Artigo apresentado no curso de Direito da Faculdade Ages – X semestre para obtenção da nota parcial do semestre 2013.1 sob orientação da professora Tanise Zago Tomasi.

A ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA E O DIREITO IMOBILIÁRIO

*Pedro Lúcio Gouveia de Astrê

RESUMO – O presente artigo versará sobre Direito Imobiliário que é o ramo do Direito Privado que trata de vários aspectos imobiliários e que cuida dos fenômenos jurídicos aliados ao registro de imóveis, também sobre a incorporação e especulação imobiliária, tratando por fim, regionalmente, da condição “sui generis” do município de Euclides da Cunha nas transações imobiliárias.

ABSTRACT -This articlewill focus onreal estate lawwhich isthe branch ofprivate lawwhich deals withvarious aspects ofreal estateandthat takes careoflegal phenomenaallied toregister property, also on thedevelopment andspeculation, finallycomes, regionally, the condition"sui generis" the city ofEuclides daCunhainreal estate transactions.

Palavras-chave: Especulação Imobiliária; Estatuto das Cidades; Função Social da Propriedade Urbana; Incorporação.

INTRODUÇÃO

                                    Conceito - O Direito Imobiliário é o ramo do Direito Civil que regula as várias formas de aquisição e perda da propriedade, o direito de construir e o direito de vizinhança, o condomínio, bem como os direitos reais sobre coisas alheias, como a servidão, o direito de superfície e a hipoteca.

DIREITO IMOBILIÁRIO E O CODIGO CIVIL 2002

                                    O Código Civil (Lei nº 10.406/02), cuja entrada em vigor se deu em janeiro de 2003, trouxe mudanças significativas no campo do Direito Imobiliário, preservando, no entanto, a essência dos principais institutos que norteiam referido ramo do direito. Uma das modificações introduzidas pelo Novo Código Civil foi a de regulamentar o condomínio especial ou de edificações, outrora tratado pela Lei 4.591/64.      

                        Contudo, há diversas leis especiais, de grande importância, que tratam do Direito Imobiliário, a exemplo da Lei de Locações (8.245/91), da Lei que trata do Sistema Financeiro da Habitação (4.380/64), e da Lei de Registros Públicos (6.015/73), podendo-se incluir nesse rol, inclusive, o Código de Defesa do Consumidor (8.078/90), cujo campo de abrangência também se estende às questões imobiliárias, sobretudo no que diz respeito ao princípio da boa fé contratual.

 
                        Dada a complexidade de certas operações imobiliárias, uma ampla assessoria jurídica se faz necessária, desde a aquisição do terreno, até a efetiva entrega das unidades autônomas e instalação do condomínio, por exemplo, é condição determinante para o sucesso do empreendimento.

                                    O crescimento vertiginoso do mercado imobiliário brasileiro, impulsionado pelo maciço investimento nacional e estrangeiro em empresas deste setor e na participação em empreendimentos de toda a espécie, faz com que especializações no ramo do Direito Imobiliário sejam determinantes para um bom desempenho do Operador que deverá prestar assessoramento jurídico nos mais variados tipos de transações imobiliárias, desde as comuns até as mais complexas.

INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS

                                    Um dos fenômenos jurídico-econômicos de maior destaque no ramo do Direito Imobiliário são as incorporações imobiliárias, uma vez que alavancam as possibilidades do uso do bem imóvel como forma de investimento e fomento de riqueza, com consequências sócio-econômicas de grande impacto.

                                    As incorporações imobiliárias, aliadas aos fundos de investimento, são o carro-chefe das economias de países desenvolvidos, como no caso dos Estados Unidos da América.

ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA 

                                    A especulação imobiliária é um dos piores inimigos do meio ambiente urbano, se não for o pior deles (MILARÉ, 2005, p. 630).

                                    Em se tratando de uma definição para especulação imobiliária, ressalta-se que não existem muitos trabalhos a respeito do tema, e os poucos que existem não trazem um consenso sobre tal conceituação, portanto, procura-se explanar um conceito geral e consensual entre as doutrinas.

                                    O início de tal fenômeno é a simples tradição latino-brasileira que dispõe Cândido Malta Campos Filho (2002, p. 50): “Aconselhado pelos mais experientes a investir em terrenos que jamais perdem ao longo prazo com a inflação, os filhos da classe média e alta, com disponibilidade de poupança, passaram a comprar terra urbana e rural tanto quanto podiam. As regras do jogo econômico haviam transformado tal investimento no mais rentável a seu alcance”.

                                    Em linhas gerais pode-se dizer que desta forma, investidores amadores ou profissionais, que pretendiam um meio de investimento fácil, deram início a situação da Especulação Imobiliária.

                                    Neste sentido, ainda Cândido Malta Campos Filho (2002, p. 46), especifica os casos mais comuns de especulação imobiliária: a) A manutenção de terrenos ociosos nas já consolidadas áreas urbanas das cidades esperando assim sua valorização; b) A manutenção de áreas rurais nas vizinhanças das cidades, estas chamadas de glebas, na expectativa de que se tornem urbanas;

                                    Portanto a especulação mais comum é que alguns proprietários de imóveis urbanos deixam de dar qualquer destinação a seus imóveis com o objetivo de que com o transcorrer do tempo estes se valorizem em virtude de fatores externos como a disponibilização de equipamentos públicos e ainda um aumento na vizinhança, após a valorização esperada pode-se vender o imóvel por um preço excessivamente maior do que aquele que foi adquirido.

CONSTITUIÇÃO FEDERAL/88 E A ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA

                                    A Constituição Federal de 1988 como meio de criar uma política de desenvolvimento e ainda de combater a especulação imobiliária traz nos termos do artigo 182, especificamente no parágrafo 4º, onde prevê a criação de uma lei, mediante previsão no Plano Diretor Municipal, que possa instituir alíquotas progressivas no tempo, ou seja, a cada ano que a propriedade mantém-se desocupada e sem cumprir sua função social seu imposto será aumentado.

                                    O Estatuto da Cidade vem para regular o determinado nos artigos 182 e 183 da Constituição Federal de 1988, como meio de criar meios efetivos e ainda de instituir o Imposto Predial e Territorial Urbano Progressivo obrigatório para a municipalidade combater especulação imobiliária.

                                    O atual texto constitucional prossegue ainda mais determinando que em caso de implantação de alíquotas progressivas do Imposto Predial e Territorial Urbano e mesmo assim a propriedade urbana continuar não edificada, subutilizada ou não utilizada, ainda poderão ocorrer o parcelamento ou edificação compulsórios; cobrança de Imposto Predial e Territorial Urbano progressivo no tempo, por até cinco anos; desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública com prazo de resgate de até dez anos.

                                    No parágrafo 4º do artigo 182 da atual Constituição Federal, o legislador constituinte criou instrumentos de política urbana, com o intuito de coibir a especulação imobiliária, por meio da punição do proprietário de imóvel urbano incluído no plano diretor, que esteja subutilizado, ou não esteja utilizado ou edificado.

                                    Através do referido artigo, foi criado uma legislação específica, Lei n°10.257 de 10 de julho de 2001, que vem estabelecer as diretrizes da política urbana, regulando em favor da função social da propriedade, através do plano diretor de cada cidade, conforme disposto no artigo 1° e parágrafo único da referida lei:

                                    O Estatuto da Cidade é o ordenamento jurídico que visa regular esta organização, evitando a atual forma de crescimento caótico, que visa somente o mercado financeiro, das cidades brasileiras. Além de estabelecer formas de planejamento, o Estatuto interfere na paisagem das cidades, que na maioria das cidades é caracterizado como um labirinto caótico de prédios. Logo, a paisagem das cidades está totalmente ligada ao propício desenvolvimento do ser humano.

                        O Estatuto da Cidade pensou como inibir esta valorização unilateral dos imóveis urbanos, instrumentos estes previstos nos artigos 5º a 8º. Através desses dispositivos legais, o Poder Público poderá determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsória do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado. O não-atendimento desta determinação acarretará a incidência de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo, durante cinco anos. Persistindo o descumprimento da determinação retro, o Município poderá desapropriar o imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública. Tais instrumentos não são cumulativos, mas sim sucessivos, assim, sendo frustrada a etapa anterior passa-se à próxima.

            MEIOS DE COMBATE A ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA

                                    Em determinados casos o direito público prevalece sobre o privado, razão pela qual se admite as intervenções do Estado na propriedade privada. Vejamos os meios trazidos pelo Estatuto da cidade com o objetivo de evitar a ocorrência de especulação imobiliária. Nesse sentido, considera-se importante visitarmos o parágrafo 4º do artigo 182 da Constituição Federal:

                        § 4.º É facultado ao poder público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:

I - parcelamento ou edificação compulsórios;

II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;

III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.

                        É esse dispositivo que traz os meios pelos quais os municípios podem se utilizar para evitar a existência de especulação imobiliária em seu território coibindo tal prática. Se faz importante mencionar que  a aplicação de qualquer desses meios depende de inserção nos Planos Diretores respectivos de cada município, são portanto meios de tornar efetiva a politica urbana nacional.

O “BOOM” IMOBILIÁRIO DO MUNICÍPIO DE EUCLIDES DA CUNHA – BAHIA

                                    Questão “sui generis” ocorre no município de Euclides da Cunha – Bahia. Município encravado no semi-árido baiano, integrante do polígono das secas, distante 615km da capital do estado, com 60.000 habitantes, atravessa já por vários anos uma situação especial nas transações imobiliárias, sendo objeto de estudo e avaliação dos setores imobiliários, nos valores estabelecidos nas transações imobiliárias, muito aquém dos preços praticados na região do entorno, ou seja, em outros municípios.

                                    Exemplificando, não existem unidades imobiliárias (lotes) na metragem padrão comercializados de 10,00x20,00m ou 10,00x25,00m abaixo de R$12.000,00 (doze mil reais) ao passo que no vizinho município de Tucano, distante 54km do município o preço corrente não ultrapassa R$6.000,00 (seis mil reais) a unidade (lote) comercializado.

                                    Da mesma forma, a área rural pratica preços muito acima dos praticados em outros municípios. A medida agrária praticada na região (tarefa), 3.025mts² é comercializada nos locais mais próximos da cidade entre R$30.000,00 (trinta mil reais) e R$50.000,00 (cinqüenta mil reais), sendo que nos locais mais distantes da sede do município o preço corrente é da ordem de R$600,00 (seiscentos reais), não ocorrendo esse preço em outros municípios próximos.

                                    Caracteriza-se, assim, o município de Euclides da Cunha como um excelente local para investimento imobiliário, o que vem ocorrendo num crescente contínuo e igualmente, com crescente valorização.

CONCLUSÃO

                                    A especulação imobiliária é tema de uma discussão importante e necessária porque envolve diferentes questões relativas a direitos públicos e privados, principalmente em direitos considerados fundamentais, qual seja o direito de propriedade. E no que concerne ao âmbito do direito público envolve a questão da função social da propriedade.

                                    Conclui-se, por conseguinte, que dentre as atuações do Direito Imobiliário estão: Assessoria a pessoas físicas e jurídicas na realização de negócios imobiliários, tais como compra e venda, permutas, dação em pagamento, constituição de hipotecas, locações e formação de joint ventures para atuar no segmento imobiliário. Assessoria em transações imobiliárias rurais e urbanas, ações de despejo, rescisão contratual e reintegração de posse; Elaboração e análise de contratos de planejamento, construção e administração imobiliária; Assessoria em incorporações, desmembramento, instituição de condomínio, loteamentos, Desenvolvimento e assessoria em Fundos imobiliários. Assessoria na constituição de incorporações imobiliárias, condomínios, loteamentos, cooperativas habitacionais e consórcios imobiliários. Auditorias para avaliar, sob o aspecto jurídico, o patrimônio imobiliário de sociedades. Produção de estudos e pareceres sobre os mais diversos temas imobiliários.

            Referências:

            ALMEIDA, Fernando Dias Menezes de. (Et al) Estatuto da Cidade. 2° Edição. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2004.

CAMPOS FILHO, Cândido Malta. Cidades brasileiras: Seu controle ou o caos. 4° ed. São Paulo: Nobel, 2002.

CARVALHO FILHO, José dos Santos. Manual de Direito Administrativo. 10ª ed. rev., ampl. e atual. Rio de Janeiro: Lúmen Júris, 2003.

MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. Malheiros Editores, 32ª ed., 2006.

MILARÉ, Édis; Direito do Ambiente. 4 ed. São Paulo. Ed. Rev. dos Tribunais, 2005.

TORRES, Marcos Abreu. Estatuto da cidade: sua interface no meio ambiente. Revista de Direito Ambiental, São Paulo, 2007.