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Resumo:
O artigo busca esclarecer de quem é o encargo da corretagem, quando o consumidor se dirige direto ao STAND DE VENDA de um empreendimento para adquirir uma unidade (residencial ou comercial).
Texto enviado ao JurisWay em 04/01/2013.
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QUEM PAGA A CORRETAGEM, COMPRADOR OU VENDEDOR?
Muito se tem discutido sobre o assunto, mas há de se levar em conta que quem tem o dever de pagar pelo serviço do corretor é aquele que o contrata.
Assim, quando o consumidor se depara com um empreendimento (residencial ou comercial) e se desloca para um STAND de venda da empresa construtora, lá se depara com diversos corretores – contratados pelo dono da obra, cujos corretores atendem o consumidor apenas para fechar a venda, já que o comprador se dirige ao empreendimento após tomar conhecimento da publicidade realizada pelo empreendimento em jornais, panfletos, televisão, dentre outros.
Ocorre que nesta ocasião, não está sendo o consumidor quem está contratando o serviço de corretagem, haja vista que o mesmo já encontrou o imóvel que pretende adquirir, cujo corretor apenas realizará a coleta das assinaturas no contrato e solicitará a documentação pertinente a conclusão do negócio.
Neste caso, o ônus de pagar pelos serviços de corretagem é do próprio empreendimento - pessoa jurídica que contratou a imobiliária/corretores, mas muito se tem visto o encargo ser inserido no compromisso de compra e venda (contrato de adesão), sendo repassado o encargo diretamente ao consumidor e, ainda, sendo condicionado o pagamento da corretagem para o fechamento do negócio.
Desta forma, o repasse ao consumidor dos encargos da venda (intitulado como “corretagem”) se caracteriza cláusula abusiva, sendo evidenciada a indiscutível venda casada, cuja prática é vedada pelo Código de Defesa do Consumidor, conforme previsão do art. 39, I, que assim prevê:
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos;
Como se observa, quando o empreendimento contrata os corretores para realizar a venda das unidades, montando, inclusive, STAND DE VENDA no local da obra, está sendo este o responsável pelo encargo da “corretagem”, haja vista que não é o consumidor quem contratou o corretor.
Ademais, o Código de Defesa do Consumidor veda a realização de negócio abusivo, que onere o consumidor e que subtraia a opção de reembolso de quantia já paga, vejamos:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
(...)
II – subtraiam ao consumidor a opção de reembolso de quantia já pagam nos casos previstos neste código;
(...)
XV – estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;
Neste caso, a responsabilidade pelo pagamento da verba de corretagem é única e exclusiva dos (VENDEDORES), pois o Código Civil explica a relação de independência entre o corretor exclusivo do vendedor e o comprador/consumidor, mostrando os deveres perante a negociação existente.
A própria natureza do serviço de corretagem indica a necessidade de pagamento pelo vendedor, vejamos o art. 722, do Código Civil:
Art. 722 CC. - Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Art. 724 CC. – A remuneração do corretor, se não estiver fixadas em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.
Dispõe, outrossim, o Código Civil acerca da restituição dos valores:
Art. 876 CC. – Todo aquele que recebeu o que lhe não era devido fica obrigado a restituir (...)
A jurisprudência também contempla:
Cobrança. Comissão de corretagem. Responsabilidade do vendedor. TJRS (Turmas Recursais): “A comissão de corretagem, não obstante prever a Lei ser de responsabilidade do vendedor, somente pode ser estipulada de forma diversa pelas partes. Assim, somente é de responsabilidade do promitente comprador se houver previsão contratual. Inexistindo a previsão de pagamento desta obrigação, não há como atribuí-la aos compradores
(RI n. 71000886820, Rel. Des. Maria José Scmitt Sant Ana, j. 11.07.2006)”.
Ora, o contrato de prestação de serviços de corretagem, neste caso, é celebrado com o próprio empreendimento, quando muito se evidencia a venda por uma única imobiliária.
Veja-se que a doutrina é clara no sentido de que: ”Quem paga a comissão é quem procura os serviços do corretor para comprar ou vender algo”.
Antônio Carlos Antunes Junior nos ensina que:
“Usualmente, no nosso direito, quem paga a comissão é quem procura os serviços do corretor, como por exemplo, nos contratos de compra e venda, o vendedor é quem terá a referida incumbência”.
Ricardo Fiúza por sua vez aduz que:
“A corretagem decorre, usualmente, de acordo informal com o vendedor do bem. Desprovida da existência formal de um contrato que a preveja em quantia fixa ou em percentual, a remuneração ou comissão será arbitrada tendo em conta, afinal, o valor do próprio bem vendido” Novo Código Civil Comentado. São Paulo, 2002 pp. 654-655.
Por fim, apenas para não se delongar sobre o assunto, Sílvio de Salvo Venosa, nos ensina que:
“Essa remuneração, também denominada corretagem ou comissão, é geralmente estabelecida em dinheiro e em porcentagem sobre o valor obtido no negócio, conforme percentuais com base em usos e costumes ou tabelas oficiais ou corporativas, além, é claro, da dicção contratual. Nada impede, porém, que seja um valor certo, no todo ou em parte variável. Quem usualmente paga a comissão é o comitente, na corretagem de índole civil” (Direito Civil: contratos em espécie. 4ª Ed. São Paulo, Atlas, 2004, vol. 3, p. 580).
A jurisprudência segue o mesmo norte, até porque, o assunto é pacífico. Quem paga a comissão é quem se beneficiou do serviço, quem o contratou, o que no caso está claro que é do dono da obra, construtora, incorporadora:
“A remuneração, também denominada comissão ou corretagem, representa o pagamento do preço do serviço pelo resultado útil que o trabalho ofereceu, ou seja, pelo serviço que presta, aproximando as partes e tornando possível a conclusão de um negócio, tem o intermediário direito à remuneração” (RT 488/200).
“Mediação – Comissão de corretagem – Verba do mediador – Pagamento – Responsabilidade de quem incumbe o corretor do trabalho (comitente). O pagamento da comissão incumbe a quem encarrega o corretor do trabalho”
(2º TACivSP – 2ª Câmara – Rel. Juiz Gilberto dos Santos – 25.05.1998)
Neste sentido, e por oportuno, temos recente decisão da Egrégia Turma Recursal de Mato Grosso do Sul que, de forma clara, corrobora a tese apresentada, nos seguintes termos:
“(...) O pagamento dos serviços de corretagem só pode ser exigido do comprador do imóvel ou quando ele contrata o profissional, ou quando há livre negociação entre as partes. Não se aplica o disposto no art. 724 do Código Civil, uma vez que a contratação da imobiliária foi feita pela incorporadora, que impôs ao consumidor o pagamento da comissão.
Igualmente, não houve ajuste, na acepção clássica da palavra, ante a utilização de contratos de adesão, sob a forma de "contrato-formulário", o que impede a discussão de seus termos, consoante o art. 54 do código consumerista.
A esse respeito, cita-se a oportuna lição de De Plácido e Silva:
“O ajustado é indicativo, assim, de que a vontade dos contratantes perfeitamente se identificaram para a composição das obrigações resultantes da convenção, acordo ou contrato estabelecido, segundo os próprios termos em que se fizeram."
(Vocabulário jurídico. 17ª ed. 2001. Forense Editora, p. 52)...” (1ª Turma Recursal Mista de Mato Grosso do Sul - Apelação Cível 2010.806815-9 Rel. Juiz Vilson Bertelli data do julgamento: 20/04/2011)
Portanto, conclui-se que, quando o consumidor se dirige a um STAND DE VENDA de unidades (residenciais ou comerciais) e lá é atendido por um corretor, o dever de pagar pela corretagem – em caso de fechado o negócio, é do empreendimento, já que não foi o consumidor quem contratou o corretor, eis que foi apenas ao local indicado fechar o negócio, do qual já tinha conhecimento.
Leandro Consalter Kauche
Advogado sócio do escritório Consalter Kauche Advogados (atuação em Curitiba/PR e Campo Grande/MS), especialista em Direito Civil e Processual Civil e em Direito Empresarial, ambos, pela Faculdade Gama Filho – RJ. Membro da Comissão de Defesa e Assistência das Prerrogativas dos Advogados OAB/MS (2010-2012). E-mail: leandrock.adv@gmail.com
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