Cuidados na Compra de Imóvel Pronto e Acabado

Danilo Santana

Advogado e presidente da Associação Brasileira de Consumidores

juris@danilosantana.adv.br

O comprador de um imóvel pronto e acabado deve tomar alguns cuidados e  exigir ou providenciar alguns documentos que podem lhe dar razoável margem de segurança no investimento e evitar grandes aborrecimentos e ou graves prejuízos futuros.

Vejamos alguns:

Informações comerciais sobre o vendedor. Se o vendedor não gozar de credibilidade comercial o risco será sempre grande e, mesmo com todos os demais documentos, o negócio pode não ser aconselhável;

Certidão negativa de protestos, fornecida pelo cartório distribuidor de protestos da comarca. Este documento pode informar se o vendedor tem dívidas já vencidas, sem pagamento e, portanto, sujeitas a se transformarem em ações de execução;  

Certidão negativa de execuções e ações tramitando contra o vendedor na Justiça Cível, Justiça Federal e Justiça do Trabalho. A análise destes documentos é que poderá orientar os limites de riscos que o comprador poderá ter de enfrentar depois do negócio;

Certidões negativas de débitos com o fisco municipal, estadual e federal. Não se pode esquecer que as dívidas tributárias podem ensejar a anulação de negócios já realizados e quase sempre, com efetivo prejuízo para os compradores;

Certidão vintenária da matrícula do imóvel, fornecida pelo cartório do registro de imóvel. Este é um dos documentos mais importantes porque muitos dos atos que podem produzir efeitos jurídicos sobre o imóvel são obrigatoriamente anotados nesta matrícula, inclusive a sequência de compras e vendas do imóvel com seus respectivos antigos compradores e vendedores.

É neste documento que é possível observar se já existe algum gravame onerando o imóvel, exemplo: penhora, hipoteca, usufruto, locação, etc.

Em alguns casos é necessário saber se alguma transação antiga ocorreu de forma ilegal ou com documentos suspeitos. Por exemplo: se algum dos antigos vendedores foi representado por procuração, e neste caso se a procuração era autêntica e válida, e ou se todos os antigos vendedores eram maiores e capazes. Este cuidado se justifica pela alta incidência de negócios realizados com procurações e alvarás falsos ou inválidos.

Importa destacar que havendo a anulação judicial de um dos negócios antigos, mesmo quando já tenha decorrido um longo tempo, anos até, e mesmo que a nova escritura do negócio já tenha sido lavrada e registrada, é o atual comprador que perderá  o seu direito de propriedade. Neste caso,  terá como recurso apenas a possibilidade de se ressarcir cobrando seu prejuízo daquele que lhe vendeu o imóvel. Se o vendedor tiver condições tudo bem, senão, o prejuízo pode ser total.

Cópia da planta aprovada pelo município, e depois conferir se a planta foi regularmente aprovada pelo município, exatamente como o imóvel está construído, se houve a baixa respectiva e se há restrições posturais ou ambientais.

Não raro os imóveis são aprovados pelo município com uma determinada área construída e algumas características que depois o vendedor altera para conseguir um melhor preço no imóvel, contudo, ao adquirir o imóvel o comprador passará a responder por todas as irregularidades posteriormente verificadas.

Em muitos casos o município ajuíza ação de demolição das construções irregulares e isso pode descaracterizar a utilidade e desvalorizar significativamente o imóvel.

Cópias do projeto arquitetônico, elétrico, hidráulico, cálculos estruturais e cópia do ART, expedido pelo Crea (Anotação de Responsabilidade Técnica do Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura). Quando se trata de uma casa, por exemplo, estes projetos podem ser de extrema utilidade em casos de reparos, alterações e reformas e até para apurar responsabilidades quando ocorre um vício grave de construção.

Imóvel em Condomínio,  ou mesmo vinculado a associações de moradores, é um problema à parte e deve ser examinado com o máximo de atenção possível. É que a convenção  e o regimento interno podem estabelecer regras diferentes daquelas normais decorrentes das normas públicas e que eventualmente podem não ser interessantes para o comprador.

Localização e Situação do Imóvel pode ser um fator de valorização ou desvalorização do imóvel, ao longo do tempo. Pesam substancialmente os equipamentos urbanos, as obras e as construções vizinhas. O comprador deve anotar e avaliar cada característica do imóvel para compará-lo com os demais que porventura estejam à venda. Se ele dá frente para o norte, sul, leste ou oeste.  Se a vista corre o risco de ser prejudicada por outra construção.  Se a escola, farmácia, supermercado, hospital, condução etc.  são acessíveis e próximos, entre dezenas de outros itens não menos importantes.

O imóvel geralmente é um investimento para um longo tempo, portanto, todas as providenciais e cuidados devem ser observados  com a ajuda de pessoas que conheçam o bairro, os seus problemas e suas virtudes. Imóvel é um bem que nunca se deve adquirir por impulso. Pare, pense, avalie e compare. Perguntar é sempre bom e geralmente não custa nada.