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TJ/PR- Concorrencia entre crédito hipotecário e crédito condominial. Preferência da taxa de condomínio em atraso.

Data da publicação da decisão - 17/06/2010.

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Órgão Julgador: 9ª Câmara Cível

Tipo de Documento: Decisão Monocrática
Comarca: Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba
Processo: 0683583-2
Recurso: Agravo de Instrumento
Relator: Francisco Luiz Macedo Junior
Data Movimento: 17/06/2010 16:42
Dados da Publicação: DJ: 412


Texto: Trata-se de recurso contra decisão que, em ação de cobrança de débito condominial, em fase de cumprimento de sentença (autos nº 130/2003), indeferiu o pedido de preferência de crédito requerido pelo agravante, sob o fundamento de que o crédito condominial prefere ao hipotecário.

A decisão foi assim fundamentada: "Quanto ao pedido de preferência, não merece acolhida a pretensão do credor hipotecário, posto que o direito que nutre a pretensão condominial é de natureza "propter rem" e não de garantia real, vez que aquele segue a coisa enquanto este limita-se a garantia do crédito.

Assim sendo, indefiro o pedido de preferência do credor hipotecário vez que este não o tem frente ao garantido por obrigação "propter rem". Intime-se." (fls. 25-TJ).

Não se conformando, a agravante interpôs o presente recurso, alegando, em síntese, que o crédito hipotecário teria preferência sobre qualquer outro, independentemente do privilégio que este possa ter.

Assevera que o produto da venda do bem deveria ser utilizado, primeiramente, para o pagamento do credor hipotecário. Sustenta que o imóvel em questão, antes mesmo de se constituir garantia a execução, teria sido ofertado como garantia de dívida, pelo proprietário.

Aduz que o entendimento contido na decisão recorrida inviabilizaria o instituto da hipoteca, além de afrontar o preceito contido no art. 1419, do Código Civil.

Requereu efeito suspensivo sobre a decisão agravada.

Relatados, DECIDO: Presentes os requisitos de admissibilidade, intrínsecos e extrínsecos, o presente recurso merece ser conhecido, nos termos do art. 557, do Código de Processo Civil, e desprovido, de plano, porque manifestamente improcedente e contrário a jurisprudência pátria.

A pretensão da agravante é reformar a decisão de primeiro grau, que não reconheceu o direito de preferência do credor hipotecário, ora agravante, em detrimento do crédito de natureza condominial, do condomínio agravado.

Nos termos do art. 557, caput, do CPC: "Art. 557. O relator negará seguimento a recurso manifestamente inadmissível, improcedente, prejudicado ou em confronto com súmula ou com jurisprudência dominante do respectivo tribunal, do Supremo Tribunal Federal, ou de Tribunal Superior.

Cabe ao relator, na função de preparador do recurso no sistema processual civil brasileiro, o exame do juízo de admissibilidade recursal.1 Se ao realizar o juízo de admissibilidade, verificar que o recurso interposto é manifestamente inadmissível ou improcedente, ou, ainda, que a decisão atacada confronta-se com "jurisprudência dominante", do STF, de Tribunal Superior, ou do Respectivo Tribunal Julgador, de acordo com o citado dispositivo, poderá o relator negar provimento ao recurso.

Tal situação amolda-se ao caso em apreço.

Com efeito, a controvérsia diz respeito a concurso de preferência entre o crédito hipotecário e o proveniente de despesas para com o condomínio.

O Código Civil de 1916, ao disciplinar matéria relativa ao Concurso de Credores, diferenciava diversos tipos de crédito em 1 Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery. Código de Processo Civil Comentado. 10ª Ed., p. 960. função de sua natureza, bem como estabelecia a ordem de preferência entre eles.

Do mesmo modo diferencia e ordena o Código atual.

Efetivamente, em virtude de previsão legal expressa nesse sentido, o crédito hipotecário, na maioria das vezes, possui preferência sobre os demais créditos, tendo em vista a sua natureza de direito real de garantia, que lhe atribui o título de crédito real.

Todavia, a aludida preferência do crédito real sobre as demais garantias não é absoluta, não incidindo em todos os casos.

Em assim sendo, para se saber se realmente existe o privilégio do crédito hipotecário, necessário analisar a natureza do outro crédito com o qual ele está a concorrer.

Para isso há que se confrontá-lo com os demais créditos, no caso concreto.

Trata-se de concorrência do crédito hipotecário com créditos provenientes de despesas condominiais.

Nesta hipótese, colocando-se em contraposição o crédito hipotecário com aquele oriundo de despesas do condomínio, verifica-se que não há preferência do crédito real.

Ao contrário, nesta hipótese, é o crédito do condomínio que tem preferência no recebimento do produto da venda do bem hipotecado.

O crédito do condomínio, de natureza especial, é resultante de despesas realizadas na intenção de conservação do próprio bem hipotecado. Veja-se que tais despesas se relacionam com a existência do bem, vez que tentam evitar o perecimento do imóvel e de conseqüência o perecimento do objeto da hipoteca.

Neste passo, uma vez que se destinam à existência do bem hipotecado, possuem preferência sobre o próprio crédito hipotecário.

E isto era exatamente o que previa o artigo 1564 do Código Civil de 1916:

"Do preço do imóvel hipotecado, porém, serão deduzidas as custas judiciais de sua execução, bem como as despesas de conservação com ele feitas por terceiros, mediante consenso do devedor e do credor, depois de constituída a hipoteca.".

O Novo Código Civil não disciplinou tal questão, não havendo, no novo código, dispositivo equivalente ao art.1564. Mas tal lacuna não desconstitui a idéia de que as despesas condominiais têm preferência, pelo simples fato de que a conservação da coisa é, naturalmente, prioritária, pois necessária à própria subsistência desta.

E, como se disse, isto é essencial, sob pena de perecimento, não só do direito, como da própria coisa.

Assim, como as taxas de condomínio são destinadas à manutenção do próprio imóvel dado em garantia, devem ser descontadas do preço do imóvel hipotecado, preferindo ao mesmo.

Nem se diga que não houve "consenso" para tais despesas, pois ao se hipotecar um imóvel em condomínio esse consentimento se presume.

Essa preferência do crédito condominial tem um fundamento muito justo e de fácil compreensão. Pois, se as despesas condominiais servem à manutenção do imóvel hipotecado, servem para preservação da própria garantia dada.

O imóvel hipotecado, em sendo o único bem do executado, é a garantia de todos os credores e, assim sendo, a sua preservação a todos aproveita, e não somente àquele que a promoveu.

Nesse sentido eram as palavras de J. M. Carvalho Santos, nos seus comentários ao Código Civil antigo2: "O fundamento é o mesmo que legitima a preferência das despesas judiciais: enquanto estas permitiram que o credor levasse a termo o processo de que resultou a satisfação do seu crédito, aquelas conservaram, mantiveram a coisa dada em garantia no estado de servir, efetivamente, a esse fim.

É que, a propósito, diz Clóvis, justifica-se, porque, sem essas benfeitorias, o prédio se teria deteriorado ou arruinado em prejuízo de todos os credores".

Na mesma linha, inclusive, posiciona-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, senão vejamos:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. QUOTAS CONDOMINIAIS. PREFERÊNCIA. CRÉDITO HIPOTECÁRIO. As dívidas referentes a condomínio têm precedência sobre os créditos hipotecários. Precedentes. Agravo regimental a que se nega provimento". (STJ ­ AgRg no REsp nº 856350/PR ­ 3ª Turma ­ Rel. Des. Paulo Furtado (convocado); J. 14/04/2009; DJe 12/05/2009. 2 CARVALHO SANTOS, J. M. Código Civil Brasileiro Interpretado. 4a.Ed. Livraria Freitas Bastos S/A: São Paulo, 1952.

"CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. CRÉDITO HIPOTECÁRIO. CRÉDITO ORIUNDO DE DESPESAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. PREFERÊNCIA. Por se tratar de obrigação proter rem, o crédito oriundo de despesas condominiais em atraso prefere ao crédito hipotecário no produto de eventual arrematação. Recurso especial conhecido e provido". (STJ ­ REsp n º 605056/SP ­ 3ª Turma ­ Rel. Min(a). Nancy Andrighi; J. 13/09/2005. DJ 03/10/2005.

De igual modo, a jurisprudência desta Corte:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO - COBRANÇA DE CONDOMÍNIO EM FASE DE EXECUÇÃO - ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL PELO CREDOR HIPOTECÁRIO - PREFERÊNCIA DO CRÉDITO CONDOMINIAL EM RELAÇÃO AO HIPOTECÁRIO - DECISÃO MANTIDA. Ao crédito decorrente das despesas de condomínio deve ser conferida preferência em relação ao crédito hipotecário, pois é mediante o pagamento das despesas condominiais que se permite a conservação do imóvel, o que interessa, inclusive, ao credor hipotecário, além de aos demais condôminos. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, NÃO PROVIDO". (TJPR - 9ª C.Cível - AI 0453557-9 - Foro Central da Região Metropolitana de Curitiba - Rel.: Desª Rosana Amara Girardi Fachin - Unânime - J. 14.02.2008)

Como se disse, a lacuna do novo código civil não desconstitui a idéia de prioridade da conservação da coisa, sendo as despesas efetuadas a este título essenciais à existência do bem, tendo natureza propter rem e que, portanto, devem ser tidas como preferenciais.

Posto isto, não merece reparos a decisão agravada que indeferiu o pedido de preferência do agravante.

Assim, com fulcro no artigo 557, do CPC, de se NEGAR PROVIMENTO, de plano, ao presente recurso, nos termos acima expostos. Feitas as comunicações e anotações necessárias, arquivem-se. Diligências necessárias. Curitiba, 16 de junho de 2010. Francisco Luiz Macedo Junior Relator.


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