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aquisição de imóvel rural por estrangeiro é regulada por lei e segue uma sistemática rígida capaz de garantir o interesse econômico e segurança nacional.
Texto enviado ao JurisWay em 27/08/2011.
A COMPRA DE TERRAS POR ESTRANGEIROS: REGIME JURÍDICO INTERNO E CONFIGURAÇÃO INTERNACIONAL
A aquisição de imóvel rural por estrangeiro é regulada por lei e segue uma sistemática rígida capaz de garantir o interesse econômico e segurança nacional. O presente artigo visa abordar as situações legais e o regime jurídico imposto aos estrangeiros que decidem ser proprietários de terra no Brasil e também o modelo internacional.
Abstrac: The acquisition of rural property by foreigners is regulated by law and follows a strict systematic able to guarantee the interest of national security. This article aims to address the legal situation and legal system imposed on foreigners who choose to own land in Brazil and also the international model.
Palavras Chave: Terra – Estrangeiro – Compra – Imóvel Rural.
A análise seguinte contará com a interface da legislação para aquisição de propriedade rural por estrangeiros, seja pessoa física ou jurídica. Estando o Brasil em foco no cenário mundial, com economia não tão susceptível de surpresas em virtudes dos galopes especuladores dos mercados mundiais, a aquisição de terras nos últimos anos se tornou objeto de consideração. A aquisição de terras é regulada pela Lei nº 5.709/71, e desde 1988 pela Constituição Federal, Artigo 171, I, § 1º. Com a edição da emenda constitucional nº 6 de 1995 que revogou o artigo 171 da CF., a lei 5.709/71 voltou a ser a norma imperativa. Em 2008 a presidência da República interpretou que a aquisição de terras por estrangeiros diminui o território nacional criando uma confusão dos conceitos de propriedade e soberania nacional (Eduardo Diamantino,2011)¹. A Advocacia Geral da União emitiu parecer em 2010, interpretando a total eficácia do artigo 1º da lei de 1971, de fato obstando e dificultando a aquisição de terras por empresas estrangeiras ou empresas com participação de estrangeiros.
O país ainda depende muito do sucesso do agronegócio para auxiliar no equilíbrio da balança comercial e tem sido muito interessante para investimentos em vários setores. No Agronegócio não é diferente, tem sido alvo de investidores, pois existem grandes extensões de terras, a tecnologia já preparada à exportação de soja, milho, eucaliptos, cana de açúcar e também carne bovina e o clima favorável tem melhorado o resultado positivo.
Não obstante a verdadeira e assertiva afirmação da importância dos estrangeiros na agronegócio, a legislação tem caráter protecionista, e segue um padrão mundial, assegurando uma espécie de segurança.
A Lei 5.709/71 que regula o assunto assevera veja-se:
Art. 1º - O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta Lei.
§ 1º - Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior.
A legislação acentua a condição de “estrangeiro residente no país” como conditio sine quo non para o prosseguimento da aquisição de terras no país. Entende-se por estrangeiro, todo indivíduo que tenha nascido fora do Brasil e não tenha adquirido a nacionalidade. Quanto a estrangeiros, existem duas espécies, permanentes (residentes) e temporários (não residentes). Segundo o código Civil Brasileiro residência é o local onde a pessoa se encontra com habitualidade.
Logo, poderá o estrangeiro adquirir terra no território brasileiro desde que atendido os requisitos a seguir expostos:
a) Aquisição de área inferior a 3 módulos, para outro imóvel, prescinde autorização do INCRA. Portanto, até 3 módulos é livre;
b) Que a área não ultrapasse os limites percentuais de terras de estrangeiros no município, respeitando a limitação de 25% ou 10% da zona rural do município de titularidade de estrangeiros ou nas mãos de titulares de um único país, respectivamente ( art. 12, §1º da Lei nº 5.709/71);
c) Não seja localizada em faixa de fronteira;
d) Emita declaração da não existência de outro imóvel;
O módulo que se refere acima é uma espécie de módulo de exploração indefinida, conforme o artigo 4º do mesmo diploma, veja-se:
Art. 4º Compete ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) fixar, para cada região, o módulo de exploração indefinida, podendo modificá-lo sempre que houver alteração das condições econômicas e sociais da região.
Quanto ao Módulo de Exploração Indefinida é a unidade de medida, em hectares, a partir do conceito de módulo rural, sem levar em conta a exploração econômica, estabelecido para uma determinada região definida, que são as ZTM (Zona Típica de Módulo) estabelecida pelo Incra que varia de 5 a 100 hectares, de acordo com o município.
Existe também uma limitação assegurada por lei, vejamos:
Art. 3º - A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua.
§ 1º - Quando se tratar de imóvel com área não superior a 3 (três) módulos, a aquisição será livre, independendo de qualquer autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei.
§ 2º - O Poder Executivo baixará normas para a aquisição de área compreendida entre 3 (três) e 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida
Há obrigatoriedade e particularidade na confecção da escritura pública referente ao imóvel estabelecido na lei, veja-se:
Art. 9º - Da escritura relativa à aquisição de área rural por pessoas físicas estrangeiras constará, obrigatoriamente:
I - menção do documento de identidade do adquirente;
II - prova de residência no território nacional; e
III - quando for o caso, autorização do órgão competente ou assentimento prévio da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional.
Parágrafo único. Tratando-se de pessoa jurídica estrangeira, constará da escritura a transcrição do ato que concedeu autorização para a aquisição da área rural, bem como dos documentos comprobatórios de sua constituição e de licença para seu funcionamento no Brasil.
O cartório deverá manter controle informando ao INCRA sobre o total de área adquirida por estrangeiros, vejamos:
Art. 12 - A soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não poderá ultrapassar a um quarto da superfície dos Municípios onde se situem, comprovada por certidão do Registro de Imóveis, com base no livro auxiliar de que trata o art. 10.
§ 1º - As pessoas da mesma nacionalidade não poderão ser proprietárias, em cada Município, de mais de 40% (quarenta por cento) do limite fixado neste artigo.
§ 2º - Ficam excluídas das restrições deste artigo as aquisições de áreas rurais:
I - inferiores a 3 (três) módulos;
II - que tiverem sido objeto de compra e venda, de promessa de compra e venda, de cessão ou de promessa de cessão, mediante escritura pública ou instrumento particular devidamente protocolado no Registro competente, e que tiverem sido cadastradas no INCRA em nome do promitente comprador, antes de 10 de março de 1969;
III - quando o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira sob o regime de comunhão de bens.
§ 3º - O Presidente da República poderá, mediante decreto, autorizar a aquisição além dos limites fixados neste artigo, quando se tratar de imóvel rural vinculado a projetos julgados prioritários em face dos planos de desenvolvimento do País.
Deverá ainda os tabeliões manter um livro especial com o devido registro dos negócios envolvendo os estrangeiros. A Lei prevê também que deve ser enviado trimestralmente à Corregedoria Geral da Justiça Federal responsável pelo controle da política agrária a relação das aquisições de terras.
Na aquisição de imóvel por estrangeiro, inobservância dos requisitos leva a nulabilidade do negócio jurídico com consequências de responsabilização civil e penal, veja-se:
Art. 15 - A aquisição de imóvel rural, que viole as prescrições desta Lei, é nula de pleno direito. O tabelião que lavrar a escritura e o oficial de registro que a transcrever responderão civilmente pelos danos que causarem aos contratantes, sem prejuízo da responsabilidade criminal por prevaricação ou falsidade ideológica. O alienante está obrigado a restituir ao adquirente o preço do imóvel.
Segundo dados do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) os estrangeiros têm posse de 4,5 milhões de hectares de terras no Brasil – área equivalente ao território da Suíça ou do Rio Grande do Norte. O número em 2010 era de 4,35 milhões de hectares – em 2011 já apresenta um aumento de 3,44%.
O INCRA deverá ser devidamente notificado para que emita autorização para aquisição de área maior que 3 módulos e inferior a 50 módulos de exploração indefinida. O cartório em até quinze dias deverá providenciar o registro, mencionando a autorização na escritura.
A Lei esclarece que para aquisição de área superior a 50 MEI será necessário a autorização do Presidente da República, assim preceitua a Lei, veja-se:
Art. 3º - A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua.
§ 3º - O Presidente da República, ouvido o Conselho de Segurança Nacional, poderá aumentar o limite fixado neste artigo.
Os requisitos desta Lei são extensivos aos brasileiros casados com estrangeiros quando o regime de comunhão versar a comunicabilidade.
As restrições também não se aplicam se a forma de aquisição for por sucessão legítima. Assim externa a Lei, veja-se:
Art. 1º - O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta Lei.
§ 2º - As restrições estabelecidas nesta Lei não se aplicam aos casos de sucessão legítima, ressalvado o disposto no art. 7º
A aquisição de terras por pessoa jurídica fica condicionada ao vínculo com o do projeto agrícola, pecuário industrial ou de colonização, vinculados a seus objetivos estatutários, sendo obrigatória a aprovação pelo Ministério da Agricultura, ouvido o órgão federal competente de desenvolvimento regional na respectiva área, e do Ministério da Indústria e Comércio para os projetos de caráter industrial.
A restrição material é a de território, pois somente poderá adquirir imóveis que a área não ultrapasse a 1/4 da superfície do município, e em caso de pessoas físicas ou jurídicas da mesma origem não poderão somar mais de 40% do limite de 1/4 da superfície do município.
Para aquisição de terras em zona fronteiriça por pessoa jurídica deverá submeter a autorização do INCRA e do Conselho de Defesa Nacional nas áreas de fronteira de 150 Km ao longo da divisa e ainda uma faixa de 100 KM ao longo das rodovias federais. A autorização ainda condicionará a observação de que o imóvel rural deve se destinar a implantação de projeto , agrícola, pecuário, industrial ou de colonização, expresso no estatuto social.
Quanto o arrendamento de áreas a doutrina aponta a necessidade de se aplicar a Lei nº 5.709/71 por analogia.
O direito comparado, em sua essência trata mesmo de uma comparação do direito interno ao de outros países. Levando em consideração as diferentes posições religiosas e da própria sociedade deve-se levar em consideração muitos fatores, não sendo possível nesta comparação traçar um paralelo e seria inconsequente ponderar críticas sobre tal direito, se é melhor ou pior, ou ainda mais avançado ou não. São apenas diferentes, podendo servir de norte e no caminhar da evolução de uma sociedade servirá como exemplo.
Na América do norte, Estados Unidos da América, a legislação é própria para cada estado do ente federativo. Diz a legislação que o estrangeiro deve elaborar relatórios sobre aquisição de terras direcionadas ao secretário da agricultura de cada unidade federativa. No estado da Virginia somente se admite a posse e não a propriedade, ao estrangeiro que por lá resida por mais de cinco anos. No estão de Nova York somente o estrangeiro naturalizado pode possuir terra. No estado de Iowa poderão se negociadas livremente as terras não destinadas a agricultura, e as terras destinadas a agricultura não podem pertencer a pessoas não residentes no estado. Em Missouri as terras destinadas a agricultura não podem pertencer aos estrangeiros
Já no México, as restrições também são notáveis. Não é permitido ao estrangeiro o domínio de terras à beira mar e na zona da fronteira. A secretaria de Relações Exteriores deve emitir autorização para aquisições de propriedades por estrangeiros nas outras áreas. As pessoas jurídicas nacionais com capital alienígena sofre limitação de aquisição.²
Na Romênia, a constituição de 1991 trazia o impedimento de aquisição de terras por que não tinham cidadania Romena e não residiam no país. O assunto era facilmente superado utilizando uma empresa, mesmo de um sócio só. Na revisão constitucional de 2003, visando a adesão ao bloco europeu promoveu alterações, porém ainda estão condicionadas ao andamento desta adesão.³
Na Argentina não há restrições quanto a aquisições, a não ser quando se trata de zona fronteiriça. Na África do Sul o procedimento é facilitado, e não há restrições para aquisição de terras por estrangeiros. Na Bulgária existe a proibição de aquisição de terras por estrangeiros, podendo, porém ser adquirida por uma empresa cujo o sócio seja estrangeiro.
Concluindo, o Ministério da Agricultura é o órgão competente para autorização a aquisição de terras por estrangeiros, devendo comprovar a condição de estrangeiro regular ou de pessoa jurídica com a devida autorização para funcionamento no país e ainda seguir à risca os requisitos da legislação, sob pena de nulabilidade plena. Para áreas superiores a 50 MEI deverá o Presidente da República autorizar a aquisição, após ouvido o Conselho de Defesa Nacional.
As restrições recentes, de certa forma poderão afetar produtores, pois os bancos não aceitam estas terras como garantia nos financiamentos, causando uma dificuldade em angariar recursos para a produção. Existem até casos de empresas que compraram terras e ainda não pagaram totalmente e tem se tornado inadimplente em virtude da insegurança jurídica instalada.
A pesquisa revelou que mundialmente existe a preocupação de aquisição de terras por estrangeiros. A legislação alienígena oferece saída, assim como o Brasil, e nossa posição de restrição é em função do país estar em foco mundial, e a valoração de nosso território é de sumaríssima importância, pois ainda temos muitos problemas internos a serem resolvidos e não se pode vulnerabilizar o território nacional.
Notas:
²http://pbrasil.wordpress.com/2010/08/25/parecer-determina-maior-controle-sobre-aquisicoes-de-terras-por-estrangeiros/ Acessado em 25.08.2011 as 22:52
REFEFÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
GODOY, Arnaldo Sampaio de Moraes. Notas introdutórias ao direito comparado. Jus Navigandi, Teresina, ano 13, n. 1649, 6 jan. 2008. Disponível em: <http://jus.uol.com.br/revista/texto/10824>. Acesso em: 27 ago. 2011.
CAMOLESI, Marcos Roberto Haddad Aquisição e uso de imóvel rural por estrangeiro. Boletim Jurídico, Uberaba/MG, a. 5, no 251. Disponível em: Acesso em: 27ago. 2011.
http://exame.abril.com.br/rede-de-blogs/bioagroenergia/2011/06/17/agricultura-corporativa-e-a-aquisicao-de-terras-por-estrangeiros/#comment-body-1041 Acessado em 21.08.2011 as 22:53
http://pbrasil.wordpress.com/2010/08/25/parecer-determina-maior-controle-sobre-aquisicoes-de-terras-por-estrangeiros/ Acessado em 25.08.2011 as 22:52
http://bpiw.net/pt/informacao-regional/guias-do-comprador/detalhes-do-guia/default.aspx?country=3&guide=6e221daa-6ab6-473c-93d7-14f25cebbd80 Acessado em 26.08.2011 as 9:48
Elaborado em 21.08.2011
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