

 

Verifica-se, pois, que o autor pretende, em nome próprio, direito que entende próprio em face daquela cuja conduta se reputa lesiva ao direito invocado. Destarte, incontroversa resta a pertinência subjetiva do apelado com a lide deduzida no processo. Se há ou não direito aos encargos pleiteados, tal questão repercutirá no mérito e como tal deverá ser tratada.

 

Com tais razões, deve-se manter a sentença que rejeitou a preliminar de ilegitimidade ativa.

 

1.2 - DA COBRANÇA DE "TAXA DE MANUTENÇÃO"

 

Na sentença, o juiz de primeiro grau condenou a recorrente principal ao pagamento das despesas condominiais em aberto, consistente na taxa de manutenção das benfeitorias e taxa de calçamento.

 

Não resignado, sustenta a apelante principal que o apelado não executou qualquer serviço que ensejasse a cobrança de taxa de manutenção, pleiteando, na verdade, despesas com manutenção de patrimônio público (ruas, praças, áreas de preservação, avenidas), o que não se pode admitir. Acrescenta que a convenção de condomínio não pode fundamentar qualquer condenação, porquanto celebrada após a constituição do débito. Alega, ainda, que eventuais despesas condominiais devem ser proporcionalmente rateadas entre os condôminos.

 

Compulsando os autos, observa-se que celebraram as partes, nos idos de 1985, contrato de preservação ecológica e de bem viver, pelo o qual a apelante se comprometeu a arcar, proporcionalmente, com os gastos para manutenção das benfeitorias a serem implementadas pelo condomínio apelado nas áreas comuns. É o que se extrai da cláusula 13 de referido contrato:

 

"13. As construções, móveis, piscinas, campos de esportes, rede de iluminação, rede de água, ruas e avenidas, fontes, cercas, mata-burros e demais acessórios e benfeitorias constituem patrimônio coletivo e devem ser protegidas e preservadas pelo PROPRIETÁRIO, que arcará, proporcionalmente, com o custo da manutenção" (f. 79).

 

Verifica-se, pois, que a cobrança da chamada taxa de manutenção funda-se no mencionado contrato de preservação ambiental firmado entre a apelante e o apelado, então condomínio irregular, e não na convenção condominial posteriormente aprovada.

 

Vale observar, ainda, que há nos autos provas de que o apelado efetivamente promoveu nas áreas comuns benfeitorias que justificam a cobrança pleiteada. Tanto é assim que é cobrado do recorrido IPTU também sobre tais benfeitorias, como se verifica das guias de f. 92, emitidas em 1994 e 1996.

 

Em sendo assim, não pode a recorrente se furtar de contribuir proporcionalmente com os demais condôminos com as despesas para manutenção do patrimônio comum. Do contrário, estaria a apelante se beneficiando das melhorias implementadas sem a devida contraprestação, o que caracterizaria enriquecimento ilícito. Nesse sentido:

 

Civil. Agravo no recurso especial. Loteamento aberto ou fechado. Condomínio atípico. Sociedade prestadora de serviços. Despesas. Obrigatoriedade de pagamento.

 

- O proprietário de lote integrante de loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não se afigura justo nem jurídico que se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação. Precedentes. (STJ, AgRg no REsp 490.419/SP, 3ªTurma, rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 10/06/2003, DJ 30/06/2003 p. 248).

 

AGRAVO REGIMENTAL. [...]. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. POSSIBILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PRESSUPOSTOS FÁTICOS. SÚMULA 7-STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MONTANTE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ.

 

[...].

 

3. O proprietário de lote integrante de condomínio irregular deve contribuir para o seu custeio, sob pena de enriquecimento injusto. Precedentes.

 

4. Agravo regimental desprovido. (STJ, AgRg nos EDcl no Ag 671.082/DF, 4ª Turma, rel. Min. Fernando Gongalves, julgado em 27/09/2005, DJ 17/10/2005 p. 305)

 

Quanto à assertiva de que o valor cobrado a título de taxa de manutenção é desproporcional, razão assiste à recorrente.

 

O juiz sentenciante entendeu que tais despesas deverão ser divididas por proprietário, independentemente do número de lotes de cada um, nos termos da cláusula 10ª da convenção de condomínio.

 

No entanto, ao contrário do que entendeu o juiz sentenciante, tenho que algumas das despesas cobradas da apelante não podem ser rateadas de acordo com a convenção de condomínio. É que aludida convenção foi celebrada apenas em novembro de 2003 (f. 75), sendo que, neste autos, se exige da recorrente valores vencidos muito antes, a partir de setembro de 1990.

 

Nesse contexto, entende-se que a taxa de manutenção no período anterior à convenção de condomínio há de ser calculada de acordo com as disposições então vigentes.

 

Pois bem. A cláusula 13 do contrato de preservação ecológica previu, tão somente, que as despesas para manutenção das benfeitorias comuns seriam arcadas "proporcionalmente" pelo proprietário (f. 79). Aludido contrato, como se vê, não deixa claro qual será o parâmetro para divisão das despesas condominiais. Dessa forma, é de se aplicar as disposições do CC/16, vigente à época, que assim dispunha em seu art. 624:

 

Art. 624. O condômino é obrigado a concorrer na proporção de sua parte, para as despesas de conservação ou divisão da coisa e suportar na mesma razão os ônus, a que estiver sujeito.

 

Por conseguinte, entende-se que as despesas condominiais anteriores à convenção de condomínio deverão ser rateadas proporcionalmente à cota de cada condômino em relação à parte comum.

 

Ocorre que, na inicial, não há provas de que as despesas cobradas pelo condomínio apelado foram divididas entre os condôminos na forma do art. 624 do CC/16. Por outro lado, a própria recorrente reconhece não ter pago qualquer quantia a título de taxa de manutenção.

 

Em sendo assim, outra solução não resta que não determinar que o valor devido a título de taxa de manutenção seja apurado em liquidação de sentença, oportunidade em que se mostrará a efetiva divisão das despesas com base na cota de cada condômino.

 

À guisa de conclusão, nesse ponto, deve-se dar parcial provimento à apelação principal, de formar a determinar que o valor da condenação a título de taxa de manutenção seja apurado em liquidação de sentença.

 

1.3 - DA TAXA DE CALÇAMENTO

 

O juiz sentenciante condenou a recorrente principal ao pagamento da taxa de calçamento aprovada em assembléia geral realizada em abril de 2005.

 

Inconformada, afirmada a recorrente que jamais foi comunicada sobre a assembléia que aprovou as obras de calçamento. Acrescenta que a efetivação de tais obras não contou com a anuência de 2/3 dos condôminos, em afronta ao disposto no art. 1342 do CC/02. Aduz, por fim, que a cobrança de taxa de calçamento no valor de R$400,00 por condômino é ilegal, porquanto beneficia aqueles proprietários detentores de muitos lotes em detrimento daqueles que são proprietários de apenas um.

 

Primeiramente, cumpre afastar a alegação da recorrente de que não houve comunicação acerca da assembléia na qual aprovada a taxa de calçamento objeto de impugnação. Como se infere da ata de f. 337-338, o edital de convocação foi publicado no Minas Gerais, no Jornal Hoje em Dia e divulgado por meio de faixas nas portarias do condomínio.

 

Com relação à assertiva de que se fazia necessária aprovação de dois terços dos condôminos para a realização das obras de calçamento, importante atentar para o disposto no art. 1341 do CC/02:

 

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

 

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

 

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

 

Depreende-se dos dispositivos transcritos que se exige aprovação por quorum especial (2/3) apenas para as obras voluptuárias - aquelas de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual da coisa. Para as obras úteis, ou seja, as que incrementam a utilidade, aumentando objetivamente o valor do bem, basta aprovação da maioria simples dos condôminos.

 

No caso sob julgamento, as obras de calçamento das vias localizadas nas partes comuns do condomínio apelado visavam facilitar o uso do bem comum, qualificando-se, pois, como obras úteis, sujeitas à aprovação da maioria simples dos condôminos, o que de fato ocorreu, conforme se infere da ata de audiência de f. 337-338.

 

Destaque-se que não há que se falar em aplicação do art. 1342 do CC, que se refere às obras realizadas em acréscimo às já existentes, porquanto visavam os condôminos o calçamento de áreas que ainda não tinham sido objeto de qualquer reforma. À guisa de ilustração, vale citar trecho da ata de audiência:

 

"Em seguida, foi apresentada a proposta da Diretoria para a complementação do calçamento da Av. Enecoema, da Portaria Principal até a Praça Caapegoara. Com a palavra, a diretoria, identificando o desejo de continuação do calçamento, cuja fase inicial já estava completa e paga (entre a ponte e a Praça Caapegoara). Foi proposto um projeto específico, contribuindo cada condômino com o valor obrigatório de R$400,00 (contado por condômino e não por lote), não opcional, cobrável compulsoriamente da mesma forma que a taxa de manutenção, passando a integrar a obrigação condominial, valor a ser pago em oito prestações mensais e consecutivas de R$50,00 cada uma, a partir do mês de maio de 2005 e sucessivamente, destinando-se tal montante às obras de preparo do solo e calçamento, drenagem, canaletas, meios-fios, bueiros e obras comlpmentares e de arte" (f. 338).

 

Com relação ao valor da taxa e forma de distribuição das despesas convencionadas na assembléia - R$400,00 a ser cobrado por condômino e não por lote -, não se vislumbra qualquer irregularidade, devendo prevalecer a vontade da maioria dos condôminos.

 

Destarte, com relação à taxa de calçamento, deve-se manter a sentença recorrida.

 

1.4. DA COMPENSAÇÃO DE VALORES

 

Requer a apelante principal que o pagamento das prestações vincendas que ocorreram ao longo do processo seja compensado do montante decorrente de eventual condenação.

 

Evidentemente, as quantias eventualmente pagas pela apelante principal não poderão ser exigidas novamente pelo condomínio apelado, e serão abatidos do saldo devedor, sendo desnecessário, porque óbvio, qualquer provimento nesse sentido.

 

1.4. DOS JUROS MORATÓRIOS

 

Na sentença, o juiz de primeiro grau determinou que sobre o valor da condenação incidam juros de mora, desde a citação.

 

Aduz a apelante principal que o juiz sentenciante se omitiu quanto ao percentual de juros moratórios devidos. Requer, assim, seja aclarada a decisão, de forma a fixar os juros em 12% ao ano.

 

Observa-se que a questão atinente aos juros moratórios também constitui objeto do recurso adesivo. Requer o condomínio apelante adesivo que tal encargo seja devido a partir do vencimento da obrigação, e não da citação.

 

Primeiramente, cumpre observar que, de fato, o juiz sentenciante omitiu-se quanto ao percentual dos juros moratórios a incidir sobre o valor da condenação. No entanto, para que seja sanada a omissão, é necessário definir qual o termo inicial de incidência dos juros, matéria impugnada no recurso adesivo. Vale destacar que, ao contrário do afirmado pela ré, o autor (apelante adesivo) pugnou, na inicial, pela incidência de tal encargo desde o vencimento da obrigação (f. 15).

 

Pois bem. A incidência dos juros moratórios ocorre, obviamente, a partir do momento em que se deu a constituição em mora do devedor, ressaltando-se que a mora solvendi ocorre quando o devedor injustificadamente deixa de efetuar o pagamento no momento oportuno.

 

Quanto à constituição, divide-se a mora em ex persona (relativa às obrigações sem termo de vencimento) ou ex re (referente às obrigações positivas e líquidas com termo de vencimento, às obrigações provenientes de ato ilícito e às obrigações negativas).

 

Na hipótese de mora ex persona, em virtude da inexistência de termo de vencimento, não se pode falar em mora automaticamente constituída, motivo pelo qual se faz imprescindível que o interessado promova a interpelação daquele que assumiu determinada obrigação (art. 397, parágrafo único, do CC/02).

 

Já no caso de mora ex re, prevalece a regra dies interpellat pro homine - positivada no art. 397, caput, do CC/02 -, o que significa que o próprio termo da dívida faz as vezes da interpelação, não sendo necessária, em regra, qualquer provocação por parte do interessado na constituição da mora.

 

No caso dos autos, pretende o condomínio recorrente a cobrança de taxas condominiais que se venciam mensalmente. Trata-se, pois, de obrigações líquidas e com prazo certo de vencimento, vale dizer, mora ex re, razão pela qual a mora se dá automaticamente a partir da data em que cada uma das taxas deveria ser paga.

 

Por conseguinte, deve-se reformar a sentença apelada, a fim de se determinar que os juros moratórios incidam a partir do vencimento de cada uma das taxas mensais devidas pela recorrente principal.

 

Com relação ao percentual dos juros moratórios, verifica-se que, de acordo com o art. 1.062 do CC/1916, vigente à época do inadimplemento da primeira prestação (setembro de 1990 - f. 64), "a taxa dos juros moratórios, quando não convencionada (art. 1.262), será de 6% (seis por cento) ao ano".

 

No entanto, o débito persiste até os dias atuais, sendo que muitas das taxas se venceram já na vigência no Novo Código Civil, que alterou a taxa legal dos juros de mora.

 

Segundo o CC/02 (art. 406), os juros moratórios legais devem ser fixados conforme a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.

 

Entende-se que a referida taxa é a mencionada no art. 161, § 1o, do CTN, a saber: 12% ao ano, conforme Enunciado nº 20 da Jornada de Direito Civil realizada pelo Superior Tribunal de Justiça sob a coordenação científica do Min. Ruy Rosado de Aguiar Júnior.

 

Dessa forma, conclui-se que os juros moratórios serão devidos a partir do vencimento de cada uma das taxas condominiais, à razão de 6% ao ano, durante a vigência do CC/16, e de 12% ao ano, a partir de 12/01/2003, data em que entrou em vigor o Novo Código Civil.

 

Por conseguinte, deve-se dar parcial provimento à apelação principal e integral provimento à apelação adesiva, nos termos acima delineados.

 

2 - DA APELAÇAÕ ADESIVA

 

2.1 - DA MULTA MORATÓRIA

 

O condomínio autor apresentou apelação adesiva, pugnando pela incidência dos juros moratórios a partir do vencimento de cada uma das prestações devidas pela ré e pela manutenção da multa moratória prevista no contrato de preservação ambiental e excluída na sentença.

 

Já apreciada a questão relativa aos juros de mora, resta analisar a possibilidade de incidência da multa contratual.

 

O contrato de preservação ambiental no qual se previu a cobrança das taxas de manutenção das benfeitorias cominou multa de 10 salários mínimos para o caso de descumprimento de qualquer obrigação contratual:

 

"A multa pelo descumprimento de qualquer das disposições deste instrumento é de 10 (dez) salários mínimos, [...]." (f. 80).

 

Referido contrato fora celebrado em 1985, ou seja, na vigência do Código Civil de 1916, que não previa qualquer limitação à multa devida pelo inadimplemento de encargos condominiais. No entanto, àquela época, já vigia a Lei 4.591/64, que assim dispõe em seu art. 12, §3º:

 

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

 

[...].

 

§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.

 

Conclui-se, portanto, que a multa há de ser limitada a 20% sobre o débito, não podendo prevalecer o encargo estipulado pelas partes.

 

Vale observar que o juiz sentenciante, não obstante tenha externado na fundamentação do julgado o entendimento de que a multa seria de 20%, por um lapso determinou a limitação de tal encargo a 2% do débito. Em sendo assim, deve-se dar parcial provimento ao recurso adeviso, para admitir fixar a multa em 20% sobre o débito, na forma da Lei 4591/64.

 

2.2.- DA DISTRIBUIÇÃO DOS ONUS SUCUMBENCIAIS

 

O juiz sentenciante condenou o condomínio autor ao pagamento de 20% das custas processuais e de honorários advocatícios fixados em 15% sobre a condenação.

 

Não resignado, sustenta o recorrente adesivo que houve sucumbência mínima, pelo que a ré deve suportar a integralidade das despesas processuais.

 

É certo que, nos termos do art. 21, parágrafo único do CPC, se um dos litigantes decair de parte mínima dos pedidos, o outro arcará com a integralidade das custas e honorários.

 

No caso vertente, o condomínio apelante adesivo pretendeu a cobrança de taxas de manutenção e de calçamento, o que foi deferido na sentença.

 

Em grau recursal, foi determinada a incidência dos juros de mora a partir do vencimento de cada despesa, tal como requerido na inicial.

 

Verifica-se, na verdade, que o recorrente sucumbiu apenas no tocante à cobrança de multa contratual (10 salários mínimos), substituída pela multa prevista na Lei 4.591/64 (20% do valor do débito).

 

É de se concluir, portanto, que o apelante adesivo de fato sucumbiu minimamente quanto às pretensões que formulou, devendo a apelada adesiva arcar com a integralidade dos ônus de sucumbência.

 

Ante o exposto, também aqui é de se prover o recurso adesivo, para que a ré arque com a integralidade das custas de primeira instância e honorários advocatícios, ante a sucumbência mínima do condomínio autor.

 

3 - CONCLUSÃO

 

Ante o exposto:

 

a) REJEITO AS PRELIMINARES e, no mérito, DOU PARCIAL PROVIMENTO à apelação principal para:

 

- determinar que os valores devidos a título de taxa de manutenção sejam apurados em liquidação de sentença, com base na cota de cada condômino sobre a parte comum;

 

- fixar os juros de mora em 6% ao ano até a vigência do Código Civil de 2002 (12/1/2003), quando, então passarão a 12% ao ano;

 

b) DOU PROVIMENTO ao recurso adesivo para:

 

- determinar a incidência dos juros moratórios a partir do vencimento de cada prestação;

 

- fixar a multa moratória em 20% sobre o valor do débito, na forma do art. 12, §3º, da Lei 4591/64;

 

Ante a sucumbência mínima do condomínio autor, tanto em primeiro grau como em grau recursal, condeno a ré (apelante principal) ao pagamento da integralidade das custas processuais, inclusive recursais, e dos honorários advocatícios arbitrados na sentença, ressalvando-se a inexigibilidade de tais parcelas, porquanto beneficiária da justiça gratuita.

 

Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembargador(es): FABIO MAIA VIANI e ARNALDO MACIEL.

 

SÚMULA :      REJEITARAM AS PRELIMINARES, DERAM PROVIMENTO PARCIALÀ APELAÇÃO PRINCIPAL E INTEGRAL PROVIMENTO À ADESIVA.

 

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