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 Sala dos Doutrinadores - Artigos Jurídicos
Autoria:

Euro Luis Aun De Barros Brasil De Paula


EURO AUN BRASIL, Advogado, Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/CE, Pós-Graduando em Direito Tributário pela Universidade Anhanguera-SP e em LLM em Direito Coporativo pelo Instituto Brasileiro de mercados e Capitais-IBMEC..

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Artigos Jurídicos Direito Imobiliário Bem de Família

A PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

TRATA-SE DE UM TEMA QUE ESTÁ EM EVIDENCIA EM RAZÃO DA CRESCENTE DO MERCADO IMOBILIÁRIO NACIONAL. O TEMA A PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO INVOCA ASSUNTOS DE CUNHO SOCIAL, ECONOMICO-JURÍDICO.

Texto enviado ao JurisWay em 01/07/2009.

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A Lei n° 8245/91 (Lei do Inquilinato), com seu Art. 82, introduziu mais uma possibilidade de penhorabilidade do bem de família, previsto no Art. 3° da Lei n° 8009/90. Trata-se da possibilidade do fiador ter seu bem de família constrito em razão de contrato de aluguel não cumprido pelo inquilino, vejamos:

 

“Art. 3° A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo de movido:

VII- por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”

 

Com advento da Emenda Constitucional n° 26/2000, o direito à moradia foi entabulado no Art. 6° da Constituição Federal/88, ampliando os direitos sociais. Ocorre que, a partir daí uma indagação passou a ser necessária fazê-la: Ora, se todos têm direito à moradia, porque o fiador poderá ter seu bem de família executado como garantia de dívida locatícia?

 

Certo é que, através dessa indagação, surgiram duas correntes no direito, a primeira a favor da penhorabilidade do bem de família do fiador, baseada principalmente no cumprimento do contrato; a segunda, contra a penhorabilidade do bem de família do fiador nos contratos de locação, protegida pelo Princípio da Dignidade da Pessoa Humana.

 

Inobstante, os argumentos principais dessas correntes, importante mencionar o Princípio da Isonomia que, erroneamente, tem sido refúgio de alguns doutrinadores. Ocorre que tal regra não pode ser invocada para igualar as condições entre o fiador e o locatário, isso porque ambos têm funções distintas no contrato de locação, o primeiro de garantir, sendo função acessória, inclusive com contrato diverso; o segundo de habitar no imóvel, seguindo as cláusulas do contrato principal.

 

Na prática, muitas vezes assessorado por uma Administradora de Imóveis, o locador, no caso de falta de pagamento do locatário, poderá executar diretamente o fiador em juízo, isso se deve ao fato da renúncia do benefício de ordem (Art. 827 do Código Civil) imposta ao fiador no momento da assinatura do contrato de garantia.

 

No entanto, o fiador, neste caso, ficará sub-rogado dos direitos do credor, podendo perquirir o quantum pago ao locatário, inclusive danos, se houver. (Art. 832 do Código Civil). Agora, vale ressaltar que neste caso, o fiador não terá a prerrogativa de penhorar o bem de família do locatário, senão vejamos:

 

“O fiador que paga integralmente a dívida a qual se obrigou, fica sub-rogado nos direitos e garantias do locador-credor. Entretanto, não há como estender-lhe o privilégio da penhorabilidade do bem de família em relação ao locatário-afiançado, taxativamente previsto no disposto mencionado, visto que nem mesmo o locador o dispunha.” (STJ-5° T. REsp 255.663-SP, rel. Min. Edson Vidgal, j. 29.6.00).

 

Em 2006, com o Recurso Extraordinário n° 407.688, o STF julgou com três votos vencidos, a constitucionalidade do Art. 3°, VII da Lei n° 8009/90, sendo favorável à penhorabilidade do bem de família do fiador, a saber:

 

“EMENTA: FIADOR. Locação. Ação de despejo. Sentença de procedência. Execução. Responsabilidade solidária pelos débitos do afiançado. Penhora de seu imóvel residencial. Bem de família. Admissibilidade. Inexistência de afronta ao direito de moradia, previsto no art. 6º da CF. Constitucionalidade do art.3º, inc. VII, da Lei nº 8.009/90, com a redação da Lei nº 8.245/91. Recurso extraordinário desprovido. Votos vencidos. A penhorabilidade do bem de família do fiador do contrato de locação, objeto do art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009, de 23 de março de 1990, com a redação da Lei nº 8.245, de 15 de outubro de 1991, não ofende o art. 6º da Constituição da República.” (STF, RE n°407688, Pleno, j. 08.02.06).

 

Para buscar a constitucionalidade do cânon supracitado, alguns doutrinadores analisam o conflito de normas, introduzido por Norberto Bobbio. Sabemos que há três critérios para prevalecer uma norma da outra, quais sejam: Quanto à especialidade, quanto à hierarquia e quanto ao tempo cronológico no Ordenamento Jurídico. No caso em tela, achamos melhor não entrar nessa análise, até porque não chegaríamos a lugar algum, pois ora a norma constitucional prevalece perante a norma ordinária, ora esta prevalece aquela.

 

Importante mencionar também que um dos grandes fundamentos da corrente a favor a penhorabilidade do bem de família é a falta de regulamentação do direito à moradia, apenas exposto na CF/88. Conseqüência disso é a eficácia da norma não ser plena, portanto, indiscutível quando posta ao lado da Lei n° 8009/90. O conselheiro do CRECI/RJ Manoel da Silva Maia explica:

 

“A norma do artigo 6º da CF é programática, isto é, estabelece um marco de atuação para o Estado. Só adquire eficácia havendo regulamentação.”

 

No mesmo âmbito, obtempera o professor Jorge Miranda, da Universidade de Coimbra, na sua obra “Manual de Direito Constitucional”-3° edição-Editora Coimbra:

 

“Tais normas – denominadas de programática, não permitem que os cidadãos as invoquem imediatamente após a entrada em vigor da Constituição, pedindo aos Tribunais o seu cumprimento só por si, pelo que pode haver quem afirme que os direitos que delas constam máxime os direitos sociais, têm mais natureza de expectativas que de verdadeiros direitos subjetivos”.

 

Diferentemente da Carta Magna de 1988, a Constituição Portuguesa buscou a regulamentação desse direito, vejamos:

 

Artigo 65º (Habitação e urbanismo)1. Todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada, em condições de higiene e conforto e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar. 2. Para assegurar o direito à habitação, incumbe ao Estado: a) Programar e executar uma política de habitação inserida em planos de ordenamento geral do território e apoiada em planos de urbanização que garantam a existência de uma rede adequada de transportes e de equipamento social; b) Promover, em colaboração com as regiões autónomas e com as autarquias locais, a construção de habitações económicas e sociais; c) Estimular a construção privada, com subordinação ao interesse geral, e o acesso à habitação própria ou arrendada; d) Incentivar e apoiar as iniciativas das comunidades locais e das populações, tendentes a resolver os respectivos problemas habitacionais e a fomentar a criação de cooperativas de habitação e a autoconstrução. 3. O Estado adoptará uma política tendente a estabelecer um sistema de renda compatível com o rendimento familiar e de acesso à habitação própria.” (grifos nossos).

 

Destarte, resta-se consubstanciado a falta de regulamentação do direito à moradia, repercutindo na discussão acerca da penhorabilidade do bem de família do fiador nos contratos de locação. Essa omissão do legislador foi crucial para destacar a prevalência do Art. 3°, VII da Lei n° 8009/90, somados a necessidade das partes cumprirem o contrato.

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Comentários e Opiniões

1) Manoel Luiz Fereira (19/09/2009 às 18:39:04) IP: 201.43.200.48
O artigo foi objetivo, claro e conciso.As correntes existem e só com o passar dos tempos poderá haver uma inversão da corrente minoritaria.Agora, como estudante de Direito e trabalhando no ramo imobiliario, entendo que apesar da ignorancia do assunto pela grande maioria dos fiadores ( garantidor), o mesmo ao indicar o bem de familia fica desprotegido por tal instituto e considerando que nacionalmente é sabido que ser fiador é roubada, ainda assim se presta p/ tal.Mas a boa noticia é que o seguro
2) Marcia (21/09/2009 às 18:28:10) IP: 201.75.241.12
fui fiadora , a pessoa nao pagou, tenho que pagar,
quero pagar parcelado o proprietario nao quer,nao aceitou
mandou executar judicialmente a cobrança, mesmo eu querendo pagar, eles podem penhorar minha casa?
3) João Pereira Pinto (21/09/2009 às 18:37:28) IP: 200.140.12.245
MUITO BEM!!! OS BONITINHOS QUE FORAM ELEITOS PELO POVO, DEVERIAM ´TER FORMULADO ESTA LEI PARA QUE ESTES EFEITOS NÃO VEAM RECAIR SOBRE O BEM DE FAMILIA. COITADO DO POBRE, JÁ NÃO TEM NADA E QUANDO É FIADOR DA SOGRA OU DO CUNHADO PODE PERDER A SUA MORADA. ISTO É UMA ABERÃÇÃO, VAMOS LÁ SEUS DEPUTADOS E SENADORES, FAÇAM ALGUMA COISA, SENÃO A CASA PODE CAIR ....
4) Roberto Bezerra Araujo-academico De Direito (26/09/2009 às 12:10:57) IP: 189.123.166.188
A obrigaçâo é assumida: por vantade das partes e até por um ato ilicito. O fiador concorda no ato da assinatura com todas as abrigações, segundo o c.c.ar.3licc "ninguem pode se escusa de cumprir a lei,alegando que não a conhece', porem existe a lei e existe o jugamento do juiz, o magistrado pade segundo o ar.5º "Na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigencias do bem comum. Só resta ao fiador tamar conhecimento de onde ele esta entrado ou dependera do ju
5) Roberto Bezerra Araujo-acadêmico De Direito (26/09/2009 às 12:19:56) IP: 189.123.166.188
ratificação onde se lê:

Academico, acadêmico
Porem, lê-se parém
entrado, lê-se entrando
dependera, lê-se dependerá
6) João (30/10/2009 às 15:14:05) IP: 187.5.6.106
Fui fiador em um contrato que era pra ser por um ano, mudei de cidade pra trabalhar, sub-locarão p/um terceiro sem meu consentimento, e depois de 09 anos fui chamado na justiça p/pagar uma divida absurda que nem sabia da existencia, ja que nunca fui fiador deste sub-locatário, mas a justica me executou, e se não pagar perco até muinha casa. O que fazem com fiador de aluguel neste pais é um absurdo, o mesmo não tem direito a contestar nada. Tem que pagar e calar a boca.
7) Alberto Freitas (04/11/2009 às 08:31:29) IP: 189.70.8.228
O que se estabeleceu neste país foi a cultura da velhacaria. Quem aceita ser fiador sabe perfeitamente da sua responsabilidade; mas aceita apostando que poderá driba-la. Volta e meia ressurge o tema do bem de familia ___ tentativa subliminar para torcer a lei. Sabem qual vai ser a consequencia? As exigencias dos locadores aumentarão, pois não se pode negar que precisam ter reais garantias. Olhem as varas civeis e os JECs, e verão a enormidade de ações de cobranças de alugueis inadimplidos.
8) Francisco Josè (04/11/2009 às 12:25:55) IP: 200.207.69.195
A Lei que definiu que o imóvel do fiador não pode ser considerado bem de família é uma das maiores aberrações deste pais, pois, se o locatário não pagar os alugueres e adquirir um imóvel, ele não perderá seu imóvel, enquanto o fiador que firmou um contrato acessório (de fiança) corre o risco de perder seu único bem e certamente ficará ao deus dará.
9) Teresa Cristina Da Silva De Oliveira (04/11/2009 às 20:26:15) IP: 189.59.75.37
Acho que a figura do fiador deveria ser exercida por meio de seguro fiança, onde o contratante tivesse um seguro que garantisse a inadimplencia do locatário. Pois ninguém é obrigado a pagar uma dívida que não é a sua, mas, sim de outrem. Sem falar que o fiador poderá ficar sem o próprio teto,podendo tornar-se um futuro inquilino, e, quem, sabe, terá alguém para afiançá-lo?
10) Amin (04/11/2009 às 22:30:12) IP: 189.12.132.137
pouco entendo sobre leis... mas mesmo assim vou dar minha opinião.
acredito eu, que se uma pessoa for fiador de outra, está consciente, que se o outro nao puder ou nao querer assumir sua divida... o fiador sabe que terá que pagar.. custe o que custar. Para evitar aborrecimento, só seja avalista ou fiador de uma pessoa que voce realmente conhece, e sabe que irá ser responsavel com a sua obrigação.
uma dica... sempre que possivel evite ser fiador.

11) Juventude (04/11/2009 às 23:21:47) IP: 187.5.222.253
Acredito que a tão alardiada oportunidade e igualdade para todos,no momento que a pessoa perde o seu próprio lar por ajudar alguém?So pode ter alguma coisa errada.
12) Marta ( 04 /11/2009 (05/11/2009 às 10:47:55) IP: 201.95.194.18
Segue um conselho para os infelizes fiadores, antes de assinar um contrato de finaça locaticía, contratem um advogado especialista no assunto, para que este explique o que está escrito, visto que, as imobiliárias elaboram contratos recheados de juridiques arcaíco dificil de entendimento para quem não tem conhecimento jurídico. Prestem atenção no beneficio de ordem, muitas vezes o inquilino tem um imóvel este fica a salvo, e o imóvel do fiador em caso de inadimplência do locatário será penhorad
13) Gabriel (05/11/2009 às 11:16:48) IP: 200.180.37.66
Por isso pretendo nunca ser fiador de alguém...
14) Selma (10/11/2009 às 01:00:14) IP: 201.69.172.216
meu apartamento esteve locado num periodo ,a inquilina saiu fugida do imovel e deixando 3 contas de energia heletrica sem pagar . isso foi em 2006 , no ano passado vim a saber desta divida,pois a conta encontra-se em meu nome,pedi a companhia as vias p/ estarem sendo quitadas mas a cobradora enviou somente as de taxas baixas de energia já que no imovel não reside ninguem, fiquei tranquila eles religaram a energia e desligaram em seguida. hoje volto p/ o apê e não consigo pagar eles não aceitão
15) Selma (10/11/2009 às 01:12:40) IP: 201.69.172.216
continuando um acordo que esta dentro dos meus orçamentos , tive de aceitar um e não consigo pagar . ja recorri ate o procon de minha cidade, mas sem sucesso . fui em uma lan e imprimi o acordo mas só saiu a 2ª via das contas e neste caso o que faço? pago conforme as minhas condições de pagando um boleto por mes? ou procuro um advogado p/ essa ex inquilina pagar esta divida que esta em meu nome mas não fui eu que a contrai. espero que me ajudem ,meu nome esta sujo.e preciso que religuem a energ
16) Sandro (16/11/2009 às 15:48:04) IP: 200.207.90.104
Caros, ao ser Fiador, o Proprietario do imovel, e sua esposa, caso seja casado, entendem, concordam e aceitam que seu imovel, fique como garantia de uma provavel inadimplência da pessoa que esta locando. Acredita-se que o Fiador confia na pessoa do Locador, a ponto de colocar o seu bem de Familia, talvez o unico, em risco de ser penhorado e levadoa praça. Assim não ha o que se falar em impenhorabilidade.
17) Alexandre (08/12/2009 às 09:45:43) IP: 189.95.27.129
O fato do bem de familia ser retirado nos casos de fiança é extremamente justo, pois quem aceita ser fiador de alguem, primeiramente tem que ver se não correrá o risco de sofrer as consequiencias!, e outra o locador não pode sofrer os prejuizos de um mau pagador, pois se fosse pra ficar no prejuizo seria facil, todos iriam colocar um bem de familia como garantia, pois não teriam problemas, ESSA LEI É JUSTA E DEVE SER CUMPRIDA, O CONTRATO FAZ LEI ENTRE AS PARTES vem do Pacta Sunt Servanda!. Obgdo
18) Ronaldo (14/07/2012 às 23:02:26) IP: 201.94.67.74
bom vou resumir tudo a todos (ser fiador e uma robadaaa)


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