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 Jurisprudências
 

TJ/SC - Contrato de promessa de compra e venda e taxas condominias

Data da publicação da decisão - 28/08/2007.

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 Apelação Cível n. 2003.016744-7, de São José

Relator: Des. Joel Figueira Júnior (em Substituição)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS À EX-CÔNJUGE DO RÉU NÃO AVERBADA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. IRRELEVÂNCIA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM RECONHECIDA. CARÊNCIA DE AÇÃO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. EXEGESE DO ART. 267, VI, DO CPC. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FIXAÇÃO NOS MOLDES DO ARTIGO 20 § 4° DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I - O promitente-comprador não responde pela cobrança das taxas condominiais após ter cedido seus direitos e obrigações relativas ao contrato de promessa de compra e venda da unidade habitacional a outrem, mesmo que o aditamento do contrato não tenha sido averbado no registro do imóvel.

Assim, devidamente demonstrado o uso e o gozo do imóvel, após a separação, exclusivamente pela ex-cônjuge do Réu, não mais responde pelas obrigações condominiais, máxime porque a dívida é posterior à cessão de direitos e obrigações.

Ademais, o condomínio tinha plena ciência de que era a ex-consorte que usava a unidade habitacional que deu origem à dívidas, pois os beletos de cobrança eram emitidos em seu próprio nome. Portanto, a extinção do feito por carência de ação em face da ilegitimidade passiva ad causam é a medida que se impõe.

II ¿ O Curador Especial tem direito à remuneração arbitrada segundo os ditames do Código de Processo Civil, tendo os mesmos direitos que os advogados constituídos pelas partes, respeitados os parâmetros elencados no art. 20 § 3º e § 4º da Lei Instrumental Civil, afigura-se correto o valor fixado a título de verba honorária.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n. 2003.016744-7, da comarca de São José , em que é apelante Condomínio do Conjunto Habitacional Bela Vista IV, e apelado Amilton Alfredo Pereira:

ACORDAM, em Primeira Câmara de Direito Civil, por unanimidade, conhecer do recurso e negar-lhe provimento. Custas na forma da lei.

RELATÓRIO

Condomínio Conjunto Habitacional Bela Vista IV ajuizou ação de cobrança contra Amilton Alfredo Pereira pelos fatos e fundamentos jurídicos descritos na exordial de fls. 2/4, alegando, em síntese, que:

O Réu é proprietário do apartamento nº 003, Bloco J, no Condomínio Conjunto Habitacional Bela Vista IV.

Todavia, desde o mês de agosto de 1998, o Requerido não paga a taxa condominial, subsistindo um débito de R$ 818,97 (oitocentos e dezoito reais e noventa e sete centavos), conforme demonstra a planilha de fls. 2/3.

Ao final, requereu a procedência do pedido para condenar o Réu ao pagamento das taxas devidas ao condomínio, bem como as vincendas, devidamente corrigidas monetariamente e acrescidas de juros de mora, além do pagamentos das despesas processuais e honorários advocatícios.

Atribuiu à causa o valor de R$ 818,97 (oitocentos e dezoito reais e noventa e sete centavos) e a inicial veio instruída com os documentos de fls. 5/21.

O Réu foi citado por edital, deixando transcorrer in albis o prazo para apresentar resposta (fls. 43).

Foi-lhe nomeado curador especial (fls. 45) que apresentou contestação (fls. 48/49), aduzindo, preliminarmente, carência de ação por ilegitimidade passiva ad causam, visto que, por ocasião de sua separação judicial, o Demandado transmitiu os direitos e obrigações referentes ao contrato de promessa de compra e venda da unidade habitacional a sua ex-cônjuge. Ao final, pugnou pela extinção do processo nos moldes do art. 267, VI, do Código de Processo Civil. Juntou documentos (fls. 50/65).

Réplica às fls. 70/ 75.

Sentenciando (fls. 86/88), o Magistrado a quo julgou extinto o processo por carência de ação em face da ilegitimidade passiva ad causam, com fundamento no art. 267, VI, do Código de Processo Civil, condenando o Autor ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 500,00 (quinhentos reais).

Inconformado, o Demandante interpôs o presente recurso (fls. 92/99), objetivando, em síntese, a reforma da sentença por entender ser o Réu parte legítima para figurar no pólo passivo da demanda, uma vez que o aditamento do contrato de promessa de compra e venda do imóvel não foi devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Sucessivamente, postulou a fixação de URH's em favor do Curador Especial ou a redução da verba honorária sucumbencial.

Contra-razões às fls. 107 - 109.

Presentes os requisitos de admissibilidade do recurso.

É o relatório.

VOTO

O recurso interposto pelo Autor merece ser conhecido, porém, desprovido, pelas seguintes razões:

1. Da preliminar de ilegitimidade passiva ad causam

Insurge-se o Apelante/Autor contra a decisão que extinguiu o processo sem resolução de mérito, com fulcro no art. 267, VI, do Código de Processo Civil, aduzindo que o Réu é parte legítima para figurar no pólo passivo da demanda ante a inexistência de averbação do aditamento do contrato de promessa de compra e venda junto a matrícula do imóvel, onde consta a cessão de direitos e obrigações do promitente comprador Amilton Alfredo Pereira (ora Apelado), à sua ex-cônjuge, condição esta de validade da avença perante terceiros.

Razão não lhe assiste.

Analisando-se os autos, observa-se que por ocasião de sua separação judicial, o Réu cedeu seus direitos e obrigações de promitente comprador do imóvel em questão para sua ex-esposa, que exerce a posse exclusiva sobre ele desde então.

Ademais, analisando-se o caderno processual, infere-se que era do conhecimento do condomínio Autor que a ex-cônjuge do Réu estava na posse do bem, usando e gozando da coisa, tanto é que os boletos bancários de cobrança das taxas condominiais eram emitidos em seu nome (fls. 15/20, 28/29, 79/84).

Certo é que a expressão "condômino", constante do art. 12 da Lei 4.591/64, não guarda necessária correlação com a figura do proprietário do imóvel. Na verdade, o que importa para fins de responsabilização das despesas referentes ao condomínio é a identificação daquele que se apresenta como proprietário ou possuidor do imóvel, via de regra como usuário da coisa.

Assim, o exercício da posse direta, por intermédio de cessão de contrato de promessa de compra e venda, prepondera em face da inexistência de averbação junto ao registro imobiliário.

Nesse sentido, em situações análogas, colhe-se decisões do Superior Tribunal de Justiça:

" CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PROVA DA DÍVIDA. EXISTÊNCIA. PROPRIEDADE COMUM DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, IMÓVEL GRAVADO COM CLÁUSULA DE USUFRUTO EM PROL DE TERCEIRO. USO INTEGRAL POR UM DOS CO-PROPRIETÁRIOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DE PARTE DAQUELE QUE OCUPA O IMÓVEL NA QUALIDADE DE CONDÔMINO.

- A cota atribuível a cada unidade é obrigação propter rem.

- Quem utiliza, integralmente, imóvel de que é co-proprietário tem legitimidade passiva na ação de cobrança de Despesas Condominiais.

- A obrigação de adimplir débitos condominiais é do condômino, que estiver usufruindo o imóvel.

- Recurso provido." (REsp 425015/SP, Ministro Humberto Gomes de Barros, j. 23/05/2006).

"PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - CONDOMÍNIO - DESPESAS COMUNS - TAXAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE PASSIVA - ESCRITURA PÚBLICA DE CESSÃO DE DIREITOS - RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO TAL COMO DEFINIDO NO REGISTRO DO IMÓVEL - IMPOSSIBILIDADE.

1 - O promitente-vendedor, in casu o cedente, não responde pelos encargos condominiais devidos após a alienação do imóvel feita por meio de escritura pública de cessão de direitos, mesmo que, apesar de transferida a posse, não tenha sido alterado o registro do imóvel.

2 - Recurso conhecido e provido para, reconhecendo a ilegitimidade da cedente para figurar no pólo passivo da ação de cobrança de encargos condominiais referentes ao imóvel cedido, restabelecer a sentença de primeiro grau." (REsp 647813 / SP, Min. Jorge Scartezzini, j. 03/03/2005).

E deste Egrégio Tribunal:

¿COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS ¿ AÇÃO DEFLAGRADA CONTRA A PROMITENTE-VENDEDORA DO APARTAMENTO ¿ CONTRATO NÃO REGISTRADO NO OFÍCIO DE IMÓVEIS ¿ IRRELEVÂNCIA ¿ DOCUMENTOS QUE COMPROVAM A POSSE DIRETA DO BEM PELAS PROMISSÁRIAS-COMPRADORAS ¿ DÉBITO POSTERIOR À AVENÇA ¿ ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM RECONHECIDA ¿ PRELIMINAR ACOLHIDA ¿ EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO ¿ INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS ¿ RECURSO PROVIDO

Mesmo que não registrado em Ofício de Imóveis, o contrato de compromisso de compra e venda gera ao promissário-comprador a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais posteriores à avença, desde que comprovada a efetiva entrega das chaves¿ (TJSC. Terceira Câmara de Direito Civil. Apelação Cível n. 2001.004155-3, de São José. Relator: Des. Marcus Tulio Sartorato, j. 13/05/05).

¿PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE ENCARGOS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO A TERCEIRO MEDIANTE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DÍVIDA RELATIVA A DÉBITO POSTERIOR À TRANSAÇÃO. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO OFÍCIO DE IMÓVEIS. IRRELEVÂNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DO ANTIGO PROPRIETÁRIO.

Não obstante a ausência de registro do contrato de compromisso de compra e venda no cartório imobiliário, o promitente vendedor não é responsável pelo pagamento de encargos condominiais posteriores à efetiva entrega do bem ao adquirente, sobretudo quando o condomínio credor tem ciência dessa transação. Nesse caso, o antigo proprietário do imóvel é parte ilegítima para figurar no pólo passivo da actio¿ (Apelação Cível n.º 2001.010597-7, Des. Luiz Carlos Freyesleben. j. em 16.09.2004).

APELAÇÃO CÍVEL ¿ AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS ¿ CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ¿ PACTO NÃO REGISTRADO ¿ IRRELEVÂNCIA ¿ TAXA DE CONDOMÍNIO ¿ INADIMPLÊNCIA ¿ PAGAMENTO ¿ OBRIGAÇÃO DO PROMITENTE COMPRADOR ¿ ACTIO PROMOVIDA CONTRA PROMITENTE VENDEDORA ¿ ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM CONFIGURADA ¿ EXTINÇÃO DO PROCESSO ¿ INTELIGÊNCIA DO ART. 267, INCISO VI, DO CPC ¿ SENTENÇA REFORMADA ¿ RECURSO PROVIDO.

É do promitente comprador a obrigação de pagar as taxas condominiais, ainda que não registrado o compromisso de compra e venda no cartório imobiliário competente¿ (Apelação cível n. 04.032513-1, de São José. Relator: Des. Wilson Augusto do Nascimento. J. 22/04/2005).

Torna-se evidente, desse modo, que a inexistência de averbação da cessão de contrato, em conjunto com as peculiaridades do caso, não têm o condão de responsabilizar o Réu pelas obrigações frente ao condomínio, devendo ser mantida a sentença que extinguiu o processo por carência de ação em face da ilegitimidade passiva ad causam.

2. Dos honorários advocatícios

Por fim, o Recorrente requereu a fixação de URH's em favor do Curador Especial ou a redução dos honorários advocatícios arbitrados em R$ 500,00 (quinhentos reais).

Também não merece guarida a pretensão recursal, visto que o curador especial deverá ser remunerado consoante apreciação eqüitativa do juiz, conforme estabelece o art. 20, § 4º, do Código de Processo Civil.

Nesse sentido, já se pronunciou esta Corte de Justiça:

¿(...) HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE CURADOR ESPECIAL ¿ VERBA REMUNERATÓRIA DEVIDA PELA PARTE VENCIDA ¿ INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 20, §4º, PRIMEIRA PARTE, DO CPC.

O Curador Especial nomeado atua como patrono de direitos do particular, enquanto que o assistente judiciário gratuito presta serviços aos economicamente necessitados.¿ (Ap. Cív. n. 2005.004719-9, de Criciúma, rel. Des. VOLNEI CARLIN).

"Os honorários advocatícios do curador especial devem ser fixados com observância do critério de eqüidade, a teor do disposto no art. 20, § 4º, do Código de Processo Civil.¿ (ação rescisória n.º 1988.092228-2, de Joinville, Grupo de Câmaras de Direito Comercial, rel. Des. Nelson Schaefer Martins, j. em 08.09.2004.

Destarte, afigura-se correto o valor fixado pelo Magistrado a quo, uma vez que foram respeitados os parâmetros do art. 20, § 3º e 4º da Lei Instrumental Civil.

DECISÃO

Nos termos do voto do Relator, decidiu a Primeira Câmara de Direito Civil, por unanimidade, conhecer do recurso e negar-lhe provimento.

O julgamento foi presidido pela Exma. Desa.Maria do Rocio Luz Santa Ritta, com voto, e dele participou o Exmo. Des. Henry Petry Júnior.

Florianópolis, 28 de agosto de 2007.

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