ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE BEM IMÓVEL

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE BEM IMÓVEL

ARTIGOS 466-A, 466-B e 466-C do CPC

Com as recentes reformas que regram grandes temas do Direito Processual Civil, indubitáveis são os conflitos gerados com as regras já existentes, gerando diversas interpretações aos institutos recém alterados, inclusive interpretações às regras do Direito Material.

O presente trabalho tem como objetivo principal, abordar as inovações trazidas pelos artigos 466-A, 466-B e 466-C, que possibilitam a substituição da declaração de vontade do devedor inadimplente de obrigação de fazer. Adquirindo o credor, sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.

No entanto, vale salientar que em tempos remotos a substituição da declaração de vontade do devedor não poderia ser substituída pelo magistrado, restando apenas ao credor o direito a perdas e danos, não atingindo a conclusão do contrato firmado.

Sobre o tema nos ensina o Mestre Araken de Assis:

Conviveu-se no passado distante com a impossibilidade de o Estado-Juiz compelir o devedor a prestar declaração de vontade, quando o objeto dessa declaração decorresse de uma obrigação infungível. Imperou a idéia de reputar inadmissível a substituição da vontade omitida por ato judicial, supostamente agressivo à liberdade do cidadão, motivo por que ao prejudicado caberia, somente, pretensão a perdas e danos.[1]

 Não obstante, verificaremos os dispositivos do novel Código Civil, em especial os artigos 1417 e 1418, que estipulam um tipo de contrato preliminar, a saber, Compromisso de Compra e Venda.

O tema acima exposto trata da regulamentação jurídica que a sentença deverá conter em relação às obrigações de fazer e não fazer[2], porém nos reportaremos apenas às obrigações positivas, ou seja, de fazer.  

Por obrigação de fazer, a Douta Professora Maria Helana Diniz nos ensina que:

Tem por objeto imediato qualquer comportamento humano, lícito e possível do devedor ou de outra pessoa, à custa daquele, seja a prestação de trabalho físico ou material, seja a realização de um serviço intelectual, artístico ou cientifico, seja ele, ainda, a pratica de certo ato que não configura execução de qualquer trabalho.[3]

Como dito acima, os dispositivos ora comentados, 466-A, 466-B e 466-C, traz de forma objetiva a substituição de declaração de vontade, que, por inadimplemento do devedor que se compromete a fazer algo não faz, mais precisamente um ato a ser prestado pelo devedor, sendo que sua aquiescência é fundamental para obtenção do resultado perseguido.[4]   

O que se busca, é um resultado perseguido, no caso do Compromisso de Compra e Venda, é a própria compra e venda, outro contrato, que por motivos vários não se concretiza quando da  sua celebração, firmando-se apenas compromisso, ou seja, contrato preliminar.

O professor Pontes de Miranda conceitua o compromisso de compra e venda de seguinte forma:

Contrato pelo qual as partes se obrigam a concluir outro negócio, sendo essencial à noção do pré-contrato que se obrigue alguém a concluir contrato ou outro negócio jurídico.[5]

Para melhor compreensão transcreveremos os artigos 466-A, 466-B e 466-C do Código de Processo Civil, sendo que os tais foram inseridos ao mesmo através da Lei 11.232, de 22.12.2005:

Art. 466-A. Condenado o devedor a emitir declaração de vontade, a sentença, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.

Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo titulo, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.

Art. 466-C. Tratando-se de contrato que tenha por objeto a transferência da propriedade de coisa determinada, ou de outro direito, a ação não será acolhida se a parte que a intentou não cumprir a sua prestação, nem a oferecer, nos casos e formas legais, salvo se ainda não exigível.

Nota-se que os dispositivos citados, mais precisamente os dois últimos, regulamentam de forma pratica relações contratuais.

Sendo assim, oportuno se faz a descrição dos dispositivos que tratam do Direito do Promitente Comprador, Código Civil de 2002:

Art. 1417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos,a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o dispositivo no instrumento preliminar, e , se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Os dispositivos supracitados trazem à baila um direito real que não era previsto no Código Civil de 1916. Garante direito real a um contrato preliminar, de natureza pessoal.

Para o contrato de compromisso de compra e venda, não havendo adimplemento por parte do promitente vendedor, aplicar-se-á os dispositivos do Código de Processo Civil, artigos 466-A, 466-B e 466-C, adjudicação compulsória.

A ação proposta seria ação de cunho real ou pessoal?

A pergunta acima é de fundamental importância, pois os desdobramentos das ações de cunho real são diferentes das ações de cunho pessoal.

O conceito de ações reais se encontra no direito material, o direito processual apenas a considera, o Mestre Silvio de Salvo Venosa a define da seguinte maneira:

Nessa ação o autor pede que se reconheça seu direito real (pretensão de declaração) juntamente com a entrega da coisa indevidamente em poder de terceiro. Desse modo, o efeito declarativo (presente em qualquer sentença) da ação reivindicatória julgada procedente é o reconhecimento do direito real.[6]

Já as ações pessoais, o Mestre Venosa às conceitua da seguinte forma:

Na ação pessoal, o credor demonstra vínculo pessoal ou obrigacional que o une ao devedor por meio de contrato, ato ilícito, negocio jurídico unilateral etc. O efeito declaratório é fundamental em qualquer ação pessoal é o reconhecimento desta ligação. Desse conhecimento advirá a condenação em perdas e danos, rescisão do contrato, obrigação de fazer ou não fazer etc.[7]

A despeito da pergunta formulada, parece-nos que a ação é de cunho pessoal, ainda que o compromisso de compra e venda devidamente registrado garanta direito real ao promitente comprador, pois o vinculo que os une, comprador e vendedor, é um contrato, este de vinculo pessoal, que traz uma obrigação a ser cumprida, esta de fazer, para a obtenção da escritura definitiva.

No mesmo sentido nos ensina o Mestre Ricardo Arcoverde Credie:

As ações pessoais, destinadas a proteger um direito pessoal ou obrigacional, derivam das fontes das obrigações (contratos, atos ilícitos, lei). Nas hipóteses das ações relativas aos contratos preliminares, incluída aí a adjudicação compulsória, não há dúvida quanto à circunstância de nelas apenas se executar obrigação de fazer própria aos contratos de compromisso. Sendo ações que se destinam ao cumprimento de uma obrigação, são ações pessoais. O ato sentencial que nela ocorre não transfere o domínio, somente a transcrição tem este poder.[8]

Os artigos 466-A, 466-B e 466-C, mais precisamente os dois últimos tratam claramente de relações contratuais, cujo inadimplemento será adimplido por sentença favorável ao autor da demanda que, devido ao inadimplemento do devedor, compromissário vendedor, não tem seu contrato cumprido.

Esclarece o mestre Arnaldo Rizzardo que “os arts. 640 e 641 (esses dispositivos estão hoje nos artigos 466-A, 466-B e466-C], fazem parte da regulamentação do processo de execução de obrigação de fazer, que tenha como objeto um contrato e este vise a transferência da propriedade de coisa determinada.”[9]

O que insurge é a questão do Registro no Cartório de Imóveis.

O artigo 1418 do Código Civil de 2002 traz de forma contundente a afirmação “Promitente comprador, titular de direito real”, terá direito à adjudicação compulsória.

Teria que estar o contrato devidamente registrado para ter direito à adjudicação compulsória? Pois só há direito real se houver registro no cartório de imóveis.

Enfrentando esta questão, do registro no cartório de imóveis, devemos relembrar o instituto da adjudicação compulsória.

O vocábulo adjudicação, que se originou da adjucatio latina, tem extenso campo de aplicação na área do direito. O vocábulo se encontra implicitamente nos arts. 466-A, 466-B e 466-C do Código de Processo Civil, para designar o nomen iuris da ação colocada à disposição do promitente comprador com contrato quitado e sem cláusula de arrependimento.

Adjudicação compulsória confere ao adquirente direito de seqüela, permitindo-lhe reivindicar a propriedade ao cumprir compromisso, exigindo a outorga de escritura.[10]

O Mestre Durval Salge Junior, conceitua a adjudicação compulsória como: “ato processual determinado pelo juiz, por meio do qual se determina a entrega do imóvel ou outorga da escritura definitiva dele, ante a recusa do demandado de assim proceder”.[11]

O instituto da adjudicação compulsória ingressou em nossa legislação através do Decreto-Lei nº 58/1937. O legislador regulou através deste decreto os compromissos de compra e venda de terrenos loteados, conferindo eficácia real aos compromissos firmados, garantindo a adjudicação do bem imóvel negociado, porém deveriam ser registrados.

O que motivou o legislador a dar eficácia real aos compromissos de compra e venda de terrenos loteados, a princípio apenas para terrenos loteados, foi a falta de caráter dos loteadores, pois antes do decreto os contratos eram regulador pelo art. 1088 do CC/1916,  e este dava apenas direito a indenização.

Posteriormente, a lei 649/1949 estendeu os benefícios da adjudicação compulsória para os contratos de compromisso de compra e venda de terrenos não loteados, porém o registro em cartório ainda era obrigatório.

Hoje, o tema é regido pela lei nº 6.766/79, que trata do parcelamento do solo urbano, esta derrogou parte do decreto 58/1937.

Quando o compromisso é registrado e há inadimplemento por parte do compromissário vendedor não resta duvida que a adjudicação compulsória é o caminho a ser perseguido.

Porém, e se não houver o registro?

Nossos tribunais, em sua maioria, têm admitido a adjudicação compulsória dos contratos de compromisso de compra e venda não registrados. Assim dispõe a súmula 239 do STJ:

O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Ainda, o enunciado de nº 95 do CJF, dispõe que:

O direito à adjudicação compulsória (art. 1418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário.

No mesmo sentido se posiciona a 4ª turma do SJT:

"A promessa de venda gera pretensões de direito pessoal, não dependendo, para a sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público. A obligatio faciendi, assumida pelo promitente-vendedor, pode dar ensejo à adjudicação compulsória. O registro imobiliário somente é necessário para a produção de efeitos relativamente a terceiros." (Recurso Especial nº 9.945-SP, 4ª Turma, rel. Min. Athos Carneiro, in LEX 31/235).

"A circunstáncia do compromisso de compra e venda ter sido celebrado através de instrumento particular não registrado não inviabiliza, por si só, a adjudicação compulsória, apresentado-se hábil a sentença a produzir os efeitos da declaração de vontade." (Rec. Esp. nº 643-RS, 4ª turma, rel. Min. Sálvio de Figueiredo, in LEX 29/ 156).

Em sentido contrário, o Tribunal de Justiça do Mato Grosso se posiciona a favor da obrigatoriedade do registro:

A adjudicação compulsória por importar em transferência do domínio requer a demonstração do registro do imóvel em nome do compromissário vendedor; esta prova é essencial à propositura da demanda de modo que não atendido este requisito, a petição deve ser reputada inepta, levando a extinção do feito sem análise do mérito. (RAC 45808/2005; capital; 2ª Câmara Cível: Relatora Desembargadora Maria Helena Gargaglione Póvoas; 12/12/2007; DJMT 19/03/2008; p. 72)    

O julgado acima teria respaldo na súmula 167[12] do Supremo Tribunal Federal, porém, para os tribunais inferiores foi superada, assim entendeu o Tribunal de Justiça de São Paulo:

Ausência de registro da promessa de compra e venda não constitui óbice para adjudicação compulsória de imóvel, ficando superado o enunciado da Súmula nº 167 da Suprema Corte. Reconhecimento dos autores à adjudicação compulsória. (TJSP: Apelação sem revisão 435.619-4/7-00; São Bernardo do Campo; Quinta Câmara de Direito Privado; Relator Desembargador Oscarlino Moller; 08/03/2006)   

Sendo a promessa de compra e venda um contrato preliminar, não poderia este deixar de passar pelo crivo da função social do contrato.

Se o contrato foi firmado e houve consenso entre as partes contratantes por que da necessidade de um registro que tem por finalidade garantia de direito real? E a boa-fé não conta? Sobre o tema nos ensina a professora Claudia Lima:  

Para essa nova concepção, não só o momento da manifestação da vontade (consenso) é o que importa; importa também os efeitos do contrato na sociedade. Haverá um intervencionismo cada vez maior do Estado nas relações contratuais, no intuito de relativizar o antigo dogma da autonomia da vontade com as novas preocupações de ordem social, com a imposição de um novo paradigma, notadamente o princípio da boa-fé objetiva.[13]

Nos dias hodiernos retroceder não seria plausível, pois antes da Código Civil de 2002 nossos tribunais entenderam que a falta do registro no cartório de imóvel não obstaria a adjudicação compulsória do contrato preliminar de promessa de compra e venda.

Muitas foram as discussões até ser súmula a matéria, e após anos de controvérsias o Superior Tribunal de Justiça se posicionou contra a obrigatoriedade do registro de Imóveis, Súmula 239.

Seria um contra-senso tolher a substituição da outorga do compromissário vendedor, quando inadimplente, por não haver registro do pré-contrato.

O Saudoso Mestre Theotonio Negrão[14], em obra atualizada pelo Professor José Roberto F. Gouvêa nos traz um julgado que ilumina o pensar sobre o tema por nós apresentado, afirmando com precisão que a sentença opera a mera substituição da vontade daquele que prometeu e não cumpriu:

Na ação de outorga de escritura não há que se exigir o prévio registro do compromisso de compra e venda, pois a sentença opera a mera substituição da vontade do promitente vendedor, cumprindo em seu lugar a obrigação de formalizar o contrato de compra e venda prometido. (STJ- 4ª T., Resp. 195.236-SP, 23.10 2001)

Objetivando uma celeridade no judiciário brasileiro, com as recentes reformas do Código de Processo Civil, em especial a introduzida pela Lei nº 11.232/2005, o legislador foi especifico em afirmar que: aquele que se comprometeu a concluir contrato não cumprir poderá a outra parte obter sentença que produza o mesmo efeito do contrato não cumprido.[15]  

Respaldado pela jurisprudência, pautado na Súmula 239 do STJ, alinhado à Lei 11.232/2005, tem-se concluído que: são plenamente aplicáveis os artigos 466-A, 466-B e 466-C do CPC em casos que requeiram adjudicação compulsória, que na ocorrência de imóveis há perfeita subsunção aos artigos 1417 e 1418 do Novo Código Civil.