Registro de Imóveis e a averbação da admissão da execução: aspectos práticos do artigo 828 do Novo CPC.

A Lei 13.105, de 16 de março de 2015, a qual introduziu no ordenamento jurídico brasileiro o Novo Código de Processo Civil, preservou os avanços já existentes no código de processo civil anterior e inaugurou uma sistemática com novos regramentos voltados às disposições constitucionais, com enfoque na coesão e agilidade, a fim de tornar o processo civil mais célere, efetivo e justo.

Ademais, cabe salientar que há artigos da novel legislação processual civil que se vinculam às atividades notariais e registrais.

Em análise ao Novo Código, encontram-se dispositivos que consolidam institutos já existentes ou introduzem novos institutos e procedimentos, bem como há artigos que regulam temas distintos, de forma mais clara e objetiva, com evidente escopo de instrumentalizar, delegar atribuições, facilitar e valorizar as atividades notariais e registrais.

Nesse contexto, apresenta-se o artigo 828 do diploma processual, que trouxe uma nova interpretação e aplicação do artigo 615-A do antigo Código de Processo Civil. Isto é, atualizou e corrigiu a sistemática da realização desta averbação premonitória.

A medida é também denominada averbação premonitória, em virtude de sua natureza inaugural e informativa, que antecede eventual penhora do imóvel e garante a publicidade da existência da ação, protegendo os terceiros de boa-fé e constituindo possíveis alienações em fraude.

A averbação premonitória é instrumento que gera a cientificação geral de oneração sob o princípio da publicidade registral e imobiliária.

Antes da nova lei processual, o artigo 615-A permitia ao exequente, quando ingressasse com qualquer ação executiva, ainda que com má-fé, requerer a expedição de uma certidão de distribuição do feito, para, ato seguinte, solicitar a averbação da existência desta execução nas matrículas dos imóveis do executado.

“...Art. 615-A.  O exequente poderá, no ato da distribuição, obter certidão comprobatória do ajuizamento da execução, com identificação das partes e valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, registro de veículos ou registro de outros bens sujeitos à penhora ou arresto...”.

Os cartórios distribuidores expediam tais certidões sem qualquer juízo de valor, mesmo por que são meramente informativas.

Além disso, até mesmo as certidões que eram emitidas pelos respectivos juízos das execuções não precisavam se ater a critérios mais rígidos.

O artigo 615-A privilegiava a publicidade e a boa-fé, mas ainda “faltava” algo, ainda havia algumas hipóteses tormentosas, dentre elas, a ausência de critério e controle para a realização das averbações premonitórias.

E isso ocorria diuturnamente, mesmo que o parágrafo quinto do citado artigo dispusesse que o exequente que promovesse averbação manifestamente indevida ou não cancelasse as averbações nos termos do parágrafo segundo indenizaria a parte contrária, processando-se o incidente em autos apartados.

Portanto, a fim de corrigir esta falha, construiu-se o artigo 828 do Novo Código, que dispõe: “... O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade...”.

Diante do novo cenário, só será admitida a averbação premonitória se houver a comprovação de que a execução foi admitida pelo juízo competente. O exequente não mais poderá distribuir execuções com intuito de prejudicar terceiros e averbar a existência dessas ações a seu bel prazer.

A redação do dispositivo legal foi aperfeiçoada pelo Novo Código e não se admite mais a certidão de distribuição da ação.

Atualmente, faz-se necessário apresentar a certidão que atesta a admissão da ação de execução, o que também significa dizer que não cabe juntar peças dos autos, ou andamentos processuais, para intentar-se a averbação. Não adianta formar um título com “pedaços”. O artigo 828 é claro em prever a certidão como título hábil.

Além disso, quanto aos demais requisitos para averbação, não foram observadas alterações substanciais, ou seja, a citada certidão deverá conter: identificação das partes e do processo, bem como o valor da causa.

Ainda, tal certidão deverá estar acompanhada de requerimento expresso firmado pelo exequente ou seu procurador legalmente habilitado, com firma reconhecida da assinatura.

O aludido pedido indicará também o número da matrícula do imóvel em que se pretende fazer a averbação premonitória, com a ressalva do parágrafo quinto do artigo 828 do CPC.

Ademais, incumbe frisar que esta averbação só tem cabimento nas hipóteses de ações executivas ou que estejam em fase de execução.

Excepcionalmente, para as demais hipóteses, somente é admissível tal medida se houver determinação expressa do juízo para que seja realizada, em especial, com fundamento no princípio da concentração e poder geral de cautela.

Alguns julgados ilustram isso, dentre eles, tem-se:

“... AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. AVERBAÇÃO DA AÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE, AINDA QUE EM SEDE DE FASE DE CONHECIMENTO. Nada obsta que o Juízo determine, ainda que em ação na fase de conhecimento, a averbação da existência da ação junto ao Registro de Imóveis, pautado pelo poder geral de cautela e adstrito às circunstâncias fáticas trazidas aos autos. Hipótese, ademais, em que a averbação não tem o efeito de tornar o imóvel indisponível, apenas que se estará dando publicidade no que tange à existência da ação. NEGARAM PROVIMENTO. UNÂNIME. (Agravo de Instrumento Nº 70058331604, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 27/02/2014)...”.

 A matéria foi tratada pelo ilustre mestre e doutor, Alexandre Freitas Câmara, que assim explica: “... O poder geral de cautela é instituto considerado necessário em todos os quadrantes do planeta, e decorre da óbvia impossibilidade de previsão abstrata de todas as situações de perigo para o processo que podem vir a ocorrer em concreto. Por tal razão, tem-se considerado necessário prever a possibilidade de o juiz conceder medidas outras que não apenas aquelas expressamente previstas pelas leis processuais. Trata-se de poder que deve ser exercido de forma subsidiária, pois que se destina a completar o sistema, evitando que fiquem carentes de proteção aquelas situações para as quais não se previu qualquer medida cautelar típica. É de se dizer, aliás, que o poder geral de cautela é corolário da garantia constitucional da tutela jurisdicional adequada. Isto porque, como salta aos olhos, a tutela cautelar, de mera segurança, precisa ser adequada ao caso concreto, mostrando-se capaz de assegurar realmente a efetividade do processo principal. Admitir a existência de casos para os quais não houvesse nenhuma medida cautelar capaz de evitar um dano irreparável, ou de difícil reparação, para a efetividade do processo seria admitir a existência de casos para os quais não existiria nenhum meio de prestação de tutela jurisdicional adequada, o que contraria a garantia constitucional (a qual, relembre-se, está posta entre as garantias fundamentais do nosso sistema político e jurídico)...” CÂMARA, ALEXANDRE FREITAS. Lições de Direito Processual Civil. Volume III. 9ª Ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2005. p. 49/50.

Por fim, compete elucidar mais um ponto relacionado à averbação premonitória, qual seja: a impossibilidade de se efetuar a citada averbação naqueles bens considerados impenhoráveis.

Em análise ao artigo 828 (parte final), bem como artigo 615-A, depreende-se que o exequente poderá obter a certidão para fins de averbação, no registro de imóveis, de bens sujeitos à penhora, arresto ou indisponibilidade.

Daí se infere que os imóveis gravados com impenhorabilidade não são passíveis de terem as suas matrículas objeto da averbação premonitória.

Em outras palavras, não cabe a medida do artigo 828 a bens gravados com a impenhorabilidade, seja esta de qualquer origem, a não ser que alguma determinação judicial expressa nesse sentido a autorize.

Além disso, cabe destacar outra diferença, em relação ao antigo 615-A, que se verifica no artigo 828, no tocante ao termo “indisponibilidade”, o qual, não constava na redação anterior.

Modestamente, e considerando os entendimentos mais modernos, especialmente, aquele aventado pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, s.m.j., a indisponibilidade do imóvel não tem o condão de impedir a averbação do artigo 828 do CPC, que é apenas informativa e instrumento de reconhecimento de fraude à execução.

Nem mesmo a averbação da penhora é obstada em virtude da indisponibilidade, a qual apenas impede a transmissão do imóvel.

Evidentemente, uma penhora poderá levar o imóvel à hasta pública e consequente alienação forçada, mas, como dito, “poderá”, nem sempre ocorre. Na ocasião de averbação da penhora, não é viável discutir-se sobre a indisponibilidade, a qual deve ser verificada nos atos de transmissão dos bens.

Não se pode criar nova hipótese de impenhorabilidade absoluta de bem. O mais plausível é considerar-se a indisponibilidade estritamente.

 A averbação da penhora ou do artigo 828 do CPC tem relevante função em relação a terceiros.

O entendimento atual, desde o julgamento da Apelação 362-6/3, de setembro de 2005, relatada pelo então Corregedor Geral da Justiça de São Paulo, é no sentido de admitir a penhora posterior à indisponibilidade.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já admitiu a incidência de segunda penhora sobre bem indisponível (Resp. n. 512.398-SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 17.02.2004).

“...Observa-se que, em sobrevindo alienação forçada, a questão deve ser dirimida à luz das regras do concurso de credores, cabendo ao interessado, conforme o caso, diligenciar a desconstituição da penhora na execução fiscal...” (Superior Tribunal de Justiça, Resp 755.552-MG, Rel. Min. Luiz Fux, j. 10.10.06).

Logo, revela-se, no mínimo, excessivamente formalista qualquer interpretação restritiva e desvinculada do referido trecho final do dispositivo legal. Não faltam posicionamentos doutrinários e jurisprudenciais que corroboram isso.

Derradeiramente, com singelo escopo de apenas ilustrar a qualificação dos títulos atinentes à averbação premonitória, seguem, de forma pontual, alguns dos seus elementos essenciais:

1- Títulos hábeis (documentos utilizados para averbar): Os títulos para a realização da averbação são: certidão de admissão da ação de execução; ou certidão/mandado expedido pelo Juízo competente (ação em curso – fase de execução) + Requerimento firmado pelo credor (exequente) ou seu procurador, com poderes comprovados para tal. As certidões deverão conter a indicação de que foram expedidas para fins do artigo 828.

2- Requisitos do título: Requerimento: apresentar requerimento firmado pelo credor (exequente), ou por seu representante com poderes para tal (se for o advogado = apresentar cópia autenticada da procuração; se for outro representante legal, a exemplo de inventariante ou procurador = apresentar procuração válida, termo de inventariança – em cópias autenticadas); firmas reconhecidas por Tabelião ou assinar na presença de preposto da serventia; no caso da requerente ser uma pessoa jurídica, juntar também os seus instrumentos de constituição (estatutos, atas ou contratos), devidamente registrados nos órgãos competentes, para verificar quem a representa (em via original ou cópia autenticada); nomes e qualificação das partes; data; indicação expressa do número da matrícula do imóvel em que se pretende averbar; e declaração do(a) requerente que tem ciência de que o Juízo da ação deverá ser comunicado da averbação, no prazo de 10 dias de sua efetivação (artigo 828 § 1º do Código de Processo Civil), bem como do que determina o § 5º do referido artigo (“...O exequente que promover averbação manifestamente indevida ou não cancelar as averbações nos termos do § 2^o indenizará a parte contrária, processando-se o incidente em autos apartados...”). Na certidão/mandado deverão constar: informações sobre o juízo, ação e número do processo; identificação das partes; e valor da causa.

3- Do cancelamento da averbação: requerimento solicitando/autorizando o cancelamento: apresentar requerimento firmado pelo credor (exequente), ou por seu representante com poderes para tal (se for o advogado = apresentar cópia autenticada da procuração; se for outro representante legal, a exemplo de inventariante ou procurador = apresentar procuração válida, termo de inventariança – em cópias autenticadas); ou ordem judicial determinando o cancelamento (mandado; ou certidão em que conste todo o andamento processual, inclusive a determinação do juízo para o cancelamento da averbação).

Nota: Quando for necessário atualizar a qualificação dos proprietários o requerente deverá apresentar documentos para fazer as correções e atualizações nas matrículas, como: certidões de casamento ou nascimento, cartão de CPF, cédula de identidade – RG, contratos ou estatutos sociais, dentre outros.