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 Jurisprudências
 

TJ/MG. Convenção de condomínio. Modificação. Taxa de condomínio. Rateio. Ausência de direito adquirido.

Data da publicação da decisão - 08/04/2010.

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Número do processo:  1.0024.00.121207-5/001(1)   

Númeração Única:  1212075-64.2000.8.13.0024

 

Relator:                     JOSÉ AFFONSO DA COSTA CÔRTES

Relator do Acórdão:    JOSÉ AFFONSO DA COSTA CÔRTES

Data do Julgamento:   08/04/2010

Data da Publicação:    05/05/2010

Inteiro Teor:               

EMENTA: CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - MODIFICAÇÃO - TAXA DE CONDOMÍNIO - RATEIO. A consignação em pagamento, com o depósito judicial da coisa devida, extingue a obrigação do devedor nos casos e forma legais (art. 972 CC/1.916 e art. 334 CC/2002). A Convenção de Condomínio como ato jurídico que é, e, tendo natureza contratual, não está revestida pela imutabilidade e desde que obedecidos os requisitos nela previstos pode ser modificada a qualquer tempo para atender aos interesses comuns da entidade condominial. Não existe direito adquirido do condômino em face das normas convencionais em vigor quando da aquisição da unidade autônoma. Sendo decidido em Assembléia Geral, regularmente convocada, com presença mínima dos condôminos prevista na convenção, a modificação do critério de rateio das despesas condominiais, justa é a recusa do condomínio em não receber valores calculados de acordo com a disposição convencional modificada. V.v. A alteração de cláusula de convenção que delibera acerca de modificação do rateio das despesas comuns, por sua natureza exige maioria absoluta. Sendo nula a assembléia que alterou a convenção de condomínio, modificando a forma de cobrança de taxa condominial é permitido àquele que se vê lesado consignar em juízo o valor que entende correto.

APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0024.00.121207-5/001 EM CONEXÃO COM A APELAÇÃO CÍVEL Nº. 1.0024.01.027922-2/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): BRUMA LTDA E OUTRO(A)(S) - APELADO(A)(S): CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO JOÃO EDUARDO II - RELATOR: EXMO. SR. DES. JOSÉ AFFONSO DA COSTA CÔRTES

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 15ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, sob a Presidência do Desembargador JOSÉ AFFONSO DA COSTA CÔRTES , na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, EM NEGAR PROVIMENTO, VENCIDO O VOGAL.

Belo Horizonte, 08 de abril de 2010.

DES. JOSÉ AFFONSO DA COSTA CÔRTES - Relator

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

Assistiu ao julgamento, pelos apelantes, o Dr. Márcio Gabriel Diniz e, pelo apelado, o Dr. Márcio Henrique Monteiro.

O SR. DES. JOSÉ AFFONSO DA COSTA CÔRTES:

VOTO

Conheço do recurso por presentes os requisitos objetivos e subjetivos para sua admissibilidade.

Os apelantes rebelando-se contra a decisão tomada em Assembléia Geral modificando o critério para rateio das despesas condominiais de igualdade entre as unidades autônomas para proporcional a fração ideal de cada unidade, ajuizaram a presente consignatória contra o apelado, argumentando que a modificação da Convenção de Condomínio ou mesmo do Regimento Interno somente poderia ser feito por votação unânime dos condôminos e assim pretendem depositar em consignação os valores que julgam devidos.

Contestação de fls. 61/63, ilustrada com diversos documentos, sentença de fls. 187/191 inacolhendo o pleito autoral, determinando o pagamento das despesas condominiais a partir de setembro de 2.000, segundo o critério da fração ideal definido no Regimento Interno do Condomínio, mais juros de mora de 0,5%, ao mês, correção monetária a partir do vencimento de cada valor devido, com imposição dos ônus de sucumbência.

Recurso de fls. 192/202 provido pela Sétima Câmara Cível do extinto Tribunal de alçada, e, em acolhendo a preliminar de cerceamento de defesa anulou o processo a partir das fls. 186 inclusive.

Retornando os autos a instância monocrática o feito foi regularmente instruído produzindo as provas desejadas pelas partes, veio a sentença de fls. 393/398, julgando improcedente a ação e condenando os autores, ora apelantes, ao pagamento da taxa condominial a partir de setembro de 2.000 segundo a fração ideal definida no Regimento Interno de fls. 48/54, acrescida de juros de mora de 0,5%, ao mês, até a data de entrada em vigor do novo Código Civil e 1% a partir da referida data, abatendo-se no valor do débito os valores depositados e levantados em juízo, além das custas e honorários.

Embargos de declaração rejeitados, recurso de fls. 404/409, dizendo que a decisão tomada naquela assembléia repercutiu na esfera jurídica de todos e de cada um, reduzindo os encargos para a maioria em detrimento do direito adquirido ferindo o direito de propriedade, porque a mudança de critério no rateio das despesas comuns implicou em alteração substancial do direito de propriedade dos apelantes o que somente seria possível diante do assentimento de todos, constituindo indecorosa afronta ao direito adquirido e de propriedade, porque a mudança de critério de rateio das despesas mensais somente pode ser levado a efeito mediante mudança de todos os proprietários não lhe dando eficácia a decisão tomada por uma parte dos condôminos que não participaram a elaboração da convenção originária.

Invocando doutrina e jurisprudência que julgam respaldar sua tese argumentam que a sentença somente se fundou na letra "g" do artigo 8º da convenção originária do condomínio sem dar importância às demais disposições que exigem quorum qualificado para as deliberações nos casos ali previstos fazendo necessária a unanimidade dos condôminos sobre matéria que altere a propriedade das unidades que é o caso que sustenta a controvérsia sub judice, além do que a ata lavrada padece de irregularidades retiram-lhe toda eficácia.

Recurso respondido às fls. 414/491 impugnando todas as razões recursais, pugnando pelo improvimento.

A ação de consignação em pagamento com procedimento previsto no artigo 890 e seguintes do CPC é meio de extinção da obrigação mediante o depósito judicial da coisa devida exercitável nos casos previstos nos inciso I a VI artigo 973 CC/1.916 tendo como correspondentes os incisos I a V do artigo 335 CC/2002 e entre eles se encontra a recusa do credor em receber o pagamento ou dar quitação devida e o fundamento do pleito em tela se encontra na afirmação constante da inicial que "houve recusa do condomínio em observar o critério de rateio definido na convenção, ou seja, igualdade entre as unidades, bem como, receber as quotas calculadas de acordo com aquele padrão".

A Convenção de Condomínio celebrada em 20 de outubro de 1.992 (doc. fls. 44/47) em sua cláusula nona previa a distribuição igualitária entre as unidades autônomas das despesas do condomínio, enquanto que o artigo 38 do Regimento Interno do mesmo edifício, datado de 28 de março de 1.995 que a taxa de condomínio será proporcional ao valor da fração ideal de cada unidade autônoma.

No entanto, por decisão tomada na Assembléia Geral Extraordinária realizada em 31 de maio de 2.000 (doc. 75/78) com a totalidade de presença de todos os condôminos, por quinze votos a favor e cinco contra foi modificada a cláusula nona da Convenção no sentido que as despesas do condomínio serão rateadas pela fração ideal do terreno de cada unidade o que não afronta o § 1º do artigo 12 da Lei nº. 4.591/64, em pleno vigor quando da realização da assembléia, muito pelo contrário coloca o comando convencional em consonância com o respectivo dispositivo que determina a fixação da cota no rateio de acordo com a fração ideal do terreno de cada unidade salvo disposição em contrário na convenção.

A modificação introduzida na Convenção de Condomínio é perfeitamente válida; primeiro porque tomada em Assembléia Geral Extraordinária com a presença de todos os condôminos preenchendo assim o requisito previsto na letra "g" da cláusula 8ª onde se exige pelo menos a presença de metade dos condôminos para sua modificação; segundo porque a Convenção de Condomínio não está revestida da imutabilidade, podendo a qualquer tempo ser modificada desde que obedecidos os procedimentos para tanto; terceiro porque como obra humana que visa atender os interesses e salvaguardar os direitos de todos os condôminos ela deve se ajustar a estes interesses e direitos na medida que se faz necessário.

Não constituem e nem se transformam em direitos adquiridos, nos termos do § 2º do artigo 6º da Lei de Introdução ao Código Civil, as disposições constantes da Convenção de Condomínio quando da aquisição da unidade pelo condômino, dada a sua mutabilidade por decisão tomada em assembléia devidamente convocada com a presença de número mínimo dos condôminos previsto na própria convenção, porque tais modificações por vontade da maioria visam atender os interesses da própria entidade condominial mesmo que sejam contrários aos interesses da minoria.

Portanto, concluindo pela validade da modificação introduzida na Convenção de Condomínio por decisão tomada em Assembléia Geral regularmente convocada com a presença de todos os condôminos, justa foi a recusa do condomínio em negar recebimento dos valores que lhe foram ofertados pelos apelantes, tendo por fundamento disposição convencional que não mais prevalecia.

Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO, confirmando a sentença recorrida pelos seus próprios e sólidos fundamentos.

O SR. DES. TIBÚRCIO MARQUES:

VOTO

De acordo com o eminente Relator.

O SR. DES. ANTÔNIO BISPO:

VOTO

O Eminente Relator está negando provimento à presente apelação por entender pela legalidade da alteração decidida na assembléia geral extraordinária realizada no dia 31 de maio de 2000 (fls. 75/78).

No entanto ouso divergir, data vênia pelos motivos e fundamentos a seguir:

A convenção de condomínio, como ato jurídico que é, depende de requisitos de ordem material e formal para que possa ter a sua eficácia obrigatória.

Na assembléia ora discutida observo que no aspecto formal não ficou demonstrado pelo condomínio apelado que aludida reunião condominial foi devidamente precedida de convocação na qual todos os condôminos tenham sido convocados com advertência especial de que naquela oportunidade seria deliberado acerca da alteração da forma de cobrança das despesas condominiais.

Portanto viciada a convenção nesse aspecto.

Não fosse esse defeito na forma, observo que o quorum de tal deliberação, dada a sua importância na vida condominial, deveria ser por unanimidade já que se trata de alteração de um direito devidamente consolidado por ocasião da instituição da convenção de condomínio.

Não bastassem esses dois defeitos de ordem formal constato pela documentação apresentada pelo condomínio réu que grande parte dos condôminos eram representados por procuração pelo aclamado presidente da assembléia que capitaniava o saque ao patrimônio dos moradores da cobertura.

Porém sobre esse aspecto abordaremos mais adiante nesse voto.

Além de todos esses empecilhos, vê-se que a ata da assembléia foi assinada posteriormente, circunstância que nos remete a um voto do Ministro Massami Uyeda, que confirma uma decisão por mim proferida em primeira instância da qual se destaca a seguinte ementa:

"A assembléia, na qualidade de órgão deliberativo, é palco onde, sob os influxos dos argumentos e dos contra-argumentos, pode-se chegar ao voto que melhor reflita a vontade dos condôminos e, portanto, não é de admitir-se a ratificação posterior para completar quorum eventualmente não verificado na sua realização,". (REsp 1.120.140-MG (2009/0016163-4)).

No caso dos autos até procuração foi posteriormente outorgada ao capitão da assembléia.

Sob o aspecto material nunca é demais salientar que são requisitos do ato jurídico: Agente capaz, objeto lícito e forma prescrita e não defesa em lei.

DA ILEGALIDADE

Muito embora a Lei 4.591/64 não vede expressamente a instituição em convenção da cobrança das despesas condominiais de acordo com a fração ideal, tem-se que tal forma de rateio de despesas é muito própria e justa para o caso de construção em condomínio, sendo esta a forma mais justa e equilibrada de não onerar em demasiado qualquer dos condôminos participantes para a edificação.

No entanto, essa forma de rateio para as despesas condominiais gera um desequilíbrio que não atende a função social e a legalidade que o ato necessita principalmente porque incide sobre um direito já adquirido no momento da instituição inicial e da aquisição da unidade condominial.

Justifico: as coberturas não consomem mais elevador, mais porteiro, mais energia das áreas comuns, nem contribui além das demais com essas despesas de modo a lhe impor o ônus de arcar com parte das despesas que deveriam ser pagas pelos condôminos das unidades padrão.

A inicial embora de forma sucinta, aborda com muita perspicácia a questão que veio a se tornar a coqueluche da histeria da pobreza. Explico: todos ficamos incomodados e revoltados com o "olhador de carros" que nos extorque com ameaças de causar dano ao nosso patrimônio móvel.

Trata-se de verdadeira extorsão com a qual não concordamos, mas nos acomodamos e deixamo-nos extorquir.

No caso em julgamento a situação não difere. Imagino o Sr. Ricardo Néri Leite Guimarães munido de algumas procurações se auto proclama presidente da assembléia (fls. 62/65 e 104/107) e transfere para os proprietários das unidades coberturas despesas que são suas, somente porque moradores daquelas unidades foram mais afortunados podendo ali habitar.

Nunca morei em uma cobertura, porém, jamais irei exigir de alguém que ali more que pague as despesas que são de minha responsabilidade.

Sr. Presidente, Sr. Relator, essa alteração de forma de cobrança das taxas de condomínio por rateio calculado sobre a fração ideal é ilegal, principalmente se altera uma situação jurídica pré existente.

Não fosse ilegal seria abusiva já que é verdadeiro abuso valer-se de tais argumentos para impor a outrem o pagamento de despesas que devem ser justas e proporcionais na medida do uso da coisa comum.

Alem dessas duas questões já abordadas e em face do evidente interesse de parte dos moradores das unidades tipos, os mesmos são ilegítimos para instituir tal ônus sobre a propriedade dos autores.

A doutrina e a jurisprudência vem se firmando no sentido de que não se pode instituir o rateio com base na fração ideal para as despesas condominiais tendo em vista que a função social da taxa condominial é exatamente distribuir de forma justa e equânime o uso das áreas comuns do condomínio.

Tendo em vista a flagrante ilegalidade da alteração procedida tem-se que não é justa a recusa do condomínio réu.

Ante ao exposto DOU PROVIMENTO AO APELO e nos termos do inciso I, do art. 269 do CPC julgo procedente a consignação em pagamento, extinguindo a obrigação pelo depósito efetuado.

Condeno o condomínio réu ao pagamento das custas e despesas processuais, como também honorários advocatícios que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, devidamente corrigido a partir do ajuizamento da ação.

SÚMULA :      NEGARAM PROVIMENTO, VENCIDO O VOGAL.

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.00.121207-5/001

 

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