Alvará de funcionamento de empresa

Muitas Prefeituras vêm exigindo dos inquilinos comerciantes para renovar ou expedir o alvará de funcionamento de uma empresa, que seja apresentado o documento de propriedade do locador, e ainda, que conste em tal documento o nome de todos os locadores que figuram no contrato de locação, para que seja deferido e expedido o alvará de funcionamento do imóvel locado.

Essa exigência é absolutamente ilegal e inconstitucional, ferindo vários princípios de direito administrativo    

A ilegalidade mostra-se palmar, porque o contrato de locação exterioriza uma relação pessoal e obrigacional entre os contratantes, onde “... no campo do direito pessoal é que devem ser discutidas as questões sobre a relação 'ex locato'. Por esta razão é que, para acolhimento do pedido de retomada de imóvel, com escora na falta de pagamento de alugueres, desnecessária a prova da propriedade, bem como irrelevante o fato de o locador ser ou não proprietário do imóvel. ( TJSP, APL 992080688569 SP, Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado: Publicação 31/08/2010, Relator: Mendes Gomes”

Não compete ao Município ao examinar um processo de concessão de alvará para um inquilino funcionar no imóvel locado, exigir que este apresente o documento de propriedade desse imóvel e ainda em nome do locador, pois nem a lei do inquilinato exige essa prova para o ajuizamento de qualquer tipo de ação que venha a discutir a relação locatícia, a não ser a retomada para uso próprio, porque para locar um bem, basta ter posse sobre o mesmo, sendo por tal motivo, que o contrato de locação exterioriza uma relação pessoal e obrigacional entre os contratantes, que não tem natureza real.

Se o proprietário do imóvel locado é falecido, segundo dispõe o artigo 1.784 do Código Civil Brasileiro “Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.”, transmissão essa que ocorre de forma imediata. Nem mesmo dos herdeiros do locador, pode a Prefeitura exigir qualquer documento de propriedade, para conceder alvará de funcionamento ao locatário, enquanto não aberta ou ultimada a sucessão na forma da lei civil e processual civil.

 Frise-se que, o Código Civil Brasileiro (artigo 1.196), conceituando posse, como sendo o exercício fático de um dos poderes inerentes a propriedade, disciplina ainda em seu artigo 577 que “Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado.”, deixando claro que para locar um imóvel nessa hipótese, não precisa o sucessor do falecido ter o título de propriedade em seu nome, bastando também que o herdeiro do locatário demonstre sua qualidade de sucessor legítimo. Igual disposição vem prevista nos artigos 10 e 11 da Lei Federal n° 8245/91. 

 Detendo o locador posse plena do imóvel, ainda que não possua o domínio, segundo também permite o Código Civil Brasileiro, não há óbice legal para que seja firmado qualquer pacto locatício, não estando qualquer Prefeitura autorizada a fazer esse tipo de exigência ilegal, imiscuindo-se na relação entre inquilino e locador, o que além de inadmissível, é passível de correção pela via judicial do mandado de segurança, que sempre deverá ser manejado pelo cidadão para preservar a legalidade e colocar a Prefeitura no seu devido lugar.

Também, ainda que não seja aberta a sucessão por qualquer motivo, o artigo 613 do C.P.C traz disposição com o teor seguinte:  “Até que o inventariante preste o compromisso, continuará o espólio na posse do administrador provisório.”, figura essa, que representa ativa e passivamente o espólio, sendo este administrador obrigado a trazer ao acervo os frutos que receber, com direito ao reembolso das despesas necessárias e úteis que fizer, respondendo pelos danos que causar por culpa ou dolo, segundo dispõe  o artigo 614 do mesmo codex, revelando-se, portanto, impertinente qualquer exigência do Município, para que o locador apresente o documento de propriedade do imóvel locado, e ainda, constando no RGI, o nome deste.

Qualquer tipo de exigência nesse sentido, é ilegal, apenas justificando-se se a intenção é obter receita com o pagamento de ITBI para transferência de imóveis compromissados a venda e ainda não regularizados, ou para conseguir o cadastro atualizado dos proprietários dos imóveis locados para o comércio do inquilino, visando utilizar tais dados com a intenção de inscrever o nome dos devedores de tributos nos órgãos de proteção de crédito para quem sabe assim forçar o contribuinte a pagar rapidamente o que é devido ao erário público, revelando-se como fato concreto nesse país atualmente, que os Municípios preferem protestar débitos tributários do que ingressar com execução fiscal, que é mais demorado e arrasta-se por longos anos.

Embora seja imoral o protesto da Certidão de Dívida Pública, essa permissão foi introduzida pela a Lei 12.767/12, sendo fruto de emenda parlamentar que inseriu novos elementos sem qualquer pertinência com a Medida Provisória original, traduzindo verdadeira afronta ao devido processo legislativo (artigos. 59 e 62, da CF) e ao princípio da separação dos Poderes (art. 2º, da CF), mas lamentavelmente tal disposição legal vige no ordenamento jurídico em vigor.

Como ente público, a Prefeitura deve pautar-se respeitando os princípios da moralidade administrativa, fazendo o que for melhor e mais útil ao interesse público, o princípio da impessoalidade, servindo os interesses da população, o da publicidade, eficiência e outros mais, valendo destacar que a Administração Pública não pode violar também o princípio da legalidade, porque em qualquer atividade, o ente público está estritamente vinculado à lei.

Assim, se não houver previsão legal, nada pode ser feito a ponto de ferir o império da lei ordinária ou constitucional.             

Há que ser levantada ainda, a hipótese remota de a Prefeitura querer prevenir fraudes na abertura de firmas fantasmas, mas essa questão é assunto  que deve ser resolvido no campo do direito penal entre as Juntas Comerciais e a Polícia Civil, porque não é atribuição do Município tentar barrar este tipo de artimanha, quando a intenção é criar empresas fictícias e com sócios laranjas, que podem ser constituídas apenas para aplicar golpes no mercado.

Deve ser destacado, ainda que possa existir alguma lei municipal chancelando essa exigência imoral, tal lei deverá ser inquinada de ilegalidade, porque viola diversos princípios sagrados na legislação ordinária (em especial o Código Civil, Processo Civil e Lei n° 8245/91) e constitucional (princípios de direito administrativo).