USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA: UM PRINCÍPIO À FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE

RESUMO

A figura da Usucapião teve surgimento no Direito Romano com o desígnio de proteger a posse do adquirente imperfeito, que recebera a coisa sem as solenidades necessárias, de acordo com a legislação vigente àquela época. Já no Brasil, o primeiro diploma legal a versar sobre o assunto foi a Lei nº 601 de 1850, cujo teor era de que o Posseiro adquiriria o domínio da terra, desde que a sua ocupação fosse destinada à produção e moradia, fatores bastante assemelhados aos atuais. Hodiernamente, temos a Constituição Federal de 1988, regulando a Usucapião, juntamente com o Código Civil e o Estatuto da Cidade regulamentado pela Lei n.^o 10.257/01. A partir de uma visão que abrange as partes envolvidas neste instituto, a usucapião é entendida tanto como uma maneira de adquirir, quanto de perder o direito de propriedade. Quanto aos seus requisitos para se pleiteá-la de forma geral tem-se a posse, o tempo, o justo título, a boa fé e a sentença judicial. Contudo, no trabalho em questão dar-se-á um foco maior a Usucapião Especial Urbana, nas modalidades individual e coletiva.

Palavras-chave: Usucapião, Posse, Estatuto da Cidade, Propriedade.

ABSTRACT

The figure had onset of adverse possession in Roman law with the plan to protect the possession of the purchaser imperfect, which had the thing without the solemnities necessary, in accordance with the law at that time. In Brazil, the first legal instrument to be about the subject was the Law No. 601 of 1850, the content of which was that the squatters would gain control of the land, provided that the occupation was intended for the production and housing factors very similar to today. Our times, we have the Constitution of 1988, regulating adverse possession, together with the Civil Code and the City Statute regulated by Law 10.257/01. From a vision that encompasses the parties to this institute, the prescription is understood both as a way of acquiring, and losing the right to property. As for your requirements for request it generally has the possession, time, rightly, good faith and judicial decisions. However, the work in question will give a greater focus on the adverse possession Special Urbana, in individual and collective arrangements.

Keywords: Adverse Possession, Possession, The City Statute, Property.

INTRODUÇÃO

Em virtude do fenômeno da urbanização, as cidades modernas têm passado por grandes modificações, acarretando consequentemente, vários problemas sociais e estruturais, uma vez que o crescimento econômico não acompanhou, na mesma proporção, o crescimento demográfico.  

No Brasil, nas últimas cinco décadas, o crescimento urbano transformou e inverteu a distribuição da população no espaço geográfico, pois, se nos anos cinquenta a feição do País era predominantemente agrícola, por ter 80% da população no campo, hoje a situação é contrária, haja vista que o povo brasileiro, em mais de 80%, vive nas cidades. Tal mutação ocasionou o inchaço populacional das áreas urbanas, trazendo uma desordem na ocupação do território.

Assim, o legislador constituinte, atento, inclusive, às tensões sociais resultantes dos problemas enfrentados pelos sem-teto, instituiu por meio dos artigos 182 e 183, as regras de Política Urbana, objetivando uma solução do problema da moradia no Brasil.

Disposto a dar cumprimento ao mandamento constitucional, viu-se o legislador, a necessidade da implantação de uma lei que regulamentasse tais artigos, para a efetiva distribuição de forma ordenada, e que implantaria uma função social a propriedade. Assim, surgiu por meio da Lei 10.257, o denominado Estatuto da Cidade.

Embora seja o Estatuto da Cidade um instrumento para a solução de graves problemas fundiários resultantes da ocupação irregular do solo urbano, a aplicação de tal dispositivo ainda é tímida, não sendo capaz de oferecer um panorama de seus limites e possibilidades, haja vista o seu aspecto totalmente inovador.

Diante do exposto surgiu à necessidade de se expor acerca da Usucapião Especial Urbana, instituto esse de grande representatividade legislativa em nosso país.

O estudo tem o condão de apresentar a Usucapião Especial Urbana, como um meio idealizador à Função Social da Propriedade. Para sua explanação são abordados seus requisitos, relatando também as inovações introduzidas pelo Estatuto da Cidade, indicando as modalidades Individual e Coletiva da Usucapião, bem como os bens passíveis ou não a serem usucapidos.

1 INSTITUTO DA USUCAPIÃO NO DIREITO BRASILEIRO

1.1 Gênero do vocábulo

Etimologicamente, usucapião, palavra de origem latina, significa tomar pelo uso.

Sempre houve discussões acerca do gênero do vocábulo “Usucapião”, havendo autores que defendiam a tese de que este termo pertencia ao masculino, enquanto outros, afirmavam que seria do gênero feminino.

A Constituição Federal de 1988, em seu art. 183, § 3º, não emprega especificador algum que evidencie o gênero escolhido para o vocábulo, tendo idêntico proceder no art. 191, parágrafo único.

Contudo, o Código Civil Brasileiro de 2002, em vigor desde 11 de janeiro de 2003, acolheu a expressão “da usucapião” ou, seja etimologicamente no gênero feminino, quebrando uma tradição sedimentada há décadas. Portanto no estudo em questão será dada ênfase ao vocábulo no feminino.

1.2 Evolução Histórica

A figura da usucapião teve surgimento no Direito Romano com o desígnio de proteger a posse do adquirente imperfeito, que recebera a coisa sem as solenidades necessárias, de acordo com a legislação vigente àquela época. No entanto, a primeira fonte legislativa a tratar sobre a matéria em questão foi a Lei das XII Tábuas, a qual estabelecia o prazo de dois anos para os imóveis e um para os móveis serem usucapidos. Num momento posterior, o elemento tempo, em Roma, no que pese a aquisição da propriedade imóvel pela usucapião, passou para dez anos entre presentes e vinte entre ausentes (CORDEIRO, 2011).

José Lopes de Sousa Júnior (2010) nos relata que apesar da Lei das XII Tábuas conferir força à usucapião, existiam outros trabalhos legislativos, ainda em Roma, que obstaculizavam a sua utilização de uma forma desmedida.  

Nesse período além dos requesitos “Uso” e “Tempo”, mais duas condições foram agregadas à Usucapião, o “Justo Título” e a “Boa Fé”. O primeiro trata-se de documentação que comprovasse aquele uso, mas que não conferisse a propriedade. Já o “Tempo” seria uma atitude que não contrariasse a moral e os bons costumes romanos.

Tais preceitos Romano, tinha o condão de proteger as propriedades do cidadão romano e da província romana, evitando que os peregrinos delas se apoderassem. Porém, como o crescimento do território pertencente a Roma dava-se extra muros, foi estendido aos peregrinos o direito de usucapir as terras conquistadas.

Assim, a usucapião passou também a ser conhecida como a praescriptio longi temporis, contando, inclusive, com o aceite do Imperador Justiniano. Já o Imperador Teodósio deu conotações diversas à usucapião e a praescriptio longi temporis, tratando uma como forma aquisitiva e a outra como extintiva (JUNIOR, 2010).

Já no Brasil, o primeiro diploma legal a versar sobre o assunto foi a Lei nº 601, de 1850, cujo teor era de que o Posseiro adquiriria o domínio da terra, desde que a sua ocupação fosse destinada à produção e moradia, fatores bastante assemelhados aos atuais (SOUSA JUNIOR, 2010).

Após o advento da Lei supracitada a usucapião ganhou paradigma constitucional, com a Carta de 1934, celebrando a usucapião pro labore, destinada ao pequeno produtor rural, o que foi repetido pela Carta de 1937, já o Decreto-Lei nº 710/38 veio salientar que as terras públicas poderiam ser usucapidas.

Posteriormente, veio a Constituição de 1946 fazendo alterações textuais, pontuando que a terra a ser usucapida se limitava a vinte e cinco hectares, tendo essa dimensão, sido aumentada em 1964, com a Emenda Constitucional nº 10, que elevou a cem hectares, no máximo (SOUSA JUNIOR, 2010).

O Estatuto da Terra, Lei nº 4504/64, também foi muito importante, pois regulou a matéria, diante das omissões da Constituição de 1967 e da Emenda Constitucional nº 01, de 1969. Outra Lei, a de nº 6969/81, contribuiu de forma positiva, diminuindo o prazo da prescrição aquisitiva (SOUSA JUNIOR, 2010).

Possível se notar que com a abrangência de todas as leis citadas, a Usucapião era algo mais voltado ao setor rural, talvez na tentativa do Poder Público de fortalecer o interior do País, já que em certa época, poderia ocorrer, até mesmo, a Usucapião de terras estatais.

Hodiernamente, temos a Constituição Federal de 1988, regulando a Usucapião, juntamente com o Código Civil e o Estatuto da Cidade regulamentado pela Lei n.^o 10.257/01.  

1.3 Conceitos

Cordeiro (2011, p. 67) conceitua tal instituto como “um modo de adquirir a propriedade pela posse continuada durante certo lapso de tempo, com os requesitos pré-estabelecidos em lei.”

Pedro Nunes (apud Cordeiro, 2011, p. 67) descreve o seguinte conceito:

“É a prescrição aquisitiva, construtiva ou positiva da propriedade e de certos direitos reais, pela posse ininterrupta durante determinado prazo, sob as condições legais que lhe são inerentes; é um meio de aquisição ou consolidação do domínio da coisa, que se apoia principalmente na negligência ou prolongada inércia do seu proprietário com o non usus dela.”

Portanto, sob uma ótica que abrange as partes envolvidas neste instituto, hodiernamente, a usucapião é entendida tanto como uma maneira de adquirir, quanto de perder o direito de propriedade.

1.4 Política Urbana na Constituição Federal de 1988

A Constituição Federal de 1988 atribui à propriedade um conjunto de restrições e induzimentos que compõe o conteúdo de sua função social.

No que tange à propriedade urbana, o legislador constituinte dedicou normas que, inseridas na Política Urbana visam forçar o proprietário a atribuir a seu bem, destinação condizente com o interesse social da cidade.  

A política urbana preceitua-se no corpo dos artigos 182 e 183 da Constituição Federal, nestes termos:

Art. 182 - A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes [...]. 

Assim, cabe ao Poder Público Municipal a execução da política de desenvolvimento urbano conforme diretrizes fixadas em lei.

Possível observar que a Constituição Federal ressalta nos referidos artigos as funções sociais da propriedade e da cidade, ao mesmo tempo, determina instituir aos planos diretores municipais estabelecer políticas para o desenvolvimento urbano.

Já o artigo 183, instituiu a Usucapião Urbana Individual, com características próprias que indicam sua singularidade. 

Art. 183 - Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Contudo, no que tange a Usucapião Urbana, está será desenvolvida de forma mais complexa adiante, com capítulo exclusivo ao tema.

Com relação ao direito de propriedade, seu fundamento está inserido na Constituição Federal de 1988, em seu Art. 5º, incisos XXII e XXIII,

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

[...]

XXII - é garantido o direito de propriedade;

XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;

Como se trata de direito fundamental, tal preceito ganhou elevada importância além do alcance do direito privado, não sendo meramente um direito individual, pois, em virtude do consequente cunho social a que está atrelado, passou a respeitar princípios gerais, como o da função social, e da dignidade da pessoa humana, transformando os paradigmas da propriedade (SOUSA JUNIOR, 2010).

Assim, a Constituição disciplina o direito de propriedade como direito fundamental, deixando a cargo do Código Civil de 2002, o norteamento das relações civis referentes ao domínio. No bojo do Art. 1228, nos seguintes termos “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.

Como direito e garantia fundamental, está inserido no rol das cláusulas pétreas (Art. 60, § 4º, inciso IV da CF), que são aqueles pontos que não podem ser abolidos pela via da emenda constitucional e que dão o sustentáculo jurídico a uma nação, conferindo a segurança, seja na seara do Direito, seja no campo social. Apesar de toda essa transformação pela qual passou, o direito de propriedade continua sendo um direito líquido e certo e que não pode ser restringido de forma aleatória (SOUSA JUNIOR, 2010).

1.6 Requisitos

Os requisitos para tal instituto são de ordens reais e formais. Os reais são pertinentes ao que pode ser usucapido, como bens e direitos suscetíveis à prescrição, já que não são todas as coisas que podem ser adquiridas por essa via.

Maria Helena Diniz (2002, p.102) diz que jamais poderão ser objeto de usucapião:

a) as coisas que estão fora do comércio, pela sua própria natureza, por não serem suscetíveis de apropriação pelo homem, como o ar, a luz solar etc.;

b) os bens públicos que estando fora do comércio são inalienáveis [...];

c) os bens que, por razões subjetivas, apesar de se encontrarem in comércio, dele são excluídos, necessitando que o possuidor invertesse o seu título possessório.

Outro impeditivo é a cláusula de inalienabilidade que pode gravar um bem, fazendo com que este seja retirado da possibilidade de ser usucapido, devido a um caráter erga omnes  imposto por tal cláusula e ao seu caráter real. Ou seja, somente a res habilis (coisa hábil) poderá ser usucapida, sendo estas, as comercializáveis e, até, algumas glebas públicas não utilizadas ou devolutas (SOUSA JUNIOR, 2010).

Já quanto aos requisitos formais, tanto quanto os reais, são imprescindíveis à configuração do direito pretendido e, dependendo de cada modalidade de usucapião, sofrerão algumas variações. Contudo, de forma geral, temos como elementos: a posse, o tempo, o justo título, a boa fé e a sentença judicial, conforme apresentados adiante.

1.6.1 Posse

Preliminarmente, torna-se essencial esclarecer que não há usucapião, sem que a posse lhe anteceda, sendo que tal instituto se caracteriza pelo domínio em virtude da posse por certo lapso temporal previsto em lei.

Savigny (apud Prates, 2010, p. 26) entende ser a posse “o poder que tem a pessoa de dispor, fisicamente, de uma coisa, com intenção de tê-la para si e de defendê-la contra a intervenção de outrem”.

Contudo a posse ad usucapionem deve ter outras características. Como regra geral deve ser contínua, mansa e pacífica, durante prazo previsto em lei (PRATES, 2010).

Conforme preceitua o Artigo 1243 do Código Civil, a posse conhecida como ad usucapionem tem que ser exercida com intuito de dominação, propriedade, além de ser mansa, pacífica, contínua e pública. O intuito de dominação vem a ser o fato de se estar na coisa, como se sua fosse. É mansa e pacífica quando não há contestação do proprietário ou de seus sucessores. Contínua, pois é caracterizada pelo longo tempo de utilização, podendo até ser admitida a sucessão da posse em alguns casos.

Em se tratando de posse pacífica, em suma, caracteriza-se pela aquela que não fora adquirida mediante violência ou emprego de força, sendo denominada também denominada “Posse Justa”.

Por outro lado, estabelece o artigo 1.208 do Código Civil que não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância, assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.

Para um melhor entendimento, cumpre ressaltar os vícios que impedem a qualificação da posse como justa, entendendo que:

- Posse violenta: defini-se como aquela que não é mansa e pacífica, obtida com uso de força ou da coação;

- Posse clandestina: aquela que é obtida de maneira oculta, sem publicidade, e finalmente;

- Posse precária: que decorre da violação da confiança depositada no possuidor, que tinha a obrigação de restituir ao posse ao dono do bem dentro de um prazo ajustado entre as partes.

1.6.2 O Tempo

O elemento tempo - relevante também em outras situações jurídicas - no instituto analisado é extremamente importante e fundamental, pois a prescrição aquisitiva pressupõe a inércia do titular do domínio, que enseja a outrem, em face do cumprimento dos requisitos previstos em lei, pleitear Usucapião após o determinado lapso de tempo, que varia em cada espécie deste instituto (PRATES, 2010).

Embora seja comum a todas as modalidades de Usucapião, o tempo necessário à sua formalização varia em razão de cada uma delas.

1.6.3 Justo Título e a Boa-Fé

Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald (2007. p. 227):

Justo título é o instrumento que conduz um possuidor a iludir-se, por acreditar que lhe outorga a condição de proprietário. Trata-se de um título que, em tese, apresenta-se como instrumento formalmente idôneo a transferir a propriedade, malgrado apresente algum defeito que impeça a sua aquisição. Em outras palavras, é o ato translativo inapto a transferir a propriedade.

Trata-se, portanto o Justo título daquele que seria hábil para transmitir o domínio e a posse se não contivesse nenhum vício impeditivo dessa transmissão.

No que tange a boa-fé, nota-se que esta emerge da convicção de ter adquirido o bem do seu legítimo proprietário na qualidade de legítimo possuidor da coisa, de conformidade com a lei (PRATES, 2010).

Contudo a Boa-Fé, é presumida quando reportamos à Usucapião Extraordinária, como consta o artigo 1.242, caput, do Código Civil. Portanto, a Boa-Fé é sempre presumida em razão do título.

Inobstante a condições existentes, há modalidades de usucapião que chegam a dispensar alguns deles, como na usucapião extraordinária que assim o faz, em relação ao justo título e a boa fé, pelo fato de serem presumidas, presunção jure et de jure (presunção absoluta que não admite prova em contrário), devido ao longo tempo, 15 anos, como possuidor, não admitindo prova em contrário.

Todavia, em razão da delimitação do tema desta pesquisa, os requisitos dos demais tipos de usucapião não serão abordados de maneira aprofundada, pois serão destacados no capítulo pertinente à Usucapião Especial Urbana, ponto de maior relevância da pesquisa.

 1.7 Espécies da Usucapião

O Código Civil brasileiro consagra quatro espécies de usucapião, sendo chamadas de Extraordinária, Ordinária, Especial Urbana e Especial Rural, as quais apresentam requisitos comuns, como também, peculiaridades para as suas impetrações, sendo que cada uma vislumbra um sentido único que é uma melhor distribuição da terra, com fulcro social (SOUSA JUNIOR, 2010).

Em seu Artigo 1238, o referido Código traz à lume a usucapião extraordinária, que é aquela decorrente de posse pacífica, ininterrupta, exercida com animus domini, podendo ser por um prazo de 15 (quinze), independendo de justo título ou boa-fé ou de 10 (dez) anos, quando ficar evidenciada uma posse-trabalho, que é aquela em que o posseiro utilizou a terra, realizando obras ou serviços produtivos no local (SOUSA JUNIOR, 2010).

Por sua vez, o Art. 1242 do mesmo codex exemplifica a Usucapião Ordinária, trazendo como diferencial o tempo da posse, já que nesta espécie o prazo vai ser de 10 (dez) anos de uma forma inconteste ou de 5 (cinco) anos, caso o bem tenha sido adquirido onerosamente e depois tenha ocorrido o cancelamento do registro, seja por irregularidade ou vício formal, precisando para tal, que o possuidor more naquele local ou tenha realizado investimentos social ou econômico, sendo indispensável o justo título e a boa-fé (SOUSA JUNIOR, 2010).

Temos também a usucapião especial rural ou pro labore, também conhecida como constitucional rural, prevista no Art. 191 da Carta Magna e no Art.1239, do Código Civil brasileiro, na qual o usucapiente tem que utilizar a terra para fins de trabalho, produzindo e nela residindo; que não seja proprietário de outro imóvel, rural ou urbano; a posse sem oposição durante 5 (cinco) anos; que a terra não tenha mais de 50 (cinquenta) hectares e nem seja pública (JUNIOR, 2010).

E por fim, a Usucapião Especial Urbana, pro habitatione ou Constitucional, nas suas modalidades Individual e/ou Coletiva, objeto do presente estudo e abrangido de forma mais complexa adiante.

No capítulo posterior busca-se expor acerca do Estatuto da Cidade como um princípio a Função Social da Propriedade.

2 ESTATUTO DA CIDADE COMO UM PRINCÍPIO A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE

Com a Constituição Federal de 1988, ficou delineado o campo temático do Direito Urbanístico Brasileiro, porém, faltava a regulamentação de algumas de suas normas.

Diante de tal necessidade, e após várias tentativas para sancionar uma legislação que regulamentasse a Constituição Federal, por meio de seus Artigos 182 e 183, surgiu a Lei denominada “Estatuto da Cidade”.

Para delimitar sua relevância dentro do cenário brasileiro Cordeiro (2011, p. 22) afirma que:

O Estatuto da Cidade consolida, definitivamente, o novo regime jurídico da propriedade urbana, haja vista que esse regime é encontrado em todos os cinco capítulos que o integram: Diretrizes Gerais (Capitulo I); Instrumentos da Política Urbana (Capitulo II); Plano Diretor (Capitulo III); Gestão Democrática da Cidade (Capitulo IV) e Disposições Gerais (Capitulo V).

Verifica-se que em todos os referidos capítulos, as normas, que são de ordem pública e de interesse social, regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, assim como do equilíbrio ambiental, seja conformando, limitando ou, ate mesmo, ampliando o espectro de exercício do direito de propriedade (CORDEIRO, 2011).

Assim, no que pulsa a função social a partir da legislação supracitada, Cordeiro (2011, p. 23) relata que:

Há no Estatuto nítida preocupação com as questões pertinentes a inclusão social, regularização fundiária e preservação do meio ambiente, haja vista que a lei normatiza preceitos gerais de cunho urbanístico, oferecendo, principalmente, base para a fixação da função social da propriedade, que, prevista no texto constitucional, não dispunha de desdobramento normativo especifico para sua compreensão.

Com efeito, a propriedade urbana assume feição ambiental (social), ou seja, deixa de ser considerada como simplesmente imóvel localizado dentro de limites impostos pelo legislador infraconstitucional e passa a se destinar fundamentalmente a moradia, visando assegurar, originariamente, a dignidade da pessoa humana, como princípio fundamental de ordem constitucional, nos termos do art. 10, inciso III, da CF/88 (CORDEIRO, 2011).

Ainda pertinente ao princípio constitucional à dignidade da pessoa humana, nota-se que esta deve ser encarada como um superprincípio constitucional, de modo a informar a ideologia política da ordem jurídica como um todo, designando a diretriz para as garantias de convivência digna, livre e igual de todas as pessoas (CORDEIRO, 2011).

Acerca da finalidade do Estatuto da Cidade, torna-se oportuno a análise de sua ementa, do caput e do parágrafo único do artigo 1º in verbis:

Regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências.

Art. 1^o Na execução da política urbana, de que tratam os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, será aplicado o previsto nesta Lei.

Parágrafo único. Para todos os efeitos, esta Lei, denominada Estatuto da Cidade, estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.

Assim, nota-se que o Estatuto da Cidade delimita um conjunto de regras jurídicas que condicionam e qualificam a atividade urbanística, criando verdadeiro ajuste entre os governos, suas administrações, a população e a própria cidade.

Segundo Gasparini (2002, apud Junior, 2010, p. 262) o objetivo da referida lei é:

“Estabelecer diretrizes gerais da política urbana, que, por sua vez, visa ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade. São funções sociais da cidade as ligadas à habitação, ao trabalho, à circulação e à recreação, enquanto são funções sociais da propriedade as relacionadas pelo Art. 2º desse diploma legal: ‘... direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações’ (grifos do autor)”.

No que tange a Função Social da Propriedade, nota-se por meio dos Artigos 5º, XXIII e 170, III da Constituição Federal, que tal instituto significa que o proprietário de um imóvel não poderá utilizar o seu bem de uma forma egoística, visando única e exclusivamente a sua vontade, e, sim, vislumbrando o interesse coletivo (SOUSA JUNIOR, 2010).

Acerca da necessidade para que o imóvel atenda a sua finalidade social, seja de moradia ou de produção, Sílvio de Salvo Venosa (2002, apud Junior, 2010, p. 264) entende da seguinte maneira:

O que leva alguém a apossar-se de imóvel para obter um teto é a ânsia da moradia, fenômeno social marcante nos centros urbanos. Por outro lado, há interesse do Estado de que terras produtivas permaneçam em mãos trabalhadoras e não com o proprietário improdutivo.

Cordeiro (2011, p. 10) relata que “a doutrina da função social resultou da intervenção de ideias que pregavam o fim do individualismo no exercício do direito de propriedade.”

Admitindo de fato a função social da propriedade, sem a renunciar, a Constituição não recusa o direito exclusivo do dono sobre a coisa, porém, exige que o uso da coisa seja condicionado ao bem-estar geral. Esse caráter social originou da necessidade e das exigências por uma gestão democrática do espaço urbano, de modo a apurar o falso domínio.

Assim, o Estatuto da Cidade destina-se a promover intervenções administrativas na propriedade urbana por meio de diretrizes políticas nacionais, mediante regulamentação dos artigos 182 e 183 da CF, com regras gerais que atendem ao bem coletivo, à segurança, ao bem-estar dos cidadãos e ao equilíbrio ambiental, concedendo direitos aos proprietários, ampliando, pois, os limites de atuação da Administração Pública frente aos proprietários e à iniciativa privada.

Contudo, deve-se trazer a tona que o Brasil em grande crescimento, e em um curto espaço de tempo passou de rural a eminentemente urbano, acarretando uma série de transformações, desaguando em problemas urbanísticos graves, o que gerou a favelização de muitas cidades e o surgimento de vários movimentos sociais, como o dos sem-teto (SOUSA JUNIOR, 2010).

Diante disso, o instituto da Usucapião Urbana foi posta como uma forma de, pelo menos, amenizar a situação existente, transmutando o subjetivismo de disposição absoluta da propriedade que, sempre a marcou, à uma concepção voltada ao social, buscando uma maior solidariedade entre os seres (JUNIOR, 2010).

3 USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA INDIVIDUAL E COLETIVA

Resgatando a Constituição de 1934, a Usucapião Especial Urbana voltou a figurar no cenário constitucional com a Carta Magna de 1988, abordando a possibilidade de Usucapir Imóveis Urbanos, desde que cumpridos seus requisitos pré-estabelecidos, o que outrora era restrito aos rurais.  Contudo, o texto constitucional necessitava de uma regulamentação, pois, até aquele momento, possuía mais um caráter de norma programática do que de auto-aplicabilidade (SOUSA JUNIOR, 2010).

Tal regulamentação ocorreu em 2001, com a publicação do Estatuto da Cidade por meio da Lei nº 10.257, que veio estabelecer as recomendações pertinentes a uma nova política urbana, inserindo-se no contexto da Usucapião Especial, tratando de todas as questões pertinentes à aquisição da propriedade por esta via.

3.1 Modalidades

São três as modalidades de Usucapião Especial ou Constitucional, sendo a Rural, positivado no Art. 191 da Constituição Federal de 1988, como também no Estatuto da Terra, Lei nº 4504/64 e no Código Civil de 2002 e o Urbano, que é subdividido em Individual e Coletivo, tendo o primeiro tratamento constitucional, em lei ordinária, que é o Estatuto da Cidade e no Código Civil de 2002, enquanto o último foi uma inovação da Lei nº 10257/2001, alargando o campo de incidência da usucapião especial, como será visto adiante.

Constitucionalmente, a Usucapião Especial Urbana está focada no Título VII, que trata da Ordem Econômica e Financeira, em seu Capítulo II, que norteia as questões da Política Urbana, contudo esta política da urbe deve ser acompanhada pelo desenvolvimento do campo, ensejando o crescimento uniforme do país, com as devidas reduções das desigualdades sociais.

Já a Lei nº 10.257/2001, além de regulamentar a Política Urbana celebrada pela Constituição, alega como um dos seus instrumentos, a Usucapião Especial de imóvel Urbano, em seu Art. 4º, inciso V, alínea “j”, que ladeada por vários outros institutos e mecanismos efetivarão uma urbanização centrada, respeitando o homem e o meio-ambiente.

A modalidade individual tem acolhimento constitucional no Art. 183, e seus parágrafos, cujo texto é repetido ipsis literis no Código Civil de 2002, enfocando as premissas básicas para efetivação da usucapião, in verbis:

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de  uma vez.

§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Já o Estatuto da Cidade expõe a Usucapião Especial Individual, de uma forma bem semelhante ao tratamento constitucional, entretanto, alarga o seu horizonte de incidência, quando diz em seu texto que não só a área ou o solo urbano são passíveis da Usucapião, como também as edificações, conforme o caput do Art. 9º.

Note-se, ainda, que a Usucapião Especial apresenta a modalidade Coletiva, inovação introduzida pela Lei nº 10.257/2001, em seu Art. 10, caracterizando uma importante evolução do instituto, na tentativa de consolidação da função social da propriedade, já que nem a Constituição nem o Código Civil trataram deste tipo de usucapião, que estabelece, nestes termos:

Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

Enfim, expostas as modalidades da Usucapião Especial, particularmente a Urbana, cumpre adiante ressaltar acerca de seus requisitos.

3.2 Requisitos

A usucapião Especial Urbana Individual dispõe de alguns requisitos para a sua admissibilidade, são esses: a característica de ser um imóvel (edificação) ou área urbana; a dimensão máxima de 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados); não ter outra propriedade (seja urbana ou rural) registrada no nome daquele usucapiente; estar na posse do local há 5 (cinco) anos de forma ininterrupta e sem oposição de outrem, como também a destinação que deve ser dada ao imóvel ou área equivalente que é de moradia própria ou da família, não podendo ser utilizada com outra finalidade, a não ser que no próprio local, seja destinado uma parte ao auferimento do seu sustento, como da família.

Reiterando tal afirmativa quantos aos requisitos essenciais para a propositura da Usucapião Especial Urbana (Individual), de acordo com Prates (2010, p. 87) devem-se observar os seguintes preceitos:

a) a incidência exclusiva sobre área urbana igual ou inferior a duzentos e cinqüenta metros quadrados;

b) a utilização da área usucapienda, única e exclusivamente, para a moradia do usucapiente e sua família;

c) a vedação de que seja o usucapiente dono de outro imóvel, urbano ou rural;

d) que a posse se prolongue por, no mínimo, 5 (cinco) anos sem interrupção nem oposição;

e) que exerça a posse com "animus domini";

f) que a posse do usucapiente seja Justa, ou seja, não esteja contaminada pelos vicios da violência, clandestinidade e da precariedade.

Outro requisito de fundamental importância para a aquisição da propriedade pela Usucapião é o provimento jurisdicional, que, após ser proferido pelo juiz de direito competente para o feito, deve ser imediatamente registrado no Ofício de Registro Imobiliário da circunscrição onde se localiza o imóvel, para que finalmente seja efetivada a aquisição da propriedade, tornando o seu efeito erga omnes, tanto na modalidade individual, como na coletiva, sendo que nesta, o juiz fixará uma fração ideal do imóvel a cada possuidor.

Ao ser deferido, a modalidade constitucional, a priori, não deve obediência ao Plano Diretor municipal, nem preencher os requisitos urbanísticos, salvo casos de fraude à lei, pois como se trata de uma aquisição originária, o acatamento de todas essas rígidas regras seria retirar a efetividade do instituto.

Já pertinente à sentença que a declara existente a Usucapião Coletiva,  Sousa Junior (2010, p. 256) no ensina que ocorre à constituição de um condomínio entre as pessoas que estavam na posse daquela área urbana, que tem as seguintes características:

a) Igualdade de frações, quer dizer, cada possuidor tem fração ideal da área urbana que foi objeto da ação de usucapião, salvo acordo escrito, feito antes da inserção da carta de sentença no registro imobiliário, que estabeleça quotas diversas;

b) Indistinção das frações ideias. Assim, não há que se falar áreas comuns e autônomas;

c) Indivisibilidade. Dessa forma, salvo deliberação favorável de dois terços dos condôminos, em caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio, não podem os condôminos dividir a área urbana entre si;

d) Validade das decisões por maioria dos presentes;

e) Vinculação dos discordantes ou ausentes (as decisões da maioria dos presentes vinculam os discordantes e os ausentes).

Ainda em relação ao condomínio constituído, em função da declaração da Usucapião Coletiva, apesar de ter sido formado de uma maneira sui generis, ou seja, um condomínio especial, como afirma o Estatuto da Cidade, não há no referido diploma legal disposição expressa quanto a sua administração, aplicando-se por analogia, o regime da Lei 4591/1964, devendo ter eleição de um síndico, convocação de assembleia e elaboração de estatuto condominial (SOUSA JUNIOR, 2010).

Contudo, nesse condomínio não são criadas unidades autônomas, como no civil ou no da Lei nº 4591/1964, existindo uma cota parte ou fração ideal para cada possuidor e o mesmo só poderá ser extinto, após ter ocorrido à urbanização do local, além da anuência dos condôminos, em deliberação qualificada no sentido da extinção. Isso veio em socorro ao direito de moradia, um direito social, previsto no Art. 6º da CF e como forma de não ocorrer a sua extinção.

Ainda em relação ao condomínio especial, após a sua decretação, um coproprietário não pode requerer a usucapião, novamente, contra os outros condôminos, pois o próprio Estatuto da Cidade veda essa possibilidade ao dispor que esse instituto só poderá ser utilizado uma única vez, além do fato do mesmo já ser proprietário de um imóvel, já a alienação, venda, troca, pode ser realizada por qualquer deles, sem necessidade de respeito ao direito de preferência, podendo ser efetuado o negócio, seja com terceiro, seja com algum proprietário comum, mas de modo que não seja uma alienação por mero casuísmo, mas por uma necessidade, pois do contrário, seria uma deixa à especulação imobiliária. (SOUSA JUNIOR, 2010).

O Estatuto da Cidade, solidificando a igualdade entre as pessoas  sem discriminação de raça ou sexo, conforme ditame constitucional explícito no caput do Art. 5º e no inciso I, que estabelece que homens e mulheres são iguais em direitos e obrigações, em seu Art. 9º, parágrafo terceiro exprime a extensibilidade tanto ao homem, como a mulher, enfim, só às pessoas naturais, o direito de usucapir, nestes termos :

Art. 9º Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

E nesse diapasão, José Carlos de Moraes Salles (apud Sousa Junior, 2010, p. 257) discorre que “a declaração da usucapião especial urbana pode ser pleiteada tanto pelo brasileiro nato como pelo naturalizado e pelo estrangeiro residente no País”, deixando claro o respeito aos direitos, tanto de um, como do outro, conforme o caput do Art. 5º da Constituição Federal.

Contudo, a Lei nº 10.257/2001 traz obstáculos, impedimentos ao instituto, na tentativa de evitar que caia na descrença, como também para não permitir a sua utilização de forma inadequada, evitando a dita indústria da Usucapião Especial Urbana, denominada assim por alguns doutrinadores. Assim como se observa com alguns assentamentos do movimento dos sem-terra, que, quando conseguem as terras, as comercializam, para posteriormente conseguirem outras (SOUSA JUNIOR, 2010).

Dessa forma, o § 2º do Art. 9º, arremata que “o direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez”, pois ocorrendo o contrário o direito de usucapir perderia sua função social, transformando-se em instrumento de especulação imobiliária.

Outro obstáculo à Usucapião trata-se da impossibilidade de terras públicas serem usucapidas, como citado anteriormente no Art.183, § 3º da CF, além da existência da Súmula nº 340 do STF, cujo teor é o de que “desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião”.

Ademais, a própria Constituição Federal as trata como bens indisponíveis, conforme o § 5º, do Art. 225 e o dispositivo 102, do Código Civil, in verbis:

Art. 225 - Todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo para as presentes e futuras gerações.

[...]

§ 5º - São indisponíveis as terras devolutas ou arrecadadas pelos Estados, por ações discriminatórias, necessárias à proteção dos ecossistemas naturais.

[...]

Art. 102. Os bens públicos não estão sujeitos à usucapião.

Outro ponto relevante é a questão da sucessão hereditária dentro da Usucapião Especial Urbana Individual, pois o herdeiro legítimo continua de pleno direito, a posse de seu antecessor (de cujus), desde que, para isso, ele resida no imóvel, por ocasião da abertura da referida sucessão e é o que está disciplinado no Art. 9º, parágrafo terceiro da Lei nº 10.257/2001.

Nesse sentido, o Código Civil, em seu Art. 1206 estabelece que a posse será transmitida ao herdeiro do possuidor, sendo preservadas todas as suas características. Vale ressaltar que a modalidade pro habitatione só admite essa forma de sucessão, que é a successio possessionis, já que nas outras modalidades pode ocorrer tanto esta, como a accessio possessionis, que é o aproveitamento à sua, da posse anterior (SOUSA JUNIOR, 2010).

Já a modalidade Coletiva, traz algumas poucas diferenças em relação aos requisitos da modalidade individual, já que o tempo é o mesmo (cinco anos), tal como a finalidade (moradia), a ausência de oposição na posse ininterrupta e o fato de não serem proprietários de outro imóvel.

São requisitos específicos da forma coletiva, a área urbana com mais de 250 m², podendo fazer parte da mesma, vielas, que não cheguem a serem vias públicas e até pequenas praças, e que não podem ser vistas como bens públicos, pelo fato de que não reúnem as condições para tal, além do que esses locais são utilizados em benefício do grupo, podendo vir a ser urbanizadas, quando do seu reconhecimento, como área habitada (SOUSA JUNIOR, 2010).

A ocupação deve ser feita por população de baixa renda, aquela que não tem condições financeiras de adquirir ou alugar um local para morar, sem prejuízo do seu sustento, e o fato de estarem em composse[6], sem exclusão uma das outras (Art. 1.199 do CC), sendo esta, uma condição que não permite a individualização de uma quota parte do terreno ou imóvel urbano (SOUSA JUNIOR, 2010).

Ainda nesta, há a possibilidade da continuidade dos prazos possessórios, ou seja, o atual possuidor pode contabilizar a sua posse, o tempo da posse do seu antecessor, o que pode se dar, tanto pela successio possessionis, como pela accessio possessionis, bastando que sejam contínuas, não sendo necessário comprová-las, através de escritura pública ou documento particular, mas tão somente exercer a posse, com animus domini, previsão constante no Art. 10 da Lei nº 10.257/2001.

3.3 A Usucapião Especial Urbana e o Estatuto da Cidade

Analisando os aspectos pertinentes a Usucapião Urbana e o Estatuto da Cidade, inicialmente, a respeito da redação do artigo 9º, em questão, Prates (2010) tece os seguintes comentários:

a) Comparando-se o "caput' do artigo 9º da Lei nº 10.257/ 01 com a parte inicial do artigo 183 da CF, verificaremos que o legislador no Estatuto da Cidade permitiu que o possuidor pudesse usucapir área ou edificação urbana ate 250m².

Por outro lado, nota-se, claramente, que o dispositivo teve em mente abrigar pretensões de pessoas sem moradia, uma vez que O pretendente a Usucapião não poderá ser dono de imóvel rural ou urbano, para ter sucesso em seu pleito de Usucapião;

 b) Outrossim, também a titulo ilustrativo, temos que o § 1º do artigo 183 da CF e o § 1º do artigo 9º do Estatuto da Cidade divergem no sentido de que, no dispositivo constitucional, o § 1º do artigo 183 alude a que "o titulo de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou a mulher ...", ao passo que o § 1° do artigo 9º da Lei nº 10.257/01 só faz referência ao título de domínio.

Neste particular, entende-se, como outros civilistas, que o Estatuto da Cidade, ao regulamentar o artigo 183 da Constituição de 88 não trouxe uma interpretação autêntica da CF (a que emanaria do próprio Poder que elaborou o ato), mas sim veio, apenas e tão-somente, esclarecer aquele dispositivo constitucional.

Assim, embora o assunto seja polêmico, ousa-se afirmar que a utilização da concessão de uso a que se refere o § 10º do artigo 183 do texto constitucional continua latente, o que e corroborado pela redação atual do § 10 do artigo 1.240 do Código Civil de 2002;

c) No que tange ao § 2° do artigo 9º do Estatuto da Cidade nada ha a acrescentar, eis que a sua redação não discrepa do texto constitucional correspondente (Artigo183, § 2º, da CF), ou ainda, do  texto correspondente ao  § 2º do artigo 1.240 do C.C. de 2002;

d) Ressalvadas as observações feitas anteriormente, temos que a tônica modificação importante ocorreu no reconhecimento da sucessio possessionis, tendo em vista que o § 3° do artigo 9° do Estatuto da Cidade e claro no sentido que o herdeiro legitimo tem o direito de suceder ao possuidor originário desde que já resida no imóvel, quando da abertura da sucessão.

Na seqüência, ao deparar-se com a redação do artigo 10º da Lei n° 10.257/01, Prates (2010) constata-se que o legislador aí se preocupou com a população de renda insuficiente ao instituir urna nova modalidade, qual seja a da Usucapião Especial Coletivo.

Acredita-se que, embora pudesse o legislador estar imbuído de boa-fé no sentido de dar suporte a população de baixa renda, criou, ao mesmo tempo, problemas de dificil solução ao incentivar invasões coletivas de área urbana que podem passar despercebidas pelos seus donos, que aí pagariam pela sua omissão, mas também acarreta o receio de que esses proprietários se contraponham a todo um conjunto de pessoas, que tentarão utilizar-se de todos os meios ao verem contestada a sua posse (PRATES, 2011).

De qualquer modo, a matéria, certamente, terá o seu exame apropriado pelo magistrado que julgar a ação de Usucapião, a luz das provas carreadas aos autos. (PRATES, 2011)

O artigo 11 do Estatuto da Cidade traz dispositivo de natureza processual ao estatuir que, enquanto pendente de julgamento a ação de Usucapião Especial Urbana, as outras ações petitórias ou possessórias ficarão sobrestadas ate o seu final deslinde.

Prosseguindo na apreciação dos artigos 12 a 14 do Estatuto da Cidade, Prates (2011) comenta que:

O Artigo 12 diz respeito a legitimação ativa para o pleito da Usucapião Especial Urbana Simples (Artigo 9º) e Coletiva (Artigo 10).

Por outro lado, a doutrina tem entendido que não cabe o pedido dessa modalidade de Usucapião a Pessoa Jurídica, pelo que transcrevemos, a douta opinião do Dr. Ronnie Herbert Barros Soares (apud Prates, 2011, p. 96) assim se expressa a respeito:

"A usucapião especial urbana tem como finalidade social própria – como já ressaltado em mais de urna oportunidade -, que é a de garantir moradia ao possuidor e a sua família. Partindo-se desse pressuposto, está desde logo afastada a possibilidade de ser buscada a aquisição da propriedade, com fulcro no art. 183 da CF, pela pessoa jurídica. Com efeito, a noção de moradia não se coaduna com a de localização da pessoa jurídica, que possui domicílio ou sede."

De volta a analise do artigo 12 da Lei n° 10.257/01, temos que o possuidor, isoladamente considerado, nunca deixou de ser parte hábil para reivindicar o instituto da Usucapião (Artigo 12, I, 1ª parte), sendo fato novo a possibilidade de que possa o possuidor fazê-lo através de litisconsórcio, originário ou superveniente (Artigo 12, I, 2ª parte).

Alias no que concerne ao pleito da prescrição aquisitiva, via litisconsórcio, entendemos que pretende o legislador reunir possuidores, devidamente habilitados segundo a lei para efetuarem um pleito conjunto da Usucapião. No entanto, essa possibilidade poderá acarretar problemas futuros, eis que nem sempre as posses surgiram ao mesmo tempo, sendo, pois, difícil analisar o efetivo exercício de cada uma, em si.

Verifica-se, assim, da leitura do texto do artigo 12, 1, da Lei nº 10.257/01, em sua segunda parte, que, isoladamente, poderá o possuidor invocar a Usucapião através de litisconsórcio, originaria ou superveniente.

A propósito, parece-se não haver divida de que inicial ou originário seria aquela modalidade litisconsorcial que existe desde a propositura da ação, ao passo que ulterior ou superveniente seria a formada no curso do processo, com o que não ha porque estendermos algum outro comentário a respeito.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Conforme preconizado no decorrer deste estudo, verificou-se que a Usucapião, em suas diversas modalidades, mostra-se como importante instrumento na regularização da questão fundiária, seja urbana, seja rural, favorecendo, inclusive, a concretização do princípio constitucional da função social da propriedade. Tal instrumento deve-se à segurança da posse que é dada àqueles que preencham os requisitos exigidos para a configuração do instituto, através da titularidade da propriedade então conferida.

Apresentou-se no decurso do estudo a Usucapião Especial Urbana, como um meio idealizador à Função Social da Propriedade.

Possível notar-se, que a função social da propriedade se trata de um princípio que está vinculado a um projeto de sociedade mais igualitária, isso se deve em razão de submeter o acesso e o uso da propriedade ao interesse coletivo.

Assim a propriedade urbana cumpre a sua função social quando destinada para satisfazer as necessidades dos habitantes de uma determinada região. Os parâmetros para a satisfação destas necessidades são basicamente os princípios da dignidade da pessoa humana, preceituados em nossa constituição, bem como os componentes do direito às cidades sustentáveis, o direito à moradia digna, o acesso a terra urbana, à saúde, educação, ao meio ambiente, ao transporte e aos serviços públicos, à infraestrutura urbana, ao saneamento ambiental, ao trabalho, ao lazer e a cultura.

Portanto a dita Função Social da Propriedade se dá pela prevalência do interesse comum sobre o interesse individual. Trata-se do uso socialmente justo do espaço urbano para que os cidadãos se apropriem do território, democratizando seus espaços de poder, de produção e de cultura dentro de parâmetros de justiça social e criação de condições ambientalmente sustentáveis.

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