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 Sala dos Doutrinadores - Artigos Jurídicos
Autoria:

Marco Túlio


Advogado, atuante em Belo Horizonte. Graduado em Direito pela UFMG e Pós-graduado em Gestão de Pessoas pela FDC.

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Artigos Jurídicos Direito Contratual Contratos

Compra e venda de imóvel - cuidado com as cláusulas abusivas

Multas, juros e condições contratuais, muitas vezes, extrapolam os limites legais

Texto enviado ao JurisWay em 31/10/2007.

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Ainda que inexistam índices oficiais fixos para reger os contratos de compra e venda de imóveis (assim como as promessas de compra e venda), é possível tomar providências para não ter seu direito lesado no momento de adquirir uma propriedade imobiliária.

 

O Código de Defesa do Consumidor - CDC, aplicável em muitos casos (como financiamento junto a empreiteiras e imobiliárias), dispõe que:

 

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

 

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

 

§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vontade que:

 

III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

 

Muitas vezes os contratos celebrados com imobiliárias são pré-elaborados por estas, cabendo ao consumidor apenas o arbítrio de concordar ou não com as cláusulas lá estabelecidas. Este procedimento por si só não é ilegal, mas a legislação protege a parte mais fraca da relação, por meio de várias prerrogativas e privilégios, tais como a presunção de interpretação favorável no caso de itens de difícil interpretação e inversão do ônus probatório.

 

Mesmo que este comprador (ou mero promitente) seja o único responsável pela rescisão do contrato, por motivo de desistência ou inadimplência, deverá ser restituído da maior parte do valor investido até então. Caso contrário, o vendedor estaria obtendo vantagem indevida a partir de enriquecimento ilícito. A jurisprudência dos tribunais tem se manifestado no sentido de reconhecer este direito, como é possível observar na ementa abaixo:

 

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - DIREITO À DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES RESTITUÍVEIS A TÍTULO DE PERDAS E DANOS - PERCENTUAL DE FRUIÇÃO - CLÁUSULA ABUSIVA - CORREÇÃO MONETÁRIA - TERMO INICIAL - JUROS - CITAÇÃO VÁLIDA O artigo 53 do CDC estabelece que, em se tratando de rescisão contratual, mesmo no caso de inadimplência do consumidor, tem ele o direito ao reembolso do que pagou. O promitente vendedor, no entanto, pode reter parte dos valores a serem restituídos, em virtude das perdas e danos que suporta com o fim do negócio, inclusive em razão da fruição do imóvel, sendo o percentual de 10% razoável para tal finalidade. É abusiva a cláusula que impõe ao consumidor o pagamento de percentual sobre o valor do imóvel, a título de fruição do bem, no momento da rescisão contratual. (...)(TJMG - Apelação Cível Nº 2.0000.00.483001-1/000 da Comarca de Belo Horizonte. Rel. D. Viçoso Rodrigues. Data da Publicação 09/11/2005).

 

Este reembolso se refere às parcelas pagas, e não ao valor total do contrato. Além disso, esta restituição do vendedor em função do valor recolhido do comprador deverá ser feita em parcela única. A manutenção de parte do valor visa compensar o vendedor pelos valores investidos no negócio. Com relação à taxa de fruição, as decisões oscilam bastante, mas geralmente é reconhecido o direito de retenção do vendedor ao equivalente a 1% do valor do imóvel por mês. Tal valor corresponde à média do mercado.

 

A multa por atraso no pagamento das prestações não pode ser superior a 2%, conforme consta no art. 52, §1º do CDC. Da mesma forma o ordenamento pátrio veda a capitalização de juros. O Decreto nº 22.626/33, conhecido como Lei da Usura, fixa como limite para taxas de juros o dobro da taxa legal (art. 1º), embora esta taxa não tenha um valor padronizado pelo magistrado.

 

As arras (ou sinal) dadas no momento da celebração do vínculo podem ser mantidas pelo vendedor, pois sua intenção era justamente reforçar a intenção de ambas as partes em firmar o acordo.

 

Independente de culpa ou desistência do comprador, este deverá ser receber de volta os valores investidos a título de benfeitoras necessárias no imóvel, durante o tempo que lá permaneceu. Poderá, inclusive, exercer direito de retenção até ser devidamente compensado. Nem mesmo o contrato firmado entre particulares pode dispor de forma diversa desta.

 

O atraso na entrega de unidades imobiliárias pode e deve ser indenizado. Não só o valor previsto a título de multa contratual, mas também todos os prejuízos efetivamente comprovados pelo atraso na entrega deverão ser devidamente compensados.

 

Todo contrato deve ser redigido de forma clara e destacar os valores, multas e demais dispositivos que podem ser desfavoráveis ao signatário-comprador, sempre que a relação for considerada como consumo, logo, abrangida pelo Código de defesa do Consumidor.

 

É sempre interessante consultar o advogado especializado, tanto antes como após a celebração do contrato, para certificar que as cláusulas estão em conformidade com a legislação.

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Comentários e Opiniões

1) Ludovico (21/05/2009 às 17:01:18) IP: 201.40.41.170
No caso de pagamento de parcelas com atraso: No contrato rege 2% de juros de mora e 10% de multa contratual. Estas taxas estão descritas no boleto bancário.
Esta cobrança de multa contratual é legal ou não?
imobiliaria@caiabi.com.br

2) O autor não se identificou (12/08/2009 às 15:20:46) IP: 189.55.42.129
Firmei um contrato de compra de um imovel junto a uma imobiliaria.o mesmo contrato firmado de venda foi feito pelo vendedor.Foi efetuado um sinal do negocio junto ao vendedor.Porém o mesmo quer desistir do negocio alegando na epoca não estar bem de saude e não estar em condicões. Como fica a situçao do comprador nessa situação?quais os seus direitos?
3) Valhentes (26/08/2009 às 16:08:46) IP: 200.180.9.8
Eu preciso fazer um documento de uma venda de um terreno, e não estou encontrando, se chama "arras" é um recibo, baseado no código civil, que garante ao comprador e vice-versa a conclusão do negócio, da venda, vc pode me ajudar?
4) Valmir (03/09/2009 às 22:31:34) IP: 189.104.178.156
Amigo! estou para compra um imóvel e costrutora me cobrou 500,00 reais de taxas ADM, sei que existe uma lei que me da pleno direito de protestar, qual está lei? para eu mostra a eles que eu não vou pagar a tal taxa.
5) Patrícia (25/10/2009 às 15:41:21) IP: 200.162.221.174
Assinei um contrato na imobiliária, onde dei 20% do valor do imóvel e o restante faria um financiamento.
O nome da vendedora está com restriçôes. Qual é o procedimento nesse caso?
6) Liamar (17/11/2009 às 10:02:20) IP: 201.13.211.151
Meu pai adiquiriu um imóvel com contrato de compra e venda, porém após assinar o contrato, fomos à prefeitura e descobrimos que a imóvel tem processo com a prefeitura, pois o terreno é da prefeitura. Desistimos do negócio e agora quais são sos direitos legais do meu pai? Obs: Eler não chegou a fazer o pagamento pois descobrimos isto antes, e não havia sido especificado estes problemas no contrato.
7) Roberto 02/11/2009 (02/12/2009 às 14:51:41) IP: 189.7.235.14
dei a importancia de R$14.00 em um contrato de arras e fiquei aguardado o financiamento do banrisul, nesse periodo que eu aguardava o financiamento o proprietario vendeu o imovel e nao me comunicou mesmo havendo uma clausula dizendo que ate tal data nao saisse o financiamento ele ficava com o arras, todavia nao havia nenhuma data que esipulasse data do financimento ele ficou com o arras e nao me procura para fazer um acerto quais os meus direitos
8) Eduardo Email Edunesp@yahoo.com.br (06/01/2010 às 23:15:31) IP: 200.161.230.67
Tenho uma duvia, assinei um contrato particular na data de 14/11/2009, com valores estipulados no contrato, tendo 20% de multa em caso de desistencia, tanto para comprador, como para vendedor, no entando, o imovel ainda não teve seu habitise emitido ate hoje dia 06/01/2010. Quero desistir da compra, mas a imobiliaria ameaça cobrar a multa de desistencia, o que eu poderia fazer? a operação esta parada, por nao ter a documentação do imovel, faria a compra por financiamento.
9) Jucelaine (08/01/2010 às 14:31:56) IP: 189.25.101.231
comprei umacasa no valor de 25.000,00 que valia (35.000,00), pois o vendedor queria a parte de cima para afiha dele, agora que acabei de pagar ele quer me vender por cr$18.000,00 , cendo que a parte de cima so tem paredes , porta da frente e janelas. não tem instalação idraulica nem eletrica,acho que o preço esta abosivo?
10) Gabriela (27/01/2010 às 16:34:29) IP: 201.24.87.34
Boa tarde,
Gostaria de saber qual modelo de carta eu posso fazer para citar ítens que não estão em acordo com o contrato da construtora. Pois me foi entregue apartamento que comprei e algumas coisas estão em desacordo com o contrato.
Aguardo retorno.
Obrigada.
11) Roberto (08/02/2010 às 23:33:29) IP: 189.7.238.248
fiz o comentaŕio no iten 22 e aguardo um parecer meu e-mail e silviorobsilva@bol.com.br naquele caso o vendedor nao devolveu o valor de R$ 14.000,00 E AINDA EVITA QUALQUER DIALOGO COMIGO, INCLUSIVE CHEGOU A FAZER AMEAÇAS
12) Gunter (01/06/2010 às 16:21:49) IP: 200.142.54.4
Texto conciso e de fácil assimilação.
13) Elizabeth (08/09/2010 às 00:38:57) IP: 189.13.230.205
O mais interessante seria elaborar um contrato onde o sinal fosse dado somente após a conferência de toda a documentação, do comprador, vendedor e do imóvel.


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