Desnecessidade de caução para a concessão de liminar nas ações de despejo motivadas pela inadimplência

RESUMO: O presente estudo é voltado para a análise das problemáticas do art. 59 da Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato –, e as implicações no que tange os seus fundamentos exclusivos, mas especificamente na ações de despejo motivadas pela inadimplência com ou sem garantia. De grande importância que tem na seara contratual, advindos de uma legislação especifica, temos que nos atentar as constantes controvérsias existentes a respeito dessa problemática, tentando ao máximo exaurir os fundamentos legais com o fim de convencionar um padrão já ansiado pelos usuários dessa Lei e majoritariamente regulado por nossos tribunais.

Palavras-chave: Lei do Inquilinato. Locação. Liminar. Despejo. Inadimplência.

ABSTRACT: This study is aimed at analyzing the problems of article 59 of Law 8.245 / 91 – Law Tenancy – and the implications regarding their exclusive basis, but specifically the evictions motivated by bad debt secured or unsecured. Of great importance of the contractual harvest, arising from specific legislation, we have to pay attention the constant controversies about this issue, trying his best to exhaust the legal grounds in order to agree on a standard already dreamed of by the users of this Law and mainly governed by our courts.

Keywords: Tenancy law. Location. Injunction. Dump. Default.

SUMÁRIO: 1 DA CONTEXTUALIZAÇÃO LOCATÍCIA E O ADVENTO DA LEI 8.245/91. 2 DO CENÁRIO ECONÔMICO IMOBILIÁRIO ATUAL. 2.1 Da inadimplência e o locador. 3 DOS PRINCÍPIOS QUE REGEM AS RELAÇÕES LOCATÍCIAS. 4 DA PROBLEMÁTICA DO ART. 59 DA LEI 8.245/91. 4.1 Do rito ordinário. 4.2 Do rol de fundamento exclusivo. 4.2.1 Da Omissão.4.2.2 Do inciso IX. 5 DA IRREVERSIBILIDADE DA MEDIDA.6 DA CONCLUSÃO.7 BIBLIOGRAFIA.REFERÊNCIAS.

1 DA CONTEXTUALIZAÇÃO LOCATÍCIA E O ADVENTO DA LEI 8.245/91

Antes de iniciarmos a abordagem do tema proposto, faz-se necessário um breve relato dos primórdios desse negocio jurídico tão utilizado em nosso ordenamento – a locação –, a fim de demonstrar que desde sempre fora utilizado por nossos antepassados e frisar que o domínio da terra, também, sempre foi uma questão de ordem social, portanto merecedora de uma análise criteriosa.

Na Idade Antiga, em Roma, a locação já era utilizada,  sendo seus pilares herança à investidura no nosso Código Civil de 1916 e mantida até hoje, em nosso Código Civil de 2002 – claro que de maneira bem diversa daquela que conhecemos atualmente, mas semelhante em vários aspectos com o nosso atual instituto.

Poderíamos, ainda, relembrar a época em que as terras eram destinadas a poucas pessoas – os senhores feudais – que detinham o controle da propriedade, cedida ao vassalo em troca de serviços, em que eram obrigados a entregar, como preço pela sua fixação na terra daqueles, parte de sua produção rural, pagando, ainda,  diversos impostos.

O direito de propriedade era inteiramente respeitado, podendo o senhor feudal usar, gozar e dispor como bem quisesse de sua terra, por isso o servo era considerado um “acessório da terra” – servilismo.

Mais adiante, no Brasil, no início da colonização, quando a coroa portuguesa transplantou o sistema feudal para as terras da colônia, dividindo o país em grandes extensões de terra – capitanias hereditárias – fez-se um sistema econômico, político e social que responderia pela situação de pobreza da população rural e seu consequente privilegio as classes mais favorecidas – que mais pra frente veio a ser questionado pela reforma agrária.

Assim, pelo breve devaneio de nossa história, pudemos ver claramente que havia um grande poder concentrado nas mãos de um pequeno grupo de proprietários que manipulam unilateralmente os valores cobrados pelo uso de suas propriedades – não tão distante do que ainda vivenciamos em pleno século XXI.

Concentradas, então, em um número ínfimo de pessoas, legítima era a extorsão pela constante elevação dos preços, vez que não havia regulamentação – e talvez fosse até mais vantajoso ao Estado que assim não tivesse, devido a corrupção que sempre assolou a nossa sociedade.

Atualmente, a locação ainda se encontra presente em nosso meio, claro!, porém em grandes proporções, merecendo, inclusive, destaque como Mercado Imobiliário – tamanho é o interesse das pessoas na prática desse negócio jurídico. Mas que ainda, as relações, conforme Miranda (1972, p. 40:6), entre locadores e locatários, terem sido como que transformadas entre senhores e súditos.

O que difere de antigamente é que o domínio do mercado, hoje, é controlado pelo Estado, se é que assim podemos dizer, evitando a concentração nas mãos de poucos e zelando pela livre concorrência e demais princípios constitucionais consagrados em nossa Carta Magna 1988.

Ora, o mercado imobiliário é um mercado, e para tanto precisa ser controlado e regulado para evitar os abusos de antes.

Mas, o que é locação?

Para responder a essa pergunta, não podemos deixar de citar o que o nosso Código Civil de 2002 conceitua como locação, sendo um contrato do qual “uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.”.

A locação é, então, um contrato temporário de uso e o gozo da propriedade, eis que visa apenas ceder alguns dos poderes inerentes à propriedade, ao passo que para ser proprietário é necessário, além de usar e gozar, também dispor – único requisito, então, que nos faz concluir que o locatário não pode dispor da coisa, ou seja, esta coisa não lhe pertence e se não lhe pertence seu uso é temporário, pois se definitivo fosse o instituto não seria a locação e sim a propriedade em si.

Ademais, temos que o contrato locatício é um contrato que não se presume gratuito, dependendo de certa retribuição, previamente pactuada entre as partes, sendo, portanto, um contrato de trato oneroso.

Como vimos, tanto o caráter temporário como a onerosidade da locação já existia nos primórdios de nosso tempo, eis que herança para o nosso atual Código Civil, que, de importância tamanha que tem na seara contratual, o legislador optou, por bem, destinar uma lei específica para regular essas relações, foi quando adveio a Lei do Inquilinato de nº 8.245/91.

Não podemos deixar de citar a lição de Venosa (2014, p. 140), que diz:

O contrato de locação imobiliária situa-se logo em seguida à compra e venda quanto à utilização e importância no mundo negocial. Cuida-se do regramento da função social da propriedade. Exige, portanto, permanente atenção do legislador e do jurista, tendo em vista as implicações sociais referentes à moradia dos que não possuem casa própria e à produção e fornecimento de serviços e bens de consumo na locação com finalidade mercantil ou não residencial. (Grifo nosso).

E diferente não poderia ser, eis que este mercado, sem dúvida, é caracterizado por gerar o desenvolvimento do espaço urbano das cidades e, por conseguinte, possibilitar maior qualidade de vida para a sociedade, proporcionando um crescimento da economia local/regional, devido ao grande volume de emprego direto ou indireto gerado por seus serviços agregados e a interação da lei da oferta e procura.

Geraldo Beire Simões (2011, p. 4), em sua matéria intitulada “Elaboração, tramitação legislativa, e acordos políticos da Lei n° 8.245/91” contextualizou o marco inicial desta lei com os dos “fatos de todos conhecidos, com uma série de medidas legais baixadas pelo Governo Federal no campo econômico, denominado Plano Collor”, que no “mês de março de 1990, o deputado Nilson Gibson apresentou o Projeto de Lei nº 372/91”.

A Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991, começou a nascer numa visita que fizemos, acompanhando o dr. George de Morais Masset, então Presidente da ABADI, e outros diretores, ao gabinete do dr. Francisco Dorneles, na sede da Fundação Getúlio Vargas, no Rio de Janeiro, a fim de pleitear solução legislativa para a não incidência de imposto de renda sobre os acessórios da locação, que havia sido criada pela Lei n° 7.713, de 1988.

[...]

Naquela ocasião o dr. Francisco Dorneles disse-nos: Vocês vivem reclamando da vigente Lei do Inquilinato, porque vocês não preparam minuta de nova lei? Para ser apresentada na Câmara dos Deputados?

Dr. George de Moraes Masset, rapidamente perguntou: Geraldo você quer preparar um projeto de lei?

Aceitei o pedido e comecei, com sacrifício de minha atividade profissional, rascunhar projeto de lei, que até imaginei tornar-se um Código das Locações. (Grifo nosso)

Há quem diga – Jorge Kingston (2011, p. 1) – que a “Lei do Inquilinato foi, inicialmente, um produto da guerra” eis que, preocupada com a “escassez dos fatores de produção durante a conflagração mundial, conduzisse a uma anormal elevação de preços, em que o Governo tentou congelá-los em amplos setores de nossa economia e, daí, a promulgação (...).”.

Abrindo um parênteses, a preocupação acima, de Jorge Kingston, é totalmente válida, eis que é exatamente isso que vivenciamos atualmente – BOLHA IMOBILIÁRIA – como os economistas dizem.

Ressalva-se que, até chegar ao texto legal que hoje conhecemos, várias outras leis tentaram, por assim dizer, regular a locação, mas que não conseguiram, a tempo e modo, suprir a necessidade desse negócio jurídico tão crescente.

Percebe-se ainda, que muito antes, já havia essa preocupação com a elevação dos preços e dominação do mercado imobiliário, só que agora essa preocupação era por demais, tendo em vista o crescimento dos centros urbanos e a necessidade constante de uma regulação por parte do Estado, principalmente por termos uma constituição democrática que preza a dignidade da pessoa humana como um direito fundamental e inalienável.

Há registros que em 1942 já se falava em Lei do Inquilinato, quando Kingston publicou a matéria “A Lei do Inquilinato Um Caso de Patologia Econômica” [1].

Mas foi mesmo em 1991 (Simões, 2011, p. 4) que surgiu o projeto “Lei do Inquilinato” que “os juristas Sylvio Capanema de Souza, Geraldo Beire Simões e Pedro Antônio Barbosa Cantizano, trabalharam durante vários meses na elaboração”, tendo seu preâmbulo:

PROJETO DA NOVA LEI DO INQUILINATO [...] Temos, enfim, um texto legal que corrige omissões e falhas da legislação em vigor, abre espaços ao retorno dos investimentos na área habitacional, cria pela primeira vez um instrumental político de apoio ao desenvolvimento das atividades no seguimento habitacional e liberta a locação das amarras que prendem locador e locatário em prejuízo de ambas as partes. Inspira-o a convicção de que a liberdade de contratação é o maior dos incentivos, evidentemente sem se descuidar do aspecto de proteção da parte mais fraca nessa relação, que é o locatário, o qual tem o resguardo, por exemplo, da vinculação das correções do aluguel, à variação da inflação que também serve de parâmetro para proteção dos salários. São Paulo, novembro de 1989. Hubert Gebara – Presidente. (Grifo nosso).

Percebe-se, então, a constante preocupação, à época, e ainda nos dias atuais, de que a propriedade atingisse a sua função social, garantindo por consequente o direito à moradia num prisma de dignidade da pessoa humana abarcado pela igualdade, não tendo espaço para que determinada classe dominasse o mercado e impusesse sua condição aos demais – menos favorecidos e necessitados de moradia – essa era a ideia da criação da Lei.

Em entrevista à Gazeta do Povo[2], um dos coautores da Lei do Inquilinato, Sylvio Capanema de Souza disse:

A Lei do Inquilinato surgiu em 1991 quando o mercado locatício era o mais tumultuado, nervoso e talvez o mais violento de todos os mercados econômicos. Havia um déficit habitacional de cerca de 12 milhões de unidades, o que fazia com que locadores e locatários se conduzissem como exércitos inimigos. A Lei surgiu para equilibrar mais a relação jurídica entre as partes e incentivar os investimentos no setor da construção de imóveis para alugar. É evidente que com as brutais transformações da sociedade atual, por melhor que fosse a lei, depois de 21 anos ela teria de ser modernizada.

Foi por isso que, em 2009, surgiu a Lei nº 12.112 para tentar solucionar os conflitos locatícios, principalmente as ações de despejo. A demora na solução destas ações é um fator que desestimula o investimento nesta área. Os investidores e locadores temem a demora do pagamento de aluguéis. Os locadores obviamente têm interesse direto no aluguel. No momento em que eles não recebem, a relação se torna extremamente onerosa e as ações de despejo demoram de maneira a causar um prejuízo expressivo. (Grifo nosso).

Ainda, Capanema disse que os preços em alta são devidos, aos que os economistas chamam de boom imobiliário, promovido pela Lei da Oferta e da Procura, em que o “pessoal compra apartamentos de R$ 400 mil e no ano seguinte pode vender por R$ 700 mil”, tudo isso devido ao “desenvolvimento econômico do Brasil e a ascensão de classes que antigamente não tinham acesso à casa própria, à locação.”.

E é a partir deste contexto que adentraremos na atual dinâmica econômica imobiliária vivenciada pelo século XXI, para demonstrarmos como isso afeta, de sobremaneira, as relações locatícias, e de como a Lei do Inquilinato, se não observada por outro viés, pode trazer grandes prejuízos aos locadores, face a sua omissão frente ao escopo deste trabalho.

O devaneio de nossa história serviu para relembrar que a terra – antes mais rural do que urbana – sempre foi a preocupação, em que os proprietário visam protegê-la de toda forma. Inclusive, no feudalismo, não se podia admitir que os vassalos demandassem à Corte de Justiça para reclamar pelo uso daquela, eis que extremamente protegido e respeitado por todos. Diversamente de hoje, mas com o mesmo anseio – eis que a predominância é mais urbana do rural – os imóveis tentam ser protegidos dos locatários, que põem óbice a devolução do imóvel, aproveitando-se que o judiciário já não atende os anseios dos locadores, que não podem mais dispor, gozar e usufruir de seu próprio bem quando o alugam.

2 DO CENÁRIO ECONÔMICO IMOBILIÁRIO ATUAL

Se antes a terra, por assim dizer, era destinada a poucos, hoje, mesmo com as desigualdades ainda existentes, esse número cresceu, aumentado a oferta de imóveis e fomentando o mercado imobiliário, que, como dissemos é o chamado boom imobiliário.

Mas, foi-se o tempo que esse cenário imobiliário era o mais cobiçado.

Nos últimos anos, o setor imobiliário brasileiro ganhou os holofotes: o número de novos empreendimentos explodiu, as vendas bateram recorde e, em 2013, pela primeira vez, o crédito para a compra de imóveis superou o crédito pessoal no país, segundo dados do Banco Central (BC). Contudo, o boom de novas construções veio acompanhado de aumento vertiginoso dos preços: nos últimos cinco anos, o valor médio dos imóveis residenciais subiu 121%, de acordo com levantamento do BC, que considera 11 regiões metropolitanas do país. Na esteira dessa valorização, o preço dos aluguéis também disparou[3].

Mas parece que de lá pra cá, agora em 2015, esse mercado já não está tão fomentado como antes, eis que vivenciamos uma atual crise econômica no país. Com notícias de corrupção e aumento da inflação, investidores não veem no Brasil um mercado vantajoso, e o medo assola a população.

Depois da explosão de vendas de imóveis registradas nos últimos anos no Brasil, que chegou a gerar uma espécie de bolha imobiliária à brasileira em relação aos preços praticados pelo setor, o mercado imobiliário vem dando sinais de forte desaceleração. Em meio a crise político-econômica que o país atravessa, houve uma estabilização de preço e os estoques de unidades residências prontas cresceram nas principais cidades do país. As vendas encolheram 25% em 2014 e as perspectivas para 2015 também são de queda, de acordo com o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comercias (Secovi- SP)[4].

E não há como olhar o mercado imobiliário sem aplicá-lo ao contexto locatício, eis que:

As mudanças no cenário mobiliário também refletem nos aluguéis. As pessoas que procuraram moradias para alugar em fevereiro deste ano, por exemplo, encontraram valores menores do que em janeiro. Foi a nona queda real consecutiva, segundo o índice FipeZap, que acompanha o preço em nove cidades brasileiras.  O aumento nominal no acumulado de 12 meses foi de 1,95% no mês passado. No mesmo período, a inflação medida pelo IPCA foi de 7,70%[5].

No portal de notícias do G1, foi publicada a seguinte matéria “Com a crise, a oferta de imóveis para alugar dispara e preços caem[6]”.

Janelas que mais parecem classificados. De cima a baixo, lado a lado, aqui e ali o mesmo anuncio: “aluga-se”. As janelas são um termômetro do que está acontecendo no mercado de imóveis: tem apartamento vazio de sobra. É o que diz o sindicato da habitação. Principalmente porque, nos últimos anos, muita gente comprou para investir em locação. E também entraram no mercado os imóveis encalhados para venda[7].

A crise atual contribuiu para a queda desses preços, tendo a inflação aumentado o preço do IGP-M – Índice Geral de Preços do Mercado – para 1,64% em outubro de 2015 em comparação com os 0,56% de setembro[8] do mesmo ano e, receosos, proprietários tendem a diminuir os valores dos alugueis para adequar ao mercado e assim concorrer com demais proprietários.

O IGP-M, conhecido como "inflação do aluguel", é usado para reajustar a maioria dos contratos de aluguel, alavancando os preços dos contratos locatícios existentes e, consequentemente, gerando uma inadimplência até então não sentida por grande parte dos proprietários.

Diz-se inadimplência, pois, a correção dos alugueis não é proporcional a correção do salário mínimo, eis este é a variação da inflação durante o período auferido pela variação do indicador econômico INPC – que é menor do que o IGP-M daquele – é claro que se diz que o reajuste busca sempre cobrir a variação da inflação na tentativa de melhorar o valor do salário mínimo e distribuir riquezas, mas não é isso que vemos na prática – ou seja, aumentam-se os custos, mas não suficientemente às rendas, onerando o locatário e, por conseguinte, gerando a inadimplência.

Cabe um parênteses, eis de relevante importância explicar, detalhadamente, como é o funcionamento do IGP-M, que desempenha três funções, basicamente.

Primeiramente, é um indicador macroeconômico que representa a evolução do nível de preços. Uma segunda função é a de deflator de valores nominais de abrangência compatível com sua composição, como a receita tributária ou o consumo intermediário no âmbito das contas nacionais. Em terceiro lugar, é usado como referência para a correção de preços e valores contratuais. O IGP-M corrige, juntamente com outros parâmetros, contratos de fornecimento de energia elétrica e contratos de aluguel^[9].

E como seu índice é obtido.

A coleta de preços para o cálculo do IGP-M possui abrangência nacional e engloba os preços praticados em diversos setores da economia brasileira: indústria, construção civil, agricultura, comércio varejista e serviços prestados às famílias. O período de coleta dos preços inicia-se no dia vinte e um do mês anterior ao dia vinte do mês de referência. A cada dez dias a FGV divulga as variações prévias que comporão o índice referente ao período completo analisado. O cálculo representa a média aritmética ponderada de três outros índices de preços:

60% - Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M)

30% - Índice de Preços ao Consumidor (IPC-M)

10% - Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M)[10].

Óbvio que não podemos deixar que isso seja uma desculpa para a inadimplência, pois o contrato deve ser cumprido, face ao principio pacta sunt servanda, que explicaremos mais adiante. Nosso parêntese serviu apenas para demonstrar como é a atual situação do país e como isso interfere em todas as relações, principalmente com escopo deste trabalho.

Nesse norte, com a procura cada vez menor, manter um imóvel parado não é nada lucrativo, por isso os preços dos alugueis tendem a diminuir, para que possa haver procura, uma vez que as taxas condominiais e o IPTU não estacionam e, além dos proprietários não lucrarem, terão ainda prejuízo.

O cenário geral apresentado acima é, sem sombras de dúvidas, preocupante. Sobretudo quando colocamos em análise um dos principais problemas no Brasil atualmente: a inflação. Marcel Grillo Balassiano, economista do setor de economia aplicada do Instituto Brasileiro de Economia (IBRE) da FGV, lembra que a inflação fechou 2013 em 5,9%, bem acima da meta de inflação determinada pelo Conselho Monetário Nacional de 4,5% e acima também da “meta informal” do Banco Central (BC), que foi de 5,84%. Em maio, a inflação (em 12 meses) foi de 6,4%, e, segundo o último relatório Focus, deve encerrar o ano em 6,5%, no topo do intervalo de tolerância[11]. (Grifo nosso).

Assim, a crise do qual o país vive, tem o seu preço pago por toda a população que, em meio às incertezas, torna o mercado locatício nada vantajoso.

Grande parte dos em­presários e economistas tem chegado a uma conclusão comum: 2015 não será um bom ano para a e­conomia brasileira. Os motivos são muitos e todos estão ligados aos equívocos cometidos pelo governo federal, resultados da “nova matriz econômica” — co­mo ficou conhecida a política econômica adotada pela presidente Dilma Rousseff (PT), em 2011. Devido a isso, o próximo governo, sendo Dilma ou não (só outubro dirá), precisará fazer fortes reajustes para que o Brasil não sofra com uma grande crise[12]. (Grifo nosso).

E essa é a situação do Brasil.

2.1 Da inadimplência e o locador

Nossa análise mercadológica não para por aqui, eis que precisamos verificar como que essa crise atinge diretamente a locação, não pelo índice do IGP-M em si, mas pela inadimplência, para adentrarmos de vez no tema central dessa tese.

Para isso recorremos ao site do pequeno investidor – www.opequenoinvestidor.com.br –, que brilhantemente expôs, através de gráficos e análises reais, a atual crise vivenciada no mercado imobiliário, mostrando a queda da rentabilidade dos aluguéis e o prejuízo disso no bolso dos locadores.

Pedimos, então, permissão para expor a matéria, em parte, eis que bem didaticamente apresentada e eficaz na conscientização necessária para aprofundamento da tese que levantaremos adiante.

Quem explica isso é a lógica de mercado. Com juros tão altos, só faz sentido ter um imóvel se houver uma expectativa de forte valorização. Por que alguém manteria um imóvel que paga, em aluguel, 3 ou 4% do valor do imóvel se tem, com baixo risco, aplicações rendendo pelo menos 12% líquidos ao ano? O único motivo para manter um imóvel como investimento seria a expectativa de que o bem se valorizasse muito. Contudo, no atual momento é muito improvável que isso aconteça. E as coisas pioram quando o mercado tem a expectativa de que o valor do aluguel caia ainda mais.

Esse primeiro gráfico mostra a variação no valor do aluguel ao longo dos anos. Perceba que estamos no “vale” até o momento, com o pior resultado da série histórica examinada. A taxa de variação no valor dos alugueis vem caindo desde meados de 2011, quando a economia brasileira começou a derrapar, e agora, justamente quando estamos em forte recessão, essa realidade se apresenta de maneira mais forte.

O gráfico mostra, ainda, que a valorização dos alugueis está tão fraca que não tem sequer acompanhado a inflação. Nos últimos meses, os alugueis não têm acompanhado nem o IPCA, nem o IGP-M, índice que tradicionalmente é utilizado para reajustar os valores. O que isso significa? Que o poder está na mão do inquilino. Se o proprietário não quiser baixar o valor do aluguel, ele tem várias opções a sua disposição para procurar um preço melhor. Com isso, o valor dos alugueis despencam.

Veja ainda que a tabela acima do gráfico mostra uma retração, nos 12 meses anteriores a julho, de -1,30% na variação mensal dos alugueis. Ou seja, o aluguel de julho/2015, em média, era 1,30% mais barato que no mesmo mês do ano anterior. Note que a redução de -1,30% no valor dos aluguéis é uma redução nominal, não real. Quando colocamos a inflação no jogo, a coisa é ainda pior: os alugueis de 2015 estão, em termos reais, mais que 10% mais baratos que no ano anterior.

Veja agora o outro gráfico:

Esse outro gráfico mostra a rentabilidade do aluguel, ou seja, o quanto o proprietário lucra apenas com a renda gerada por seu imóvel. Em 2008, na média, a rentabilidade dos imóveis estava na casa dos 8%, o que é muito bom. Isso significa que, na época, o price-to-rent ratio estava em 12,5 e indicava que era melhor comprar um imóvel do que alugar. De lá pra cá, a realidade mudou: com o boom do setor imobiliário, a rentabilidade caiu para meros 4,7%. Em um cenário em que os juros nominais estão em 14,25%, isso significa que qualquer investimento seguro traz uma rentabilidade de quase 10% ao ano a mais que o imóvel.

Esse cenário apresenta uma força vendedora muito forte. Paulatinamente, os proprietários estão percebendo que manter um imóvel é uma fria nessas condições. Afinal, por que manter um elefante branco que rende menos que a poupança e na atualidade não tem perspectiva alguma de se valorizar, se posso investir em CDB ou LFT e obter quase 3 vezes mais de lucro a cada ano?

Com o valor dos alugueis caindo, a situação fica ainda mais dramática, porque, para manter a rentabilidade do imóvel, é preciso que o preço do imóvel se desvalorize proporcionalmente à queda do aluguel — ou então, a rentabilidade será ainda pior. Para ilustrar esse ponto, imagine a seguinte situação: eu tenho um imóvel que custa R$ 500.000 e está alugado por R$ 2.000 por mês, gerando uma renda de 4,8% ao ano. Se o aluguel cair à metade, para R$ 1000, a rentabilidade desse imóvel cai para 2,4%. Para que minha rentabilidade se mantenha nos 4,8% ao ano, o valor do imóvel precisa cair para R$ 250.000.

Claro, o exemplo é bastante “forçado”, apenas para ilustrar a ideia central. O ponto é que, com o aluguel caindo, os proprietários se vêem na tentativa de pegar uma faca caindo: vender o imóvel é prejuízo porque os preços estão inclinados à queda e ficar com ele também, porque a rentabilidade do capital investido está caindo a cada mês.

Veja agora esse outro gráfico:

Esse gráfico mostra a variação no preço dos imóveis. Assim como os alugueis, a taxa de valorização vem caindo desde 2011 e agora, em 2015, está abaixo da inflação medida pelo IPCA. Em Brasília, Curitiba e Niterói, já há redução no valor nominal dos imóveis. Na média das 20 cidades estudadas, uma elevação de apenas 1,5% — insuficiente para fazer frente ao IPCA até então, de 6,8% (agora já está superior a 9%).

Ou seja, em termos reais, já houve, só em 2015, uma desvalorização de aproximadamente 8% na média do preço dos imóveis. Parece pouco? Durante a bolha imobiliária americana, o preço dos imóveis teve uma queda de aproximadamente 30%, em média. Já caminhamos quase 1/3 desse caminho, e as perspectivas não são nada animadoras[13]. (Grifo nosso).

Falar da rentabilidade dos alugueis é demonstrar que alugar já não é um bom negócio assim aos locadores, imagine se houver inadimplência.

Pelas análises do IBGE, segundo O GLOBO[14], a taxa de desemprego teve a quarta alta seguida, considerada drástica em comparação aos outros anos – um verdadeiro fantasma na cabeça dos locadores – que, acrescido com a queda da renda das pessoas e, consequentemente, estas ganhando menos face ao alto índice de inflação,  o poder de assumir dívidas outrora pactuadas foi consideravelmente reduzido.

O número de consumidores brasileiros com contas atrasadas aumentou 5,45% no mês de setembro com relação a igual mês do ano passado, de acordo com o Indicador de Inadimplência apurado pelo Serviço de Proteção ao Crédito (SPC Brasil) e pela Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas (CNDL). O resultado representa uma aceleração se comparado com o dado de agosto, quando a variação anual havia sido de 4,86%. Na comparação com agosto deste ano, sem ajuste sazonal, houve um recuo de 0,59% no volume de brasileiros inadimplentes. Em número absoluto, o SPC Brasil e a CNDL estimam que até o encerramento do mês de setembro, havia um total de 57 milhões de consumidores com o nome registrado em cadastro de devedores - o que equivale a 38,9% da população adulta do país (faixa de 18 a 94 anos). Entre janeiro de 2015 e setembro do mesmo ano, houve um aumento líquido de aproximadamente 2,4 milhões de CPFs negativados em todo o território nacional.

(...)

Dados do indicador do SPC Brasil revela também que a dificuldade no pagamento de contas afeta tanto as dívidas contraídas mais recentemente como as mais antigas. As dívidas mais velhas, ou seja, registradas num período entre três e cinco anos, registraram a maior variação na comparação anual: 15,62%. Em seguida aparecem as dívidas mais recentes, registradas num intervalo de até 90 dias, com variação de 12,10% na comparação com setembro do ano passado. Analisando a participação de cada faixa de atraso, o indicador revela que 71% de todas as dívidas pendentes registradas em cadastro de devedores estão atrasadas há mais de um ano.^[15] (Grifo nosso).

Neste viés, a contextualização aqui exposta, bem sucintamente, teve por objetivo delinear os contornos da problemática que iremos levantar e será de grande valia para demonstrarmos como que as relações locatícias lidarão com a inadimplência advinda dessa nova situação econômica, eis que esbarraremos no sustentáculo da locação – os aluguéis e seus acessórios – e de como o judiciário brasileiro tem se portado face aos anseios dos proprietários de ver a retomada de seu imóvel satisfeita em meio a crise que assola o nosso país.

Mas, para chegar ao ponto que queremos, precisamos antes, por fim, expor quais são os princípios que versam a relação locatícia, para então entender o papel desse principal contrato na esfera civil do nosso direito brasileiro, mais especificamente no que concerne as ações de despejo.

3 DOS PRINCÍPIOS QUE REGEM A RELAÇÃO LOCATÍCIA

A relação locatícia já guarda em si, naturalmente, conflitos tensionais entre as partes, sobretudo porque se arranja por interesses opostos. Dentre outras situações, no caso do locador o direito de exigir do locatário o cumprimento da obrigação principal da relação, qual seja, o pagamento da contraprestação de aluguel. Por seu turno, exige-se do locador que entregue o imóvel à locação de maneira que possa ser plenamente usufruído pelo locatário[16].

Na regra geral, incidem sobre os contratos, três princípios básicos: Autonomia da Vontade – liberdade das partes de contratar, de escolher o tipo e o objeto do contrato e de dispor o conteúdo contratual com seus interesses a serem autorregulados –; Supremacia da Ordem Pública – autonomia da vontade é relativa, sujeita à lei e aos princípios da moral e da ordem pública –; Obrigatoriedade do Contrato – o contrato faz lei entre as partes (pacta sunt servanda).

Assim, temos que para contratar, as partes devem primeiramente, antes de tudo, querer, logo após se obrigar em direitos e deveres umas com as outras, provando a intenção de cumprir o negocio jurídico celebrado.

A intenção é consubstanciada no princípio da boa-fé, agindo as partes com lealdade ao compromisso assumido, jamais pensando em assim descumpri-lo.

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

(...)

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. (Código Civil, 2002).

Já que inicialmente devemos ter a vontade, o princípio da autonomia da vontade se vale para assegurar liberdade às partes ao estabelecer os termos de sua contratação, ou mesmo de não fazê-lo, não chocando com suas vontades mais internas e seus desejos, respeitando a atual individualidade consagrada no século XXI e tão exigida perante nossos tribunais.

Art. 110. A manifestação de vontade subsiste ainda que o seu autor haja feito a reserva mental de não querer o que manifestou, salvo se dela o destinatário tinha conhecimento.

(...)

Art. 112. Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem. (Código Civil, 2002).

Se uma parte deseja locar um imóvel, deve ter consciência que a sua locação remunerará justamente o seu locador e servirá a um próximo locatário para uso, é o mínimo que se espera, pois a sua vontade é alugar, previamente sabendo que deve pagar por isso, eis que é uma modalidade de contrato do trato oneroso, não tendo a presunção de gratuidade e, por ser temporário, deve devolver ao locador tal como pegou.

Antigamente, nas descobertas de civilização e ainda presente em algumas, a palavra de uma pessoa valia mais que a sua própria vida, eis que se descumprida, a pessoa pagava com a vida por não ter honrá-la. Conduta que era passada de geração a geração, tendo as famílias que honrar também pela palavra do membro familiar que prometera.

Mas as partes não podem mais fazer como bem quiserem mais as suas vontades, em que o locatário paga quando quer e o locador cobra quanto quer, pois se deve seguir um parâmetro legal imposto pelo ordenamento jurídico face ao pacto das partes, em que os ditames legais visam, justamente, impedir excessos no comportamento das partes.

Daí temos a supremacia da ordem pública, que é Estado mitigando a autonomia privada, evitando, na medida do possível, o abuso do forte sobre o fraco, como feito antigamente – vide histórico no capítulo 1.

Art. 2.035 – Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos. (Código Civil, 2002).

E diferente não poderia ser, eis que o particular, ao se exceder em seus direitos, pode prejudicar o direito alheio, ferindo terceiros e prejudicando a coletividade.

Há um dito popular que proclama: “o seu direito acaba onde começa o dos outros”, que diz exatamente isso, bom senso, ética e valores morais e, também, direitos e deveres assegurados em lei.

Por fim, fechando os princípios gerais de todo contrato, temos o princípio da obrigatoriedade da convenção – pacta sunt servanda –, devendo as partes se ater ao pactuado, fazendo cumprir a sua parte na convenção, vinculando-se em direitos e obrigações.

Já dizia Maria Helena Diniz (1993, p. 63) que, “o contrato, uma vez concluído livremente, incorpora-se ao ordenamento jurídico, constituindo uma verdadeira norma de direito.”.

Assim, de suma importância foi, então, explicitar os princípios gerais que regem os contratos, pois são universais, aplicando-se tanto ao direito interno quanto ao direito externo, eis serem norteadores da vida em sociedade, que, sem eles, a insegurança jurídica pairaria sobre nossas cabeças.

Ademais, a problemática que iremos enfim adentrar, no tema do presente trabalho, é com o intuito de demonstrar que vários são os princípios violados pelo legislador ao se omitir, considerando somente o rol taxativo do art. 59 da Lei 8.245/91 para as ações de despejos, sem considerar a atual mudança no cenário econômico e os prejuízos aos locadores de imóvel.

4 DA PROBLEMÁTICA DO ART. 59 DA LEI 8.245/91

Pelo breve histórico de como tudo começou, vimos que há muito tempo já existia locação, tendo, desde sempre, certa preocupação dos donos de terra quando sua destinação, para que não ficassem improdutivas e consequentemente deixassem de gerar rendas – causando prejuízos. Nos dias atuais, mesmo com o passar dos anos, tal condição não mudou, pelo contrário, as relações locatícias estão cada vez mais em alta, merecendo constante atenção do judiciário, eis envolver uma gama extensa de direitos.

Já vimos que a rentabilidade da locação é não tão boa quanto foi há um tempo, eis que o índice que regula a locação – IGPM-M – esta em alta devido a alta da inflação – vivenciamos tempos de crise econômica e política no país.

E, já vimos, também, que a inadimplência atingiu o seu maior número de todos os tempos.

Neste contexto, este trabalho tem como escopo, então, levantar o seguinte problema: a caução para a concessão de liminar nas ações de despejo motivadas tão somente pela inadimplência, uma vez que o rol de fundamento exclusivo do art. 59 da Lei do Inquilinato apresenta vários problemas, como a seguir demonstraremos.

4.1 Do rito ordinário

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. (Lei do Inquilinato, 1945, grifo nosso).

Inicialmente pela análise do art. 59 da Lei do Inquilinato, podemos perceber que o legislador optou por reger a ação de despejo pelo rito ordinário, eis a primeira problemática.

Sobre o despejo, não cabem maiores delongas, eis ser o meio pelo qual o locador rescinde o contrato bem como revê a posse de seu imóvel – nos termos do caput do art. 5º da Lei do Inquilinato – pois cedeu temporariamente ao locatário e este não o devolveu amigavelmente.

O problema da questão é quanto ao seu procedimento – de ser pelo rito ordinário –, eis que o procedimento da ação de despejo, por ser envaidado de fases específicas e diferentes do procedimento ordinário em si (arts. 282 a 475 do CPC), pode ser considerado especial. Diz-se especial, pois ele prevê maneiras diferentes de aplicar o mesmo procedimento que no rito ordinário, tais como a liminar, a audiência de justificação prévia e a caução.

Tal é, por assim dizer, devido a necessidade de celeridade processual que o caso exige, pois lida com um bem maior, tutelado pelo ordenamento jurídico – a posse –, em que se o locatário não devolve o bem ao locador, aquele passa a ter uma posse precária – injusta devido ao abuso confiança.

Assim, a liminar concedida na ação de despejo, não segue o mesmo rito do procedimento ordinário, pois não basta que tenha presente o fumus boni iuris – fundado receio de dano irreparável – e o periculum in mora – perigo da demora da prestação jurisdicional –, basta que haja, simplesmente, qualquer das hipóteses do art. 59 da Lei do Inquilinato, que juntamente com a caução a ser prestada, são autorizadoras, por si só, da liminar.

Quanto a audiência de justificação prévia, esta também segue uma dinâmica diferenciada, eis que os fundamentos do art. 59 já são autorizadores da medida, não necessitando provar ao juiz a ver a verossimilhança das alegações, como no procedimento ordinário.

Já a caução serve para ressarcir o locatário de uma eventual desocupação forçada, injustamente pedida pelo locador de má-fé, que automaticamente deve ser prestada ao juízo para garantir a medida. Ao passo que no procedimento ordinário a caução não é automática, e por vezes até desnecessária, dependendo do réu provar o risco do pedido do autor ao juiz, que possui a faculdade de conceder ou não (no item 4.2 veremos a desnecessidade dessa caução nas ações de versem sobre o não cumprimento do pagamento de alugueis e seus acessórios).

Concluímos, então, que o procedimento das ações de despejo são procedimentos bem específicos face a legislação também específica da locação, eis não ter  obrigatoriedade de seguir os procedimentos do rito ordinário, bastando o cumprimento dos requisitos impostos pela própria Lei do Inquilinato – caso assim não fosse, a demanda demoraria por demais, perdendo seu caráter de necessidade e urgência.

Convém, ainda, citar que devemos sempre nos atentar ao princípio da especialidade, que impõe ao legislador que a norma específica prevaleça sobre a norma geral, eis que arreigada de procedimento bem peculiares, como já vimos.

O julgado abaixo mostra exatamente essa convicção do judiciário brasileiro, em que determinada parte quis aplicar os requisitos do art. 273 do CPC para despejar seu inquilino que não possuía fiança, mas como essa possibilidade consta no art. 59 da Lei do Inquilinato, não foi possível, eis que esta define o norte da ação que ele propõe, específica para tanto.

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA - PEDIDO DE LIMINAR - INDEFERIMENTO - NÃO ENQUADRAMENTO NA HIPÓTESE DO INCISO IX, DO § 1º, DO ARTIGO 59 DA LEI 8.245/1991 - TUTELA ANTECIPADA - NÃO CABIMENTO - RECURSO DESPROVIDO. Impossível a concessão da liminar de despejo, na hipótese em exame, sob pena de afronta ao disposto no inciso IX,do § 1º, do artigo 59, da Lei 8.245/1991, já que o contrato firmado entre as partes está garantido por fiança, exigindo a lei, para o deferimento da liminar, que o pacto seja desprovido de qualquer garantia. Inaplicável o art. 273, do CPC, para fim de concessão de tutela antecipada, em face da incidência do princípio da especialidade, que impõe a observância da regra especial, prevista na Lei do Inquilinato, afastando-se a regra geral, instituída pela lei processual civil. Recurso desprovido[17]. (Grifo nosso).

Logo após toda essa fase procedimental específica, o rito segue o procedimento ordinário tal como deve ser, bastando para nossa análise apenas com o intuito de demonstrar que o rito não é todo regido pelo ordinário, tendo fases bem diversas e de ordem prática diferente.

4.2 Do rol de fundamento exclusivo

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

§ 3o  No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (Lei do Inquilinato, 1941, grifo nosso).

Primeiramente (ver item 4.2.1), podemos ver que não há, nesse rol de fundamento exclusivo do art. 59, uma garantia ao locador de que haja a concessão de uma liminar em 15 dias se houver inadimplência – o que há é quando essa locação estiver sem garantia, como é o caso do inciso IX.

Assim, esbarramos no segundo problema desse artigo, em que o locador, se quiser ver o seu direito assegurado – a retomada do imóvel – deverá se valer das hipóteses do art. 273 do Código de Processo Civil – da liminar/tutela antecipada.

Ora, se a Lei do Inquilinato veio para as regular as relações locatícias, tal deveria prever a possibilidade do locador ficar prejudicado face a inadimplência do locatário, eis que, conforme vimos, cerca de 38,9% da população adulta esta com o nome negativado e, cumulado com a desvalorização de 8% dos imóveis, essa situação só piora.

Segundamente (ver item 4.2.2), temos que avaliar o que diz o parágrafo primeiro do art. 59 cumulado com o inciso IX.

Art. 59 (...)

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

(...)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Lei do Inquilinato, 1941, grifo nosso)

Não bastava a omissão do legislador quanto aos casos de inadimplência daqueles locatários que tem garantia, ainda impor ao locador, já tão prejudicado, que caucione 3 vezes do valor do aluguel para ter seu imóvel de volta.

Nesse sentido, temos que voltar nossos olhos para o que é o sentimento de grandes doutrinadores e usuários da Lei do Inquilinato, que conforme Souza (1993, p. 253), pensam ser um “verdadeiramente absurdo que o locador, já tão prejudicado pelo inadimplemento do locatário, quanto ao seu dever de pagar os aluguéis e encargos, ainda tenha de prestar caução (...) para despejá-lo”.

Assim, qual caminho deve o locador percorrer para retomar seu imóvel diante de uma inadimplência de seu locatário, com ou sem garantia?

4.2.1 Da Omissão

Adentrando nossa análise ao escopo que esse trabalho pretende demonstrar, pudemos ver que não há, no rol de fundamento exclusivo do art. 59 da Lei do Inquilinato, a possibilidade de liminar, em 15 dias, nas ações com fundamento na inadimplência daqueles locatários que possuem garantia, sendo de vital importância nortear como isso será feito, principalmente sem a necessidade de caução e com aplicabilidade do procedimento ordinário do CPC, através da tutela antecipada.

Assim, como não poderia deixar de ser, o judiciário brasileiro foi demandado para resolver a questão dessa omissão, eis que julgou:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. ART. 59 DA LEI 8.245/91. EXISTÊNCIA DE GARANTIA LOCATÍCIA. FIANÇA. CONCESSÃO DE LIMINAR. IMPOSSIBILIDADE. ART. 59, § 1º, INC. IX, DA LEI 8.245/91. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 – O ponto controvertido na presente angulação recursal diz respeito ao indeferimento, pelo douto Juízo a quo, da antecipação dos efeitos da tutela para despejo da agravada do imóvel objeto do contrato de locação discutido nos autos da ação originária, por considerar a previsão de fiador no pacto celebrado entre as partes, nos termos do art. 59, § 1º, inciso IX da Lei nº. 8.245/91. 2 – Inobstante as razões apresentadas pela agravante, verifica-se que o cerne de toda a sua argumentação deságua no prejuízo oriundo da inadimplência do agravado quanto ao não pagamento das parcelas fixadas no contrato de locação, matéria, portanto, de fundo da ação que originou o presente agravo de instrumento. 3 – Os fundamentos da decisão agravada redundam na ausência de prejuízo quanto ao não pagamento das parcelas vencidas, na medida que o contrato possui a figura do fiador, o qual confere garantia ao cumprimento da obrigação em face do locador. 4 – Consoante o já mencionado dispositivo normativo, a presença do fiador consubstancia-se "conditio sine qua non" para a garantia de cumprimento da obrigação contratual, não havendo a figura do dano irreparável no presente momento processual, sobretudo se considerando que o processo está em fase inicial, cujo ajuizamento da exordial conta com aproximadamente 3 (três meses). 5 – Agravo conhecido e desprovido. Decisão mantida. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 6ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em CONHECER do agravo de instrumento, todavia para NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Fortaleza, 15 de julho de 2015 DESEMBARGADORA LIRA RAMOS DE OLIVEIRA Relatora[18]. (Grifo nosso).

Ou seja, para os contratos que tem garantia contratual, o uso da liminar para desocupação, baseado no art. 59 da Lei do Inquilinato, não se funda, eis que ali não previsto, como bem explicado pela douta desembargadora relatora.

E, mesmo com as alegações de prejuízos advindos da conduta do locatário, em não adimplir com os aluguéis e mesmo assim continuar usufruindo do imóvel, os desembargadores entenderam que para o despejo, nesse caso, deveria haver a aparência do prejuízo real – fumus boni iuris.

Demostrar o fumus boni iuris é considerar a aplicabilidade do art. 273 do CPC – que trata das concessões de liminares e tutelas antecipadas – para, então, pleitear o cabimento da medida quando as hipóteses se fundarem em locação com garantia.

Vejamos o artigo a ser aplicado para o despejo pretendido:

Art. 273. O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e:

I - haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação; ou

II - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório do réu. (Código de Processo Civil, 1973).

Isso porque, o judiciário brasileiro, mesmo com algumas controvérsias a respeito desse rol de fundamento exclusivo do art. 59 da Lei do Inquilinato, entende não ser taxativo nos procedimentos de concessão das medidas liminares, devendo, para tanto, ser também observado o disposto no art. 273 do CPC.

Não estar no rol do art. 59 não significa que não pode ser concedido liminar alguma, significa, apenas, que não pode ser concedido liminar naqueles termos da Lei do Inquilinato, eis que restringidas apenas as hipóteses ali elencadas, esse é o entendimento majoritário do STJ.

LOCAÇÃO. DESPEJO. CONCESSÃO DE LIMINAR. POSSIBILIDADE. ART. 59, § 1º, DA LEI N.º 8.245/94. ROL NÃO-EXAURIENTE. SUPERVENIÊNCIA DE ALTERAÇÃO LEGISLATIVA. NORMA PROCESSUAL. INCIDÊNCIA IMEDIATA. DETERMINAÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO. APLICAÇÃO DO DIREITO À ESPÉCIE.

1. O rol previsto no art. 59, § 1º, da Lei n.º 8.245/94, não é taxativo, podendo o magistrado acionar o disposto no art. 273 do CPC para a concessão da antecipação de tutela em ação de despejo, desde que preenchidos os requisitos para a medida.

2. Ainda que se verifique a evidência do direito do autor, para a concessão da tutela antecipada com base no inciso I do art. 273 do CPC não se dispensa a comprovação da urgência da medida, tudo devidamente fundamentado pela decisão concessiva, nos termos do § 1º do mencionado dispositivo. A ausência de fundamentação acerca de todas as exigências legais conduz à nulidade da decisão.

3. Embora o acórdão recorrido careça de fundamentação adequada para a aplicação do art. 273, inciso I, do CPC, a Lei n.º 12.112/09 acrescentou ao art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato, a possibilidade de concessão de liminar em despejo por de "falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação", desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel. Assim, cuidando-se de norma processual, sua incidência é imediata, sendo de rigor a aplicação do direito à espécie, para determinar ao autor a prestação de caução - sob pena de a liminar perder operância.[19]. (Grifo nosso).

Justifica-se tal medida, também, porque em casos de omissão, deve seguir o regramento contido na mesma Lei do Inquilinato, qual seja:

Art. 79. No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil. (Lei do Inquilinato, 1945).

Assim, podemos concluir, que o judiciário brasileiro entende, que o rol do art. 59, quanto ao seu procedimento especial, se dará somente baseado nos incisos ali consubstanciados, mas não impede que outros venham a surgir e, caso assim ocorra, aplicar-se-á o art. 273 do CPC.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. RETOMADA DO IMÓVEL. CONTRATO COM PRAZO IGUAL OU SUPERIOR A 30 MESES. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. DESPEJO IMEDIATO DO LOCATÁRIO. POSSIBILIDADE. Além das hipóteses previstas na Lei de Inquilinato, para fins de concessão da medida liminar de despejo, deverão estar presentes os requisitos do artigo 273, I, do CPC, autorizadores da concessão da tutela antecipada, quais sejam, a prova inequívoca e convencimento da verossimilhança, requisitos específicos, bem como o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação. Hipótese dos autos em que estão presentes os requisitos legais autorizadores do despejo imediato do locatário, considerando as provas preliminares juntadas pelo autor. Inteligência do art. 46, § 2º, da Lei n. 8.245/91. NEGADO SEGUIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, EM DECISÃO MONOCRÁTICA.[20].

Maiores explicações, então, fazem-se necessárias para que o locador e outros operadores do direito possam se valer ao usar o procedimento do art. 273 do CPC para despejar seus inquilinos.

Inicialmente temos que ter em mente que o pedido a ser proposto é de antecipação dos efeitos da tutela, eis que não há como despejar o locatário e depois lhe reinserir no imóvel, portanto, tal medida já é o que se pretende ao final – o despejo – sendo de natureza satisfativa, eis que carregada não apenas de uma mera expectativa de ser provida ao final, mas da impossibilidade de reversão da medida, vez que perdido seu objeto, uma vez que o locador já teve a retomada do imóvel.

Assim, passamos a discorrer como será esse pedido de antecipação de tutela baseado no art. 273 do CPC.

Atendendo, então, ao primeiro requisito do art. 273 do CPC – prova inequívoca e verossimilhança das alegações – faz mister provar ao juízo, de imediato, a verdadeira necessidade de retirar a posse direta do locatário, pois, uma vez não baseado no art. 59 da Lei do Inquilinato, não cabe aqui caução, como veremos adiante, portanto, o prejuízo ao locatário, caso o locador use de má-fé, será tamanha, diante da impossibilidade prática da reversão da decisão já prolatada.

Provas inequívocas poderiam ser a demonstração do prejuízo de que a conduta do locatário, por exemplo, com a inadimplência, esta causando falha do locador em cumprir com as suas obrigações derivadas dessa entrada de alugueis, ou que o condomínio lhe acionou judicialmente para a cobranças das taxas em atraso, ou que a prefeitura pôs seu nome na divida ativa, podendo perder, inclusive, a sua propriedade – lembrando que taxas de condomínio e IPTU são obrigações propter rem, ou seja, inerentes à propriedade, e, caso o locatário não arque com elas, deve o locador assim arcar.

Um fluxo de caixa ou um balanço de suas contas, bem como o imposto de renda, seriam aptos a provar as situações exemplificativas acima, juntamente com os comprovantes de pagamento das contas que o locador teria que pagar para o locatário.

Faz mister, ainda, pensar que o locador poderá sobreviver apenas da renda dessa locação, e poderia provar ao juízo tal condição de prejuízo a sua subsistência e de sua família. Tão verdade é essa questão que o judiciário brasileiro já é unanime quanto a impenhorabilidade do valor do aluguéis, desde que provado, claro!.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMPENHORABILIDADE. BEM LOCADO A TERCEIROS. DESTINAÇÃO DO ALUGUEL. BENEFÍCIO DA FAMÍLIA. NÃO COMPROVAÇÃO. DECISÃO AGRAVADA. MANUTENÇÃO. 1. Quando o bem de família se encontra locado para terceiros, há que se demonstrar que o produto do aluguel é revertido à sobrevivência da família para aplicação do benefício da impenhorabilidade. 2. Agravo conhecido e não provido[21]. (Grifo nosso).

Assim, não somente teria a comprovação da verossimilhança das alegações quanto teria ainda um prejuízo de dano irreparável ou de difícil reparação, consubstanciado no inciso I do art. 273 do CPC.

Destarte, poderíamos ainda pensar que a verossimilhança se confunde com o dano irreparável em alguns casos. Pensemos no seguinte problema: se o locatário já não cumpre com sua obrigação de pagamento dos aluguéis e, por conseguinte, não paga sua as taxas de condomínio e de IPTU, o locador corre um grave risco de perder seu imóvel, caso também não tenha condições de, assim, assumir a dívida outrora do locatário. Portanto, uma situação de prova levaria a outra, cabendo ao advogado demostrar todas as circunstâncias prejudicais que o locador teria advindo da condutada do locatário, em não honrar seus compromissos.

Para finalizar o estudo dessa questão, temos também que tentar localizar o manifesto protelatório do réu ou abuso do seu direito de defesa, previsto no inciso II do art. 273 do CPC, que, uma vez provados, já autorizam também a concessão da tutela antecipada, eis que pairou má-fé do locatário, eximindo-se de sua responsabilidade;

EMENTA: LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. ABUSO DO DIREITO DE DEFESA, COMPROPÓSITO MANIFESTAMENTE PROTELATÓRIO. PRESENÇAS DOS REQUISITOS AUTORIZADPRES PARA O DEFERIMENTO DA TUTELA ANTECIPADA. POSSIBILIDADE. ATENTO AOS ELEMENTOS EXISTENTES NO INSTRUMENTO, E POSSÍVEL VERIFICAR-SE QUE DEFESA DA RÉ CARACTERIZA-SE EM EVIDENTE ABUSO DO DIREITO, COM PROPÓSITO MERAMENTE PROTELATÓRIO, CIRCUNSTÂNCIA ESTA QUE AUTORIZA A CONCESSÃO DA TUTELA ANTECIPADA POSTULADA, DETERMINANDO-SE, ASSIM, A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. AGRAVO PROVIDO[22].

Preenchidos os requisitos autorizadores da medida, temos que analisar a desnecessidade de caução nesse tipo de ação de despejo, dotada de garantia contratual.

Como dissemos, por ser um procedimento do Código de Processo Civil, aplicar-se-ia somente as disposições nele contidas, para tanto, já é entendimento unânime do magistrado de que a caução é desnecessária, eis que os requisitos do 273 do CPC são suficientes para demonstrar ao juízo a verossimilhança das alegações, uma vez que juntada prova inequívoca ele se convencerá do pedido, não tendo porque caucionar.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO PLANTONISTA REJEITADA. PRELIMINARES DE NULIDADE DA DECISÃO AGRAVADA NÃO CONHECIDAS. MÉRITO. POSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DE TUTELA ANTECIPATÓRIA COM FULCRO NO ART. 273 DO CPC. POSSIBILIDADE DE DECRETAÇÃO DO DESPEJO SEM A NECESSIDADE DE CAUÇÃO. PRECEDENTES DO STJ. APLICAÇÃO DO ART. 9º, II, DA LEI Nº 8.245/91. DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ADIMPLEMENTO DO VALOR INCONTROVERSO. MEMÓRIA DE CÁLCULO QUE PREENCHE OS REQUISITOS DO ART. 62, I, DA LEI DO INQUILINATO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. COMPROVAÇÃO DO POSTERIOR DEFERIMENTO DE PEDIDO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL. MATÉRIA A SER APRECIADA PELO JUÍZO DE PRIMEIRO GRAU, SOB PENA DE SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. - Preliminar de incompetência do Juízo Plantonista - Havendo potencial dilapidação do imóvel objeto da ação de despejo originária, exsurge a competência do Juízo Plantonista para apreciar a lide, com espeque no art. 3º da Resolução 217/2007 do TJPE. - Preliminares de ausência de preenchimento dos requisitos para concessão da antecipação de tutela inaudita altera parte do art. 273 do CPC; afronta aos princípios do contraditório e da ampla defesa; ausência de oportunização da purgação da mora; ausência de caução, memória de cálculos e notificação do locatário; e ausência de notificação premonitória de constituição em mora - Matérias que se confundem com o mérito do recurso. Preliminares não conhecidas. - Mérito - Possibilidade de concessão de tutela antecipatória em ações de despejo com base no art. 273 do CPC. A ausência de caução não acarreta a impossibilidade de despejo, pois a situação se enquadra na hipótese prevista no art. 9º, II, da Lei do Inquilinato. Precedentes do STJ. A notificação premonitória não é necessária quando o despejo é motivado pela falta de pagamento das obrigações locatícias, conclusão resultante da adequada interpretação do art. 9º, inciso III da Lei 8.245/91 - que não impõe a notificação como requisito prévio. Ausência de comprovação nos autos da adimplência do valor incontroverso. Memória de cálculo do débito que atende aos requisitos do art. 62, I, da Lei do Inquilinato. - Comprovado o posterior deferimento do processamento de pedido de recuperação judicial da Agravante, não compete a este segundo grau de jurisdição, sob pena de supressão de instância, apreciar a pertinência da suspensão da ação originária[23]. (Grifo nosso).

A caução só tornaria o procedimento mais moroso e, consequentemente, mais prejudicial ao locador, que já está, por demais, prejudicado com a inadimplência – além de não ter recebido os seus aluguéis ainda teria que desembolsar um valor para garantir que seu pedido fosse julgado procedente.

Não podemos esquecer que a caução nas ações de despejo, pela Lei do Inquilinato, tem a função de garantir ao locatário uma indenização caso o locador venha a agir com má-fé, que só pode ser retirada ao final do processo, transitado em julgado, não precisando o locador provar a real necessidade da medida, como vimos, eis que a caução já garantiria, por si só, o despejo. No procedimento do Código de Processo Civil não funciona assim, não prescinde de garantia ao juízo de que o locador agirá de boa-fé, prescinde de provar os elementos elencados no art. 273, que, o que nos parece, é mais seguro face às provas inequívocas, inconteste da verossimilhança do alegado pelo locador.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DEFERIDA EM PRIMEIRA INSTÂNCIA. SUSTAÇÃO DOS EFEITOS DE PROTESTO. DISPENSA DE CAUÇÃO. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. POSSIBILIDADE. Para o deferimento do pedido de tutela antecipada, faz-se necessário o preenchimento dos requisitos elencados no art. 273, caput e inciso I, ambos do CPC. Na hipótese dos autos, tais requisitos foram preenchidos, razão pela qual foi parcialmente deferida, pelo Juízo a quo, a postulada antecipação de tutela. Entretanto, considerando-se o expressivo valor dos títulos que embasam a presente demanda, bem como a aparente ausência de prejuízo às partes requeridas, fica dispensada, no caso, a prestação de caução. Agravo de instrumento provido. Decisão monocrática^[24]. (Grifo nosso).

4.2.2 Do inciso IX

Passando da omissão do art. 59 da Lei do Inquilinato, adentraremos agora na análise do inciso IX desse mesmo artigo, que prevê a concessão de liminar, nas ações de despejo, quando a inadimplência vier de um locatário que não dispõe de garantia.

Na redação originária da Lei do Inquilinato não havia essa disposição, eis que foi aperfeiçoada pela lei nº 12.112, de 2009, atendendo aos anseios dos locadores e impedindo que o locatário permanecesse no imóvel mesmo depois de não honrar com suas obrigações, prejudicando o locador.

As inovações trazidas pela nova lei vieram a proteger os locadores, dado ao risco que corriam firmando contratos de locação de seus imóveis.

Diferentemente do que ocorre nas ações de despejo pelo rito do art. 273 do CPC, em que já vimos ser desnecessária a caução, aqui, a ação de despejo, seguirá o rito especial do art. 59 da Lei do Inquilinato, tendo a obrigatoriedade da caução como requisito autorizador da medida.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE GARANTIA LOCATÍCIA. CONCESSÃO DE LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. NECESSIDADE DE CAUÇÃO. 1. Nos termos do art. 59, § 1º, inc. IX c/c art. 37, ambos da Lei 8.245/1991, concede-se a liminar em ação de despejo por falta de pagamento, para desocupação do imóvel, em 15 (quinze) dias, quando o contrato de locação não prevê garantia, mediante a apresentação da caução legal pelo locador. 2. Agravo de instrumento conhecido e provido[25]. (Grifo nosso).

Cabe ressaltar, que o valor da caução foi reduzido pela nova lei – 12.112/2009 – corrigindo o erro que haviaanteriormente, eis que completamente absurdo que o locador, já tão prejudicado com o inadimplemento do locatário, ainda tenha que fazer esforços para levantar um valor tão alto de caução.

Nesse viés, considerando a hipótese de que o locador não tenha como caucionar valor algum para despejar seu locatário, como ficaria a retomada de seu imóvel?

O judiciário brasileiro ainda não apresentou um entendimento majoritário sobre a questão, pairando incertezas acerca do tema.

A ementa abaixo é um pouco mais antiga que a ementa acima, porém as explicações do qual o juiz demonstrou seu convencimento, são as quais emprestarão sentido a nossa análise, eis que envaidada de conceitos bem objetivos a respeito do tema, demonstrando a preocupação do magistrado com a situação fática do locador – de prejudicado pela falta de pagamento dos aluguéis.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. PEDIDO LIMINAR. CASO CONCRETO. ART. 59, § 1º, IX, LEI Nº 8.245/91. AUSÊNCIA DAS GARANTIAS DO ARTIGO 37. DESNECESSIDADE DE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO. DADO PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO[26]. (Grifo nosso).

O juiz entendeu que o locador não possuía recursos para prestar a caução, eis que convencido de sua hipossuficiência, e mais:

Com efeito, in casu, não estando prevista qualquer garantia em razão da locação, mostra-se viável o deferimento do despejo liminar, com base no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91, com a reforma introduzida pela Lei nº 12.112 de 2009. Cumpre observar que mesmo antes da modificação no diploma legal já se considerava desnecessária a caução de três meses a que se refere o art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91, para o deferimento de pleito liminar de despejo com fundamento na antecipação de tutela do art. 273, do Código de Processo Civil[27]. (Grifo nosso).

Perceba que, mais uma vez, o judiciário recorreu aos requisitos do art. 273 do CPC para conceder a medida liminar, pois presentes os requisitos autorizadores para tal.

Infelizmente, como dito, não é unânime em nossos tribunais essa situação, eis que caberá ao advogado usar de seus meios de convencimento para expor a fática situação vivenciada pelo locador, do qual ainda esbarramos no ius positivum – neutralidade do juiz, sem se posicionar diante do fato concreto, sendo apenas o cumpridor da lei, os “olhos da lei”.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - ACOLHIMENTO DE PEDIDO SUBSIDIÁRIO - PRETENSÃO RECURSAL - PEDIDO PRINCIPAL - INTERESSE RECURSAL CARACTERIZADO - TUTELA D EURGÊNCIA - CAUÇÃO - CONTRACAUTELA NECESSÁRIA NO CASO - IMPOSSIBILIDADE DE DISPENSA. O acolhimento de pedido subsidiário não subtrai o interesse na pretensão recursal de deferimento do pleito principal. Não é permitido ao juiz dispensar caução nas hipóteses em que se revela necessária a contracautela para resguardar os interesses da parte contrária na reparação de prejuízos decorrentes da execução de tutela de urgência[28]. (Grifo nosso).

Contrabalanceando os fatos, temos ainda:

PROCESSO CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - LIMINAR - DISPENSA DA CAUÇÃO - SITUAÇÃO EXCEPCIONAL - POSSIBILIDADE. Conquanto a prestação de caução seja requisito para o deferimento da liminar de despejo, na forma do art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91, inserido pela Lei 12.112/09, em situações excepcionais, comprovando o locador que não possui recursos financeiros para fazê-lo, a garantia pode ser dispensada[29].

Assim, podemos concluir que, devido a não unanimidade dos julgamentos a respeito do tema, temos que tentar, ao máximo, extrair do art. 273 do CPC, todos os requisitos autorizadores para a concessão de liminar, para que o julgador possa ver, claramente, que a concessão da tal medida não venha a prejudicar o locatário face ao interesse do locador, uma vez que, como vimos, o despejo liminar tem caráter satisfativo e o dano ao locatário pode ser irreparável.

5 DA IRREVERSIILIDADE DA MEDIDA

Apesar de todas as justificativas plausíveis a respeito do tema, embasando com precisão que o despejo se faz necessário aplicando o art. 273 do CPC, não podemos fazer vistas grossas ao seu parágrafo 2º, senão vejamos:

Art. 273. O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e:

§ 2o Não se concederá a antecipação da tutela quando houver perigo de irreversibilidade do provimento antecipado. (Código de Processo Civil, 1973).

Nitidamente, uma vez despejado o locatário, não há possibilidade prática de reversão dessa medida, eis os custos poderão ser maiores que o restabelecimento ao estado a quo, e caução, se assim prestada, poderia não ser suficiente, e se não prestada, impossível.

Contudo, essa irreversibilidade está amplamente ligada a um direito fundamental, mas de ambas as partes, da qual deve o julgador aplicar a proporcionalidade e a ponderação de direitos, eis que não podemos sacrificar um direito em detrimento do outro, sendo todos merecedores de respeito e proteção perante a lei.

Por isso o locador deve provar que seu direito é plausível e seu prejuízo é evidente e real.

Há que se considerar que, em muitas vezes, não concedendo a liminar, terá o julgador causado mais prejuízos ao locador do que propriamente ao locatário, negando o seu direito fundamental a uma tutela jurisdicional tempestiva e seu direito à propriedade.

Imagine o caso de um locatário inadimplente por mais de 3 anos, sem pagar condomínio, IPTU e aluguel, e o juiz concedesse liminar para que ele desocupasse o imóvel. Será que sua desocupação para outro local de moradia teria mais gastos que 3 anos de pagar condomínio, IPTU e aluguel? Essa é pergunta e a demonstração que deve o locador expor aos autos de seu processo para ver sua pretensão satisfeita.

6 DA CONCLUSÃO          

Conclui-se o presente trabalho com o posicionamento basilar de que o judiciário brasileiro deve se ater ao caso concreto, nas hipóteses de ver quem realmente é a parte hipossuficiente da relação, sendo, por vezes, o locador.

E isso se justifica, pois, o mercado imobiliário vem sofrendo uma forte desaceleração – queda de 8% – além do índice de inadimplência ter sido o maior de todos os tempos – 38,9% da população. Ademais, um imóvel, por si só, gera gastos – IPTU, condomínio, manutenção e outros –, que, se parado, é o locador que terá que arcar.

Assim, de uma forma ou de outra, e as pesquisas revelam a realidade fática, o locador sempre sairá prejudicado desse negocio jurídico e o retorno de seu investimento demorará muito mais do que o imaginado.

Como vimos (Milléo), a Lei do Inquilinato veio para equilibrar as relações jurídicas e incentivar os investimentos no setor de locação, para tanto, o judiciário deve manter esse mesmo sentimento de que quando ela foi criada, em 1991, tornando mais céleres e justas as ações de despejo, eis que a demora nessas ações só desestimula os investimentos na área e, no momento que os locadores já não recebem seus aluguéis, a relação se torna extremamente onerosa, causando um prejuízo expressivo.

A omissão do legislador face o art. 59 da Lei do Inquilinato, veio, então, a calhar, eis que baseados no art. 273 do CPC conseguiremos o despejo sem precisar caucionar aluguéis. Ao passo que, se o despejo se consubstanciar no rol do art. 59 da Lei do Inquilinato, esbarraremos num problema que ainda não possui unanimidade dos tribunais, ficando-nos a mercê do entendimento do juiz.

E pensar assim nos traz grande desconforto.

Faz-nos pensar, então, que a saída mais viável, caso o locador não tenha como caucionar, é preencher os requisitos do art. 273 do CPC e cumulá-la com os do art. 59 da Lei do Inquilinato, para assim ter êxito no pedido, obtendo o almejado despejo, pois, se não há unanimidade, convenhamos, temos chance de provar, pela façanha da persuasão e das provas fáticas, que o nosso pedido é de todo válido.

Assim, há a desnecessidade de caução para a concessão de liminar nas ações de despejo motivadas pela inadimplência, tanto com garantia, quanto sem garantia, eis que esbarramos no permissivo do art. 273 do CPC, cabendo ao advogado, juntamente com a parte, provar ao julgador essa condição, desde que não cause dano irreparável a outra parte.

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