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 Jurisprudências
 

TJ/SP - Área comum. Utilização indevida por um condômino. Obrigação de indenizar o condomínio.

Data da publicação da decisão - 16/06/2010.

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7a Câmara - Seção de Direito Privado
Apelação com Revisão n° 457.987.4/6-00
Comarca: Bananal
Ação: Coisa Comum - Arrendamento - Arbitramento de Aluguel
Apte(s).: José Gonçalves Rodrigues
Apdo(a)(s).: Felisberto Gonçalves Rodrigues
Voto n° 10389


CONDOMÍNIO - Área rural - Uso exclusivo do bem por um dos condôminos - Direito ao recebimento de alugueres na proporção da parte ideal - Locativo devido equivalente ao quinhão respectivo pela não fruição do bem - Débito derivado do vínculo da copropriedade - Valor mensal apurado mediante trabalho técnico - Sentença confirmada - RECURSO NÃO PROVIDO.


Trata-se de ação de arbitramento e cobrança de alugueres por arrendamento rural julgada procedente pela r. sentença de fls. 105/108, de relatório adotado. Os embargos declaratórios (fls. 127/130) foram rejeitados (fis. 132). Apela o réu alegando, em resumo, ausência de amparo para a exigência de alugueres, pois em realidade, condômino, ausente impedimento para que o autor utilize área (fis. 113/123). Pede o provimento do recurso. Recebido (fis.163) e impugnado (tis. 165/167).


Em julgamento, não conhecido por apontada prevenção (fis. 178/18O), encaminhado o feito à 32a Câmara de Direito Privado que; todavia, em razão da matéria declinou da competência (fis. 187/191), retornando os autos (fls. 194).


É o relatório.


Arbitramento e cobrança de alugueres devidos em face de arrendamento rural segundo aponta o autor apelado.


Contudo, do histórico apresentado, constata-se situação diversa, ou seja, existência de condomínio sobre a área.


A propriedade rural, ao largo do tempo, passou por diversas negociações e participações havendo, de parte de um dos condôminos - terceiro não integrante da relação - demarcação da área nos limites de sua cota, ausente oposição dos demais, resultando, somente, em ponto de conflito, a área abrangente das cotas dos ora litigantes.

Daí o conflito instaurado onde o autor, sustentando utilização não autorizada da sua cota, pretende o recebimento de
indenização que denominou de aluguel.

 A decisão de primeiro grau, bem detalhada e com análise da prova apresentada, tendo em vista, também, perícia realizada, reconheceu o direito à cobrança e fixou o valor mensal correspondente - R$ 84,04 (oitenta e quatro reais e quatro centavos) com incidência de correção a contar da data de citação.

Sustenta o réu, ora apelante, em inconformismo com o resultado, que a área se encontra livre para utilização do condômino autor não tendo, portanto, obrigação qualquer de realizar pagamento como pretendido.

Em realidade, evitando maiores dissabores, prudente que as partes cuidassem, nos limites das cotas, do estabelecimento das respectivas áreas - localização da posse -, extinguindo o próprio condomínio; contudo,
no momento, realidade condominial existente a impor, efetivamente, solução reparatória, não obstante as razões sustentadas pelo apelante. Assim, a cobrança pelo gozo, fruição e uso exclusivo do bem comum é perfeitamente cabível.


Cumpre ponderar, também, pouco importar a forma de ocupação feita pelo apelante, ou se este tirou algum proveito econômico com o uso exclusivo do bem. O fato é que não houve o usufruto do patrimônio comum, desconhecendo-se se isto se deu por opção do autor ou por imposição alheia à sua vontade.

Contudo, sendo também proprietário, a situação não pode lhe causar prejuízos, sob pena de caracterização de enriquecimento sem causa pelo réu, ora apelante que, ao longo da instrução, não logrou demonstrar a obtenção de autorização, pelo autor, o apelado, para utilização integral da área sem maior custo, isto é, em simples comodato.


Tem-se, portanto, a obrigação decorrente da ocupação exclusiva da coisa comum, isto é, de pagar ao condômino reclamante pelo uso integral do bem, vez que dele está a tirar todos os seus frutos, inclusive e especialmente a renda.

Não há, pois, como negar o direito do co-proprietário de exigir o pagamento de renda daquele que se utiliza, sem expressa autorização, do imóvel comum, na proporção do respectivo quinhão utilizado.


Já dispunha o artigo 627, do Código Civil revogado, que "cada consorte responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum, e pelo dano que lhe causou".

O vigente Código, que se aplica ao caso, dispõe no artigo 1.319 que "Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou".

Na precisa lição de Maria Helena Diniz: "Os condôminos poderão usar da coisa comum, retirando seus frutos, sendo que cada um responderá perante os outros pelas vantagens ou frutos que vier a perceber, sem a devida autorização, bem como pelos prejuízos que lhes causar.

Assim, se um deles habitar a casa comum, deverá pagar aos demais a título de aluguel a parte correspondente ao quinhão de Cada um" (Código Civil Anotado, 11a ed., São Paulo: Saraiva, 2005, p. 1.061).


Em mesmo sentido, o i. Des. Francisco Eduardo Loureiro justifica: "(...) deve o condômino usar a coisa comum de modo a não excluir igual direito dos demais comunheiros, ou seja, deve esse direito ser compatível com o estado de indivisão.

Caso utilize com exclusividade a coisa, em detrimento dos demais condôminos, podem estes exigir o pagamento de aluguel, para evitar o enriquecimento sem causa.

Embora não explicite a lei tal situação é admitida de longa data pela doutrina e jurisprudência (Carvalho Santos, J. M. Código Civil Brasileiro interpretado. Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1943, v. VIII, p. 307; JTJ 122/87 e 206/27)"(código CMI Comentado - Doutrina e Jurisprudência, Coord. Min. Cezar Peluso, art. 1.314, p. 1.164).

Também: "Usando a coisa sozinho ou percebendo por inteiro seus frutos, ele responderá perante os demais com o que se estabelece a harmonia entre o art. 623 e 627. (RT 449/144; RJTJESP-Lex 123/56, 74/565, 81/88, 115/53, 126/72; RT 538/130, 544/100 e 746/196) (TJSP, AP. Cível n° 127.401-4, rei. Octávio Helene, j. 13/04/2000)" (Op. cit., nota ao artigo 1.319 do Código Civil vigente).

Justiça: Nesse sentido, julgados do Superior Tribunal de "Civil - Processual civil - Propriedade comum de imóvel -
Uso integral por um condômino - Efeitos - Obrigação de pagar aluguel - Legitimidade passiva - Quem ocupa
integralmente imóvel de que é co-proprietário, nele mantendo estabelecimento industrial de sua propriedade,
deve pagar aluguel aos demais condôminos, tendo legitimidade para figurar no pólo passivo de ação de
arbitramento de aluguel - Na propriedade em comum, cada condômino pode exercer os direitos inerentes ao
domínio e perceber os frutos produzidos pela coisa comum (CC, arts. 623, 627 e 638). Recurso conhecido e
provido" (REsp n° 41.113-SP; Recurso Especial n° 1993/0032807-7, Min. Vicente Leal, Sexta Turma, j . 25/03/1996).


APELAÇÃO COM REVISÃO N° 994.06.030005-0 - BANANAL - VOTO 10389 - M - 3/4 "Recurso especial - Civil - Ação de cobrança de aluguel - Utilização exclusiva de imóvel em condomínio - Possibilidade - É possível a cobrança de alugueres pelo uso exclusivo de imóvel em condomínio quando houver resistência do ocupante à fruição concomitante do imóvel - Igualmente factível essa cobrança, quando a simples ocupação do bem por um dos consortes representar impedimento de cunho concreto, ou mesmo psicológico, à utilização simultânea pelos demais condôminos (...)" (REsp 622472-RJ, Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJ 20/09/2004, p. 293).


"Civil - Processual civil - Propriedade comum de imóvel - Uso integral por um condômino - Efeitos - Obrigação de
pagar aluguel - Legitimidade passiva - Quem ocupa integralmente imóvel de que é co-proprietário, nele
mantendo estabelecimento industrial de sua propriedade, deve pagar aluguel aos demais condôminos, tendo
legitimidade para figurar no pólo passivo de ação de arbitramento de aluguel - Na propriedade em comum,
cada condômino pode exercer os direitos inerentes ao domínio e perceber os frutos produzidos pela coisa
comum (CC, arts. 623, 627 e 638) - Recurso conhecido e provido" (REsp 41.113-SP; Recurso Especial 1993/0032807-7 - Min. Vicente Leal, Sexta Turma, J. 25/03/1996).


Dessa forma, o uso exclusivo justifica a obrigação de indenizar o outro condômino pela disponibilidade da coisa comum, que lhe permite colher os respectivos frutos sendo que o valor estipulado em razão de adequada perícia atende à essa reparação cumprindo também seja mantido.


Por todas essas razões cumpre a integral confirmação da r. sentença de fls. 105/108, também por seus jurídicos e próprios fundamentos.


Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

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