A SEGURA E COMPLEXA TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS

A sociedade brasileira não compreende a importância de algumas exigências ao fazer a venda e compra de bens imóveis, trata-se de solicitações e mecanismos que promovem uma segurança jurídica para o próprio adquirente. Na teoria era para ser um procedimento acessível ao cidadão, no diz respeito a facilidades nas terminologias, ou na clareza das informações. Porém, a prática não nos confirma.

Para entender os motivos de tantas exigências, é importante esclarecer o paradoxo da posse e propriedade, além de saber quando esta é adquirida. Existe uma distinção entre a posse, conhecida como o exercício de fato do bem, com a propriedade o domínio, interpretado como o poder de fato sobre a coisa. Esta é composta por quatro elementos, são os direitos de: a) usar; b) usufruir ou gozar; c) dispor e; e) reaver, denominada de posse plena. Enquanto aquela tem como composição dois direitos sendo: a) usar; b) usufruir ou gozar, chamada de posse direta.

O possuidor que obtém do exercício de fato do bem imóvel, exercita o ato de usar e usufruir da coisa. Por exemplo, o locatário pode tirar proveito da casa locada, ou seja, morar, agir como se dono fosse, nesse contesto ele tem a chamada posse direita da coisa, enquanto o locador é detentor da posse indireta, tendo assim o direito de reaver e dispor do bem.

Todavia, o proprietário tem todos os elementos já citados, observando-se o direito de dispor que significa: alienar/vender, emprestar, doar, dar em garantia real etc. Em uma relação jurídica de venda e compra obviamente que somente o detentor do domínio – proprietário - pode alienar/vender a coisa, mas ocorre que a propriedade de bens imóveis somente existe quando houver registro no assentamento público, sendo o Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem. Assim sendo o Código Civil de 2002 descreve como é transmitida a propriedade:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Sabe-se que o título translativo que trás o artigo acima é a Escritura Pública de compra e venda ou Instrumento Particulares com força de escritura que respeita a mesma lei de registros públicos – 6.015/73 – este público instrumento habilita o adquirente a obter o direito de registro da transmissão da propriedade da coisa. Infelizmente poucas pessoas têm ciência dessa informação legal, o que se vê são vários negócios sendo feitos com contratos que não geram efeitos perante terceiros. Normalmente são confeccionados contratos de promessa de compra e venda, pensando o comprador estar protegido ou dotado de direitos e obrigações referente à transferência do bem imóvel, mas tal instrumento somente obriga o vendedor a emitir a Escritura Pública da Venda e Compra após o pagamento da dívida. O oficial não irá fazer o registro da transferência da propriedade com o Instrumento de Promessa de Venda e Compra, pois não se trata do instrumento hábil exigido pela lei para o ato do oficial.

Ainda que o negócio jurídico seja feito através da Escritura Pública de compra e venda, não significa que a transmissão da propriedade tem efeito perante terceiros, para que isso ocorra, deve o comprador fazer o devido registro. Assim descrevem “só é dono quem registra”.

Para fazer uma compra segura, é muito importante procurar um profissional qualificado, especialista para analisar as questões jurídicas que trazem uma complexidade peculiar, é importante verificar se existem questões que traga efeitos negativos para o futuro dono, deve observar-se a ações de cobrança, execução judicial sobre o imóvel ou sobre o vendedor, penhora, alienação fiduciária, hipoteca, usufruto, adjudicação, dívidas fiscais, trabalhistas, usucapião, contratos de diversos tipos, impedimentos quanto à capacidade das pessoas, inventários, alvarás, etc.

O professor e advogado Kênio de Souza Pereira, especialista em direito imobiliário, Consultor Jurídico e Conselheiro do SECOVI-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais, exemplifica uma situação entre várias, cabe ação de cobrança/execução como exemplo:

O vendedor que deixou de registrar a escritura em nome do comprador no Cartório de Imóveis poderá sofrer processos de cobrança/execução indevidos. Caso o comprador não pague as taxas de condomínio o síndico poderá propor a ação de cobrança/execução e o município a execução fiscal contra o vendedor, no caso de inadimplência do IPTU. Perante a lei, ele continua como proprietário do imóvel, o qual terá grandes prejuízos financeiros com a contratação de advogado para defendê-lo, além de ficar com o “nome sujo”, perdendo seu crédito na praça[1].

                        Acredita-se que o maior vilão da irregularidade dos imóveis não é somente a ignorância dos compradores, ou a esperteza do vendedor em não transmitir o bem, o erro está nas pessoas que deixam de lavrar a escritura, e posteriormente efetuar o registro, tendo a falsa impressão de que qualquer contrato o protegerá, além de pensar que está “economizando”, por não querer pagar os emolumentos e taxas aos Cartórios de Notas, e de Registros de Imóveis, sendo que na verdade está correndo o maior risco de não consolidação do negócio. Além da recusa de pagar o imposto de transferência de bens imóveis – ITBI – para as prefeituras, sendo o valor médio correspondente a 2,5% no valor da avaliação em grande parte do país.

                        Trata-se de um equivoco não regularizar aquisição ou a transmissão feita, pode gerar muitos problemas para as partes, além de gerar custos de honorários com advogados para solucionar as lides. Tais irregularidades, via de regra, aparecem quando se inicia processos de sucessões, inventários ou partilhas, além das necessidades imprevisíveis de deixar o bem como garantia real para algum credor, que obviamente não aceitará. É obrigação de qualquer cidadão atualizar todo e qualquer ato na matrícula do imóvel, ninguém tem o privilégio de não cumprir a lei. Portanto, tais solicitações e mecanismos, promovem uma segurança jurídica para o próprio adquirente.

REFERENCIAS:

BRASIL. Código civil brasileiro: promulgado em 10 de janeiro de 2002. Disponível em: . Acesso em: 16/01/2016.

PEREIRA, Kênio Souza. Contrato de compra e venda não garante imóvel. Disponível no: <http://www.emorar.com.br/contrato-de-compra-e-venda-nao-garante-imovel/> Acesso em 15/01/2015.