Ação Renovatória de contato de locação não residencial

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA __ VARA CÍVEL DA COMARCA DE PORTO ALEGRE/RS.

Produtos Químicos Ltda., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n.º ____, com sede na Rua das Perdizes, n.º 25, Bairro, na cidade de São Paulo/SP, CEP XXXXX-XXX, representada neste ato por seu (sua) sócio(a) gerente Sr. (a). ____________ brasileiro (a), (estado civil), portador (a) do CIRG nº XXXXXXXXX-XX e do CPF n.º XXX.XXX.XXX-XX, por intermédio de seu advogado infra assinado (procuração em anexo), com escritório profissional sito à Rua _________________, nº XX, Bairro, Cidade, Estado, onde recebe notificações e intimações,  vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência propor:

AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL

em face de João Pereira, brasileiro, (estado civil), portador do RG n.º XXXXXXXX-XX e do CPF n.º XXX.XXX.XXX-XX,  residente e domiciliado na Rua ________________, n.º ___, Bairro, Cidade, Estado, pelos motivos de fato e de direito a seguir expostos.

I – DOS FATOS:

            Na data de 10/12/1999 a requerente firmou com o requerido contrato de locação de um prédio comercial localizado em Porto Alegre, na Avenida Farrapos, nº 500, imóvel este pertencente ao locador, que informa judicialmente ao requerente, que ao final do contrato, retomará o imóvel.

            O contrato escrito de locação previa, entre outras condições, que o local do pagamento dos locatícios seria na sede do locador, que a responsabilidade pelos encargos seria do locador, tais como, IPTU, seguro, taxas condominiais, e que o período de locação teria duração de 3 anos.

Restou que, ao final desses 3 anos, a locação foi renovada por igual período e o valor atual do aluguel é de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) mensais.

Há de se destacar que o requerente, em agosto de 2000, alterou o contrato social da empresa, modificando seu objeto, que passou de indústria química para distribuidora de produtos químicos. Atualmente, a empresa está consolidada no mercado gaúcho, atendendo a toda a região sul do Estado, razão pela qual enseja permanecer no imóvel locado.

O referido contrato possui garantia fidejussória de três pessoas: o casal Sérgio e Maria, além de Virgílio, que é solteiro.

II – DO DIREITO:

Dispõe o artigo 51 da Lei de Locações – Lei 8.245/91 – traz os requisitos exigidos para que o locatário tenha seu direito de renovação, a saber:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos

Desta forma, vale ressaltar que o requerente preenche todos os requisitos exigidos, vez que, o contrato foi celebrado por escrito e com prazo determinado, conforme cópias em anexo.

Ademais, note-se que a requerente exerce sua atividade comercial no local desde 10/12/1999, ou seja, a mais de 5 anos, período este superior àquele exigido pela legislação e que seu comércio, atua no mesmo ramo, pelo prazo mínimo de 3 anos, pois a alteração feita no Contrato Social em agosto de 2000, modificou apenas o seu objeto, que passou de indústria química para distribuidora de produtos químicos, sendo visível que o ramo permaneceu o mesmo.

Sob a necessidade de que a renovatória atenda aos requisitos a jurisprudência decide:

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. REQUISITOS DO ART. 51, II, DA LEI Nº 8.245/91. No caso concreto, inexiste acordo escrito acerca da prorrogação contratual, bem como não implementado o prazo de cinco anos de vigência da locação, razão pela qual não procede o pedido de renovação da locação. POR UNANIMIDADE, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. (Apelação Cível Nº 70025157207, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Angelo Maraninchi Giannakos, Julgado em 29/10/2008)

A referida Lei de Locação, ao tratar da Ação Renovatória, refere em seu artigo 71:

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no artigo 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Levando-se em conta o fato de que restam comprovados todos os requisitos legais já citados anteriormente, também se fazendo destacar, que a requerente vem cumprindo fielmente as obrigações dos contratos, bem como as obrigações fiscais, como fazem prova os documentos em anexo, passa a indicar as condições que oferece para a renovação:

Valor do aluguel mensal fixado em XXX% calculados sobre o faturamento mensal bruto da empresa situada no imóvel locado, devendo o contrato renovado vigorar pelo prazo de 3 anos, a partir do vencimento do mesmo, ficando claro, desde logo, que, quanto ao valor do aluguel, a requerente se submeterá, se preciso for, àquilo que for apurado em perícia e arbitramento.

Disposições pelas quais mantém os fiadores o casal Sérgio e Maria, além de Virgílio, que é solteiro.

III – DOS PEDIDOS:

Diante do exposto, requer-se à Vossa Excelência:

1. Seja citado o requerido, no endereço indicado na presente peça, para que, querendo, conteste a presente, sob pena de revelia, e para que acompanhe todos os demais atos e termos do processo até final decisão.

2. Seja, ao final, julgado totalmente procedente o pedido, decretando-se a renovação do contrato nos termos propostos, condenando-se o requerido nas custas processuais e honorários advocatícios, a serem arbitrados por Vossa Excelência.

3. E, sejam deferidos todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente depoimento pessoal do requerido, por seu representante legal, sob pena de confesso, prova testemunhal, prova pericial e juntada de novos documentos, se necessário for.

Dá-se à causa o valor de R$ ..................

Porto Alegre, 10 de junho de 2005.

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Jorge Luís Borges, OAB/RS 0001.