O Condomínio - direitos e obrigações

I - Introdução

Faremos um breve resumo acerca dos direitos relacionados ao condomínio edilício. Para tanto, observamos as respectivas legislações e exemplificamos com decisões dos tribunais, inclusive relacionadas a danos materiais e morais. (Código Civil e Lei 4.591/64).

A grosso modo, podemos afirmar que o Condomínio Edilício é o conjunto de edificações que se caracteriza pela existência de partes exclusivas e partes comuns. Esta definição vale para conjunto de edificações de prédios ou casas. Diferencia-se então do condomínio comum, pois este possui multiproprietários, sem individualizações.

Importante lembrar que há a necessidade do registro no Cartório de Imóveis da convenção do condomínio, para que esta tenha efeito contra terceiros. A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular, conforme o § 1º do artigo 1.334, do Código Civil.

II - Direitos e deveres dos condôminos

A legislação prevê direitos e deveres aos condôminos. Vejamos:

“São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite”. (art. 1.335).

“São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa”. (art. 1.336).

O não cumprimento dos deveres perante o condomínio pode ser constrangido a pagar multa. Do mesmo modo, o Código Civil também veda o comportamento anti-social, que também enseja multa.

III - Realizações de obras

Outrossim, a realização de obras no condomínio dependerá de votos. O número exigido variará de acordo com o caráter de utilidade da obra. No entanto, as obras necessárias independerão de votos. Além disso, o condômino que realizar obras ou reparos de caráter necessário será reembolsado das respectivas despesas.

Como podemos observar, o comportamento condominial é regulado pela legislação, para que não haja infração aos direitos de vizinhança, que também protegidos pelo ordenamento jurídico. Qualquer condômino que entenda ter sido afetado em seus direitos pode acionar o judiciário, embora ressaltemos a tentativa de conciliação amigável.

IV - Decisões do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo

A título de exemplo, cite-se que em 18.12.2008 foi publicada uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que julgou um recurso de apelação acerca da construção de um muro que, segundo os recorrentes, estava sendo ampliado em altura superior à permitida pelas legislações municipais e normas técnicas de engenharia, infringia as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas e o Código de Obras e Edificações da Prefeitura Municipal de São Paulo, sendo que os réus não possuem licença municipal para a obra. Além disso, ainda segundo os condôminos recorrentes, “a elevação do muro em altura superior teria o efeito nefasto de interromper a normal circulação do ar e impedir a entrada dos raios solares na residência dos autores, causando sombreamento que acarretaria insalubridade e desvalorização em seu imóvel”.

O TJ de São Paulo determinou, no prazo de 90 (noventa) dias, “a demolição da construção referente à elevação do muro limítrofe entre os imóveis, mantendo-se o muro já existente no local, com altura de aproximadamente 2,40 metros”. Fixando a multa de R$ 250.00 diários em caso de descumprimento da decisão. (TJSP - Apelação Cível: AC 5954154400 SP).

Quanto à construção de outro pavimento ou outro edifício, no solo comum, destinados a conter novas unidades imobiliárias, há necessidade da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Indispensável lembrar do comando legal disposto no artigo 1.345 do Código em questão, que prevê:

“O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.

 IV.a - Indenizações – danos morais e materiais

 Como outro exemplo de direitos dos condôminos, citaremos outra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo. Neste caso, o condômino suportou “grandes prejuízos patrimoniais, gerados por infiltrações, que produziram rachaduras por todo o apartamento, além de danificar a parte elétrica e avariar móveis e eletrodomésticos existentes no imóvel”.

O Juízo de primeira instância, bem como o Tribunal, consideraram ainda que o condômino sofreu “danos psicológicos, devido ao descaso total do condomínio, pois várias noites e madrugadas teve que acordar, para poder salvar alguns bens das intermitentes goteiras causadas pelas avarias do teto, sem contar o trabalho para secar o imóvel e evitar o mofo”.

 A decisão do Tribunal foi de condenar o condomínio ao pagamento despesas supra citadas, bem como as demais necessárias ao conserto do imóvel e pelos danos morais. Segundo a sentença, “os administradores do condomínio optaram pela inércia". O valor da indenização foi arbitrado em mais de 26 salários mínimos. (TJ/SP Processo 194123/02 / APELAÇÃO N° 1149354- 0/8).

V - Administração do Condomínio

Quanto à administração do condomínio, a legislação prevê a escolha de síndico, que não será, necessariamente, condômino. Vale salientar, com a administração de dois anos, podendo ser renovado.  (art. 1.347).

VI - Extinção do Condomínio

O artigo 1.357, e parágrafos do C.C preconiza os direitos dos condôminos na hipótese de destruição e reconstrução do condomínio. Vejamos:

“Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais”.

§ 1o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.

§ 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

Conclusão - desapropriação

 Por fim, em caso de desapropriação, deverá haver a repartição entre os condôminos na proporção dos das respectivas unidades imobiliárias.

Adriano Martins Pinheiro

Atuante em escritório de advocacia em São Paulo – SP, assistente de consultoria e pesquisas jurídicas, articulista de diversos sites e jornais locais.

adrianopinheiro.direito@gmail.com