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 Jurisprudências
 

Cobrança taxa condominial

Data da publicação da decisão - 30/09/2010.

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APELAÇÃO CÍVEL

            DÉCIMA OITAVA CÂMARA CÍVEL

Nº 70038631875

            COMARCA DE VERANÓPOLIS

ARLETE ANZANELLO

            APELANTE

CONDOMÍNIO EDIFÍCIO JULIO DE CASTILHOS

            APELADO

 

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. COBRANÇA IRREGULAR DE COTA CONDOMINIAL. DISPARIDADE ENTRE OS VALORES APRESENTADOS. ALEGAÇÃO GENÉRICA.

Se o condômino tiver alguma dúvida quanto aos valores exigidos, deve se insurgir no momento em que lhe forem remetidos os boletos de cobrança, promovendo, se for o caso, as ações judiciais pertinentes. Assim não procedendo, inadequada apresenta-se argüição genérica de que os valores cobrados de sua unidade condominial estão equivocados, formulada apenas quando ajuizada ação de cobrança pelo Condomínio, tudo em prejuízo aos demais condôminos, que adimpliram corretamente suas obrigações.

AUSÊNCIA DE CONVENÇÃO. RESPONSABILIDADE DO CONDÔMINO PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS.

A ausência de convenção do condomínio não impede a cobrança de quotas condominiais, tampouco a incidência de multa, porquanto cumpre ao condômino contribuir com as despesas de manutenção do condomínio, não somente por força da convenção e, sim, especialmente, em decorrência de imposição de norma legal (caput do art. 12 da Lei n.º 4.591/64). Além do que, a exoneração do condômino ao pagamento das quotas condominiais representaria locupletamento indevido, em prejuízo dos demais consortes.

BOX DE ESTACIONAMENTO. ALIENAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LEGITIMAÇÃO PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL NO CASO.

RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO. UNÂNIME.

 

 

ACÓRDÃO

 

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar provimento ao recurso de apelação.

Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, além do signatário (Presidente), os eminentes Senhores DES. NELSON JOSÉ GONZAGA E DES.ª NARA LEONOR CASTRO GARCIA.

Porto Alegre, 30 de setembro de 2010.

 

 

DES. PEDRO CELSO DAL PRÁ,

Relator.

 

RELATÓRIO

DES. PEDRO CELSO DAL PRÁ (RELATOR)

Trata-se de recurso de apelação interposto por ARLETE ANZANELLO contra a sentença (fls. 188-90) que julgou procedente a ação de cobrança de cotas condominiais ajuizada por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO JULIO DE CASTILHOS. Condenou a demandada, outrossim, ao pagamento das custas e honorários advocatícios, arbitrados estes em 18% sobre o valor da condenação.

A apelante alega, em suas razões (fls. 199-206), que inexiste convenção do condomínio, havendo apenas a pré-instituição e especificação de condomínio. Alega que o apelado não juntou aos autos os balancetes do edifício. Refere que é credora do Condomínio, correspondente à cota de 1,66% da obra construída. Assevera que nunca foi convocada para as reuniões de condomínio. Refere que o box nº 17 foi alienado em junho de 2005, sendo ilegal a cobrança. Requer o provimento do recurso, com o conseqüente julgamento de improcedência da ação.

Contrarrazões nas folhas 212/20.

Remetidos a este Tribunal de Justiça, foram os autos distribuídos por sorteio automático em 06/09/2010, vindo-me conclusos para julgamento em 09/09/2010.

Registro, por fim, que restou devidamente observado o disposto nos artigos 549, 551 e 552, todos do Código de Processo Civil, tendo em vista a adoção do sistema informatizado.

É o relatório.

VOTOS

DES. PEDRO CELSO DAL PRÁ (RELATOR)

Eminentes colegas: o presente recurso de apelação não merece prosperar.

Consigno, de início, que eventual inexistência de convenção não impede que o condomínio cobre dos condôminos ou busque em Juízo o pagamento das quotas condominiais inadimplidas, bem assim que aplique a multa condominial.

Inexistente convenção, as relações entre os condôminos, inclusive no que diz respeito à administração e encargos (como a multa), são ditadas pela regra geral da Lei n.º 4.591/64, que traça os limites genéricos a serem adotados pelo condomínio, enquanto a convenção condominial serve como regramento específico.

Desta forma, as quotas condominiais são devidas, não por força tão-somente da convenção do condomínio (inexistente, ao que parece, na hipótese em comento), mas pela disposição contida no caput do art. 12 da Lei n.º 4.591/64, em sua melhor exegese.

Além do mais, tendo usufruído o condômino da estrutura do condomínio – ou ao menos sendo esta colocada à sua disposição – cumpre-lhe arcar com as correspondentes quotas condominiais, pena de locupletamento indevido, em detrimento dos demais moradores (não importando, ainda, que eventualmente não tenha sido convocada para as assembléias, o que sequer está demonstrado nos autos).

Esta Câmara tem, reiteradamente, entendido neste sentido, segundo demonstram os julgados que seguem:   

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. CAPACIDADE PROCESSUAL. AUSÊNCIA DE CONVENÇÃO REGISTRADA. MULTA E JUROS MORATÓRIOS. 1. A ausência de convenção condominial registrada não afeta a capacidade processual do condomínio edilício, pois em virtude de sua existência fática encontra-se legitimado nos termos do art. 12, VII, do CPC. 2. Sendo postulado pelo autor os débitos principais acrescidos de multa moratória de 10%, mostra-se correta a sentença que fixa multa em 2% e juros de 1% ao mês em função do previsto no § 3º do art. 12 da Lei 4.591/64, em aplicação do CC/2002. Apelo desprovido. Unânime. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 70009570763, DÉCIMA OITAVA CÂMARA CÍVEL, TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RS, RELATOR: MARIO ROCHA LOPES FILHO, JULGADO EM 07/10/2004).

 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA AD PROCESSUM POR FALTA DE REGISTRO DE CONDOMÍNIO. MÉRITO. INEXISTÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO. DISCUSSÃO DE VALIDADE DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO INÓCUA. DEVIDOS OS ENCARGOS DECORRENTES DO INADIMPLEMENTO. SENTENÇA CONFIRMADA POR SEUS PRÓPRIOS E JURÍDICOS FUNDAMENTOS. APELAÇÃO IMPROVIDA. UNÂNIME. Afastada a preliminar de ilegitimidade ativa ad processum, pois o inciso IX do artigo 12 do CPC dispõe que o condomínio, na condição de pessoa formal, será representado pelo síndico. É irrelevante a ausência de registro da convenção, pois suprida pela Lei 4591/64. Ante a inexistência de prova do pagamento das cotas condominiais, e limitando-se a defesa a questionar a validade da convenção e das assembléias, devida a cobrança das despesas condominiais, bem assim dos encargos decorrentes do inadimplemento. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 70005284666, DÉCIMA OITAVA CÂMARA CÍVEL, TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RS, RELATOR: CLÁUDIO AUGUSTO ROSA LOPES NUNES, JULGADO EM 13/05/2004).

 

No que refere à alegação de que o Condomínio autor não teria juntado os balancetes, impossibilitando, assim, a impugnação dos valores, sem razão a recorrente, pois se cuida de situação que não obsta a cobrança.

Isso porque, se a ré tinha alguma dúvida quanto aos valores que eram cobrados pelo Condomínio, especialmente em relação à alegada diferença de valores entre as despesas apresentadas nas folhas 150/83 e as apresentadas nos boletos para pagamento, deveria ter se irresignado no momento em que lhe foram remetidos os boletos de cobrança, promovendo, se fosse o caso, as ações pertinentes (v. g. de prestação de contas ou consignação em pagamento).

Não se mostra razoável admitir a argüição no bojo da presente ação de cobrança, de parcelas cujo inadimplemento se iniciou há mais de três anos, em prejuízo aos demais condôminos, que adimpliram corretamente suas obrigações.

A propósito, cito a jurisprudência da Corte:

AÇÃO DE COBRANÇA. ENCARGOS DE LOCAÇÃO. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL. Preenchidos se encontram os requisitos dos artigos 282 e 283 do CPC, sendo que a planilha de cálculo anexada com a exordial é suficiente para comprovar o débito, pois discrimina mês a mês o valor do condomínio impago, sendo desnecessária a discriminação detalhada das despesas relativa às áreas de uso comum do edifício, na medida em que, em nenhum momento; a locatária se irresignou com os valores apresentados, nem requereu prestação de contas. CHAMAMENTO À LIDE DA LOCATÁRIA. Pretensão indeferida, diante da solidariedade entre locatária e fiador. EXONERAÇÃO DA FIANÇA. ART. 835 DO CÓDIGO CIVIL. O pedido de exoneração da fiança está perfeito, porém não tem efeito sobre o débito em cobrança, haja vista que este foi constituído antes da notificação feita à locadora. Quanto ao mais, o encargo ora cobrado está previsto no contrato, sendo tanto de responsabilidade da locatária como do fiador. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70009464512, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Beatriz Iser, Julgado em 22/12/2004).

 

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE DOS CONDÔMINOS. LOCAÇÃO. A ação de cobrança de quotas condominiais deve ser proposta contra os proprietários do imóvel, não contra o locadtário. Tratando-se de propriedade comum ao casal separado, correto é o ajuizamento da ação contra ambos os ex-cônjuges, pois são devedores solidários do Condomínio. MEMORIAL DESCRITIVO. (DÊS)NECESSIDADE. É desnecessário que o condomínio apresente memorial descritivo da origem do débito para instruir a cobrança, tal detalhamento está a disposição dos condôminos, que têm franqueado acesso à contabilidade condominial, e será, ou foram, apresentados quando da prestação de contas anual do síndico. APELO NÃO-PROVIDO. (Apelação Cível Nº 70013524921, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Alzir Felippe Schmitz, Julgado em 22/06/2006).

 

Totalmente irrelevante ao deslinde da causa, portanto, os balancetes do condomínio, sequer impressionando a alegação de que não foram juntados aos autos (o que afasta, inclusive, a argüição de cerceamento de defesa, veiculada sob a alegação de que a parte autora não teria juntado aos autos os referidos documentos, vindo, assim mesmo, a ser proferida a sentença).

De outro lado, correta a sentença ao afastar a pretensão da ré de compensação por supostos valores que lhe seriam devidos pela construtora, ainda que eventualmente tenha a ré contra-notificado o Condomínio autor, pois se trata de pretensão a ser manejada contra quem de direito e na via própria, que a tanto não se presta a presente ação de cobrança, na qual sequer houve veiculação de reconvenção.

Por fim, no que tange ao box de estacionamento n.º 17, observo que efetivamente foi objeto de alienação em junho de 2005, mediante promessa de compra e venda não registrada.

Grassa nesta Corte o entendimento de que, como regra geral, é parte legítima para responder à ação de cobrança de quotas condominiais o proprietário, assim reconhecido no título registrado no Ofício de Imóveis (caso da ré).

Cuida-se de regra, porém, que será excepcionada na hipótese de a posse do imóvel ter sido transmitida a terceiro (ainda que por intermédio de contrato de promessa de compra e venda não levado a registro). Mas não é só. Exige-se, ainda, que o condomínio possua pleno conhecimento da existência do pacto, para, só assim, a legitimação passiva recair na pessoa do promitente comprador e ocupante da unidade condominial durante o período de vencimento das cotas condominiais impagas.

No caso, não há prova escorreita (tampouco há como presumir) de que o Condomínio autor tinha este conhecimento pleno da venda, mormente porque de box de estacionamento, cuja utilização não tem a mesma publicidade que a unidade condominial.

Assim, ainda que tenha havido a venda, permanece hígida a cobrança em face do proprietário registral da unidade condominial.

ISSO POSTO, voto no sentido de negar provimento ao recurso de apelação.

 

DES. NELSON JOSÉ GONZAGA (REVISOR) - De acordo com o(a) Relator(a).

DES.ª NARA LEONOR CASTRO GARCIA - De acordo com o(a) Relator(a).

 

DES. PEDRO CELSO DAL PRÁ - Presidente - Apelação Cível nº 70038631875, Comarca de Veranópolis: "NEGARAM PROVIMENTO. UNÂNIME."

 

 

Julgador(a) de 1º Grau: PAULO MENEGHET

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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