Diferença entre Usucapião Coletivo e Desapropriação Judicial

A Lei 10.257/2001, mais conhecida como o Estatuto da Cidade, é o diploma legal que define o usucapião coletivo. De forma clara, em seu artigo 10, afirma:

“Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.”

Ressalte o fato de que, para haver a possibilidade de usucapião coletivo, faz-se necessário que os moradores estejam em uma área urbana com mais de 250m², onde não seja possível identificar o terreno de cada possuidor. Além deste, é necessário que eles atendam a dois outros critérios: o temporal, qual seja, cinco anos de posse pacífica, e o de propriedade, onde os interessados no usucapião não podem ter nenhum outro imóvel, seja ele urbano ou rural.

Necessário salientar que, conforme alude o Estatuto, não há a necessidade do animus domini (ou seja, da vontade de dominar o bem), sendo necessária apenas que se cumpram os requisitos legislativos.

No ensinamento de Daniel Lobo Olimpio[1]:

“A finalidade do usucapião coletivo, sem dúvida alguma, é tornar possível não apenas a regularização fundiária das favelas urbanas brasileiras, mas também a sua urbanização.

As favelas são aqueles núcleos habitacionais caracterizados por não serem dotados de planejamento ou de serviços públicos essenciais, em que os moradores têm posse material certa de seus barracos, ou de pequenas casas de alvenaria, mas, dado o caos urbanístico das vielas e a própria precariedade das construções, está a ocupação individual sujeita a constantes alterações qualitativas e quantitativas.

O que o legislador pretendeu quando da criação do usucapião coletivo foi disponibilizar um instrumento que permitisse a regularização fundiária e a urbanização de toda a área de uma só vez, ou seja, viu o núcleo habitacional desorganizado como uma unidade, uma universalidade de fato.”

In contrariu sensu, a desapropriação judicial é, nos dizeres de Maria Bezerra de Medeiros Nascimento[2]:

“... o procedimento administrativo ou judicial previsto em lei, de direito público, através do qual o Poder Público, ou seus delegados, transfere para si, mediante prévia declaração de necessidade ou utilidade pública, ou de interesse social, de forma unilateral e compulsória, a propriedade de terceiro normalmente através de indenização prévia, justa e em dinheiro.”

 Tal possibilidade está prevista no Código Civil, no artigo 1.228, em seu §4º:

“§4º. O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicando consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de 5(cinco) anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.”

Apesar de alguns doutrinadores considerarem a desapropriação judicial como uma “espécie” de usucapião (EDUARDO GAMBI[3] é um deles), o entendimento majoritário é que este é um novo instituto. A principal característica que os tornam institutos diferentes é o fato de haver necessidade de indenização na desapropriação judicial, fato este que não ocorre em nenhuma espécie de usucapião – o que inclui o usucapião coletivo.

Outra diferença notória entre os dois instrumentos é o fator econômico: enquanto o usucapião coletivo só pode ser requerido por pessoas de baixa renda que não possuam outro imóvel, o mesmo não é requisito no caso da desapropriação judicial, o que levanta várias críticas sobre o “interesse social” no caso deste último. Neste sentido segue Anderson Ricardo Fernandes Freire[4]:

“Assim, em razão das falhas legislativas, a desapropriação judicial não consegue cumprir a finalidade de atender o interesse social na proteção dos possuidores que, através do seu trabalho, tornam o imóvel produtivo, mas devido a limitações econômicas, não podem obter o título de domínio. Ou seja, na prática, a desapropriação judicial, de forma contraditória com a idéia de justiça social que orientou a sua criação, pode beneficiar apenas aqueles que têm recursos financeiros suficientes para pagar por um imóvel.”  

Apesar de haverem interesses muitas vezes confundidos, a desapropriação judicial e o usucapião coletivo são instrumentos distintos que, apesar de resguardarem um bem maior, qual seja, o do interesse social, atuam de forma independente, devendo sempre se observar qual deles é mais apropriado ao caso em tela.